Keine überzogenen Anforderungen an Verwertungskündigung

1. Das Begründungserfordernis des § 564 b Abs. 3 BGB dient nur dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters; eine weitergehende substantiierte Darlegung der Kündigungsvoraussetzungen muß der Vermieter erst im Prozeß bei Bestreiten des Mieters nachholen.

2. Es ist mit Art. 14 GG nicht zu vereinbaren, eine Verwertungskündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB nur dann zuzulassen, wenn die wirtschaftlichen Belastungen des Eigentümers erst nach Abschluß des Mietvertrages eintreten.

3. Der Eigentümer ist nicht gehalten, in jedem Falle vergebliche Bemühungen zum Verkauf der Wohnung zu einem angemessenen Preis vorzutragen; eine entgegenstehende Rechtsprechung, die eine Berufung auf Maklerauskünfte oder Privatgutachten ausschließt, ist verfassungsrechtlich zu beanstanden.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen ein Berufungsurteil des Landgerichts, mit dem seine auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Räumungsklage abgewiesen wurde; er rügt die Verletzung des Art. 14 Abs. 1 GG. Er erwarb die damals bereits vermietete Wohnung im Jahre 1978. Der Mietvertrag mit der Bekl. des Ausgangsverfahrens wurde im Jahre 1989 geschlossen. (...)

II. 1. Die angegriffene Entscheidung verstößt gegen Art. 14 Abs. 1 GG.

a) aa) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für zweckmäßig hält. Das gilt nicht nur für den privaten Bereich des Einzelnen, sondern auch für seine wirtschaftliche Betätigung. Zur Substanz des Eigentums gehört demgemäß auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu veräußern (vgl. BVerfGE 52, 1 [30 f.]; 78, 58 [73 f.]). Das haben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 564 b Abs. 2 Ziffer 3 Satz 1 BGB über eine Verwertungskündigung zu befinden haben. Sie müssen den Entschluß des Eigentümers zur Veräußerung der Sache grundsätzlich achten und dürfen nicht eigene Vorstellungen an die Stelle der vom Eigentümer getroffenen Dispositionen setzen.

bb) Art. 14 Abs. 1 GG und der mit diesem Grundrecht eng verzahnte Anspruch auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes verpflichten die Fachgerichte, den Rechtsschutz nicht zu Lasten des Vermieters von einer unzumutbar strengen Handhabung der Verfahrensvoraussetzungen abhängig zu machen und den geltend gemachten Anspruch gerichtlich nachzuprüfen (vgl. BVerfGE 79, 80 [84]; stRspr). Daraus folgt mit Blick auf das Begründungserfordernis gemäß § 564 b Abs. 3 BGB, daß von einer Sachentscheidung zur Rechtfertigung der Kündigung nur dann abgesehen werden darf, wenn das Kündigungsschreiben nicht dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters genügt (vgl. BVerfGE 79, 80 [85 f.] m.w.N.). Dabei ist das Informationsbedürfnis des Mieters zu unterscheiden von den weitergehenden - vom Bestreiten des bekl. Mieters abhängigen - Anforderungen an die substantiierte Darlegung der tatbestandlichen Kündigungsvoraussetzungen im Prozeß; erst recht ist die Feststellung des Gerichts, ob die Kündigung gerechtfertigt ist, nicht auf der Grundlage des Kündigungsschreibens, sondern einer umfassenden gerichtlichen Prüfung der Begründetheit der Räumungsklage zu treffen (vgl. BVerfGE 49, 244 [249 f.]; 53, 352 [360 ff.]).

Diesen verfassungsrechtlichen Maßstab hat das Landgericht verfehlt und den Beschwerdeführer dadurch in seinem Eigentumsgrundrecht verletzt.

b) aa) Das Landgericht stützt seine Entscheidung zum einen auf die Feststellung, der Beschwerdeführer habe die Gründe für den Verkaufsentschluß im Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt. Die dieser Auffassung zugrunde liegenden entscheidungserheblichen Erwägungen halten einer verfassungsrechtlichen Prüfung nicht stand.

Der Beschwerdeführer hatte im Kündigungsschreiben insoweit ausgeführt, er sei zur Veräußerung der Immobilie gezwungen, weil diese unrentabel sei, und weil er außerdem mit dem Verkaufserlös die aus seiner Überschuldung herrührenden Belastungen zurückführen wolle. Die Verluste aus der Wohnung hatte er für mehrere Jahre nachgewiesen. Hinsichtlich der Überschuldung hatte er die Schuldsalden auf mehreren Konten angegeben. Das Landgericht hat diese Angaben in Übereinstimmung mit entsprechenden Tendenzen in der mietrechtlichen Rechtsprechung für unzureichend gehalten, weil sie offen ließen, ob die genannten Gründe für den Entschluß zur Veräußerung bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorgelegen hätten. Die Kündigung könne nur mit Gründen gerechtfertigt werden, die nach Abschluß des Mietvertrages entstanden seien. Deshalb hätte der Beschwerdeführer im Kündigungsschreiben auch sein Einkommen offenlegen müssen, um nachvollziehbar zu machen, wie sich seine finanzielle Lage entwickelt habe. Diese Auffassung ist unvereinbar mit der verfassungsrechtlich geschützten Dispositionsfreiheit des Eigentümers; sie stellt zudem unzumutbar hohe Hürden für die gerichtliche Durchsetzung des Kündigungsrechts auf.

(1) Aus Sicht des Eigentümers kann es viele Gründe geben, eine Wohnung zu erwerben und zu vermieten, obwohl sie an sich (noch) unrentabel ist oder der Eigentümer sich in schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen befindet. Ein solcher Entschluß wird keineswegs nur aus kurzfristigen spekulativen Absichten heraus getroffen, ihm können vielmehr durchaus langfristige wirtschaftliche Erwartungen oder eine bestimmte Lebensplanung zugrunde liegen. Es ist mit der Verfassung unvereinbar, den Eigentümer in einem solchen Fall an der einmal getroffenen Entscheidung festzuhalten, nur weil von vornherein absehbar war, daß sie mit einem wirtschaftlichen Risiko verbunden ist. Diese Gefahr bergen unternehmerische Investitionen stets in sich; die verfassungsrechtlich garantierte Dispositionsfreiheit des Eigentümers umfaßt deshalb gerade auch den Zugriff auf das gesamte Vermögen, um Situationen begegnen zu können, die als wirtschaftlich nicht mehr tragbar angesehen werden (vgl. BVerfGE 79, 283 [90]). Die Fachgerichte haben einen solchen Entschluß von Verfassungs wegen grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen.

Das schließt die gerichtliche Prüfung nicht aus, ob der geltend gemachte Verkaufswunsch willkürlich erscheint oder die Kündigung mißbräuchlich ist, weil sie etwa einem spekulativen Verkauf dient. Darauf stellt das Landgericht indessen nicht ab. Vielmehr hält es den Veräußerungswunsch von vornherein für unbeachtlich, wenn die dafür genannten Gründe bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorlagen. Damit mißachtet das Gericht die Befugnis des Eigentümers, sein Leben unter Gebrauch seines Eigentums so einzurichten, wie er dies für richtig hält. Abgesehen davon gibt es hier auch keinerlei Anhaltspunkte für eine mißbräuchliche Kündigung. Der Beschwerdeführer hatte die ständig vermietete Wohnung vor Ausspruch der Kündigung bereits 14 Jahre inne; er hatte sie außerdem drei Jahre vor Kündigung erneut vermietet.

(2) Der vom Landgericht aufgestellte allgemeine Grundsatz, der Eigentümer müsse im Kündigungsschreiben darlegen, daß die von ihm genannten Gründe für den Verkauf der Wohnung erst nach Abschluß des Mietvertrages eingetreten sind, ist zugleich unvereinbar mit dem grundrechtlich verbürgten Anspruch auf wirkungsvollen Rechtsschutz. Er ist geeignet, die Durchsetzung des Kündigungsrechts unzumutbar zu erschweren, ohne daß - wie dargelegt - sachliche Gründe hierfür ersichtlich sind. Das gilt einmal insoweit, als dem Eigentümer nach diesem Grundsatz gerichtlicher Rechtsschutz gänzlich versagt bleibt, soweit er sich "nur" auf wirtschaftliche Gründe berufen kann, die bereits bei Mietvertragsschluß vorlagen, auch wenn der Verkaufswunsch gleichwohl plausibel gemacht werden könnte. Unabhängig davon ist die vom Landgericht aufgestellte, rein formale Darlegungsregel dazu angetan, daß die Anforderungen an das Kündigungsschreiben überspannt werden und damit der Anspruch auf eine gerichtliche Sachprüfung verkürzt wird. Das zeigt gerade der vorliegende Fall. Das Landgericht verlangt vom Beschwerdeführer, bereits im Kündigungsschreiben eine umfassende Bilanz aufzustellen, aus der sich im einzelnen ergibt, wie sich seine finanzielle Lage seit Abschluß des Mietvertrages entwickelt hat. Dies läßt sich nicht mehr mit dem Zweck des Begründungserfordernisses nach § 564 b Abs. 3 BGB rechtfertigen. Vielmehr war vorliegend aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben bereits erkennbar, daß der Beschwerdeführer erheblich verschuldet war und der Verkaufserlös dazu dienen sollte, die aus der Überschuldung entstehenden Belastungen zurückzuführen. Damit war zunächst eine ausreichende Grundlage für die Entscheidung gegeben, der Kündigung zu widersprechen oder sie hinzunehmen, zumal hier nichts für eine mißbräuchliche Kündigung sprach und es dem Mieter ohnehin regelmäßig nicht möglich sein dürfte, die Vermögensverhältnisse des Vermieters zu überprüfen. Etwaiger weiterer Klärungsbedarf hätte ohne weiteres im Prozeß gedeckt werden können, wie das erstinstanzliche Verfahren zeigt.

bb) Die Entscheidung wird überdies von der Erwägung getragen, der Beschwerdeführer habe im Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt, daß die Wohnung nicht zu einem angemessenen Preis veräußert werden könne, solange sie vermietet sei. Die mit der Kündigung vorgelegte Maklerauskunft genüge dem Begründungserfordernis auch insoweit nicht, als sie sich auf Erfahrungen aus Bemühungen zum Verkauf anderer - vermieteter und bezugsfreier - Eigentumswohnungen in derselben Wohnanlage berufe. Es könne nämlich nur dann festgestellt werden, daß der Beschwerdeführer bei Fortdauer des Mietverhältnisses tatsächlich einen erheblichen Nachteil erleiden würde, wenn die Angaben in dem Maklerschreiben durch praktische Versuche zur Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung belegt worden wären. Davon könne nur dann abgesehen werden, wenn ein erheblicher Nachteil in hohem Maße wahrscheinlich sei, was hier nicht ohne weiteres ersichtlich sei.

Damit hat das Landgericht die Anforderungen, die an die Begründung eines Kündigungsschreibens zu stellen sind, vom berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters gelöst. Es geht der Sache nach davon aus, bereits das Kündigungsschreiben müsse die gerichtliche Feststellung des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen erlauben. Auf diese Weise wird indes der verfassungsrechtliche Anspruch des Beschwerdeführers auf umfassende tatsächliche und rechtliche Prüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungsrechts in einem gerichtlichen Verfahren abgeschnitten.

Soweit sich das Landgericht von dem in der mietrechtlichen Rechtsprechung verbreiteten Grundsatz hat leiten lassen, der Eigentümer könne nur durch (vergebliche) Bemühungen zum Verkauf der Wohnung zu einem angemessenen Preis darlegen, daß dies wegen der Vermietung nicht möglich sei, ist mit Blick auf das weitere Verfahren anzumerken, daß diese Auffassung ebenfalls verfassungsrechtlich zu beanstanden ist. Es gibt keine Vorschrift, aus der sich eine derart formalisierte, von den Umständen des konkreten Falles losgelöste Darlegungsregel herleiten ließe. Der Eigentümer hat vielmehr einen verfassungsrechtlichen Anspruch darauf, daß das Gericht seinen Vortrag auf seine Entscheidungserheblichkeit und - im Bestreitensfalle - auf seine Beweistauglichkeit hin überprüft. Schutzwürdige Mieterinteressen oder verfahrensrechtliche Erfordernisse, die es rechtfertigen könnten, jeden anderen geeigneten Nachweis für das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen von vornherein auszuschließen, sind nicht erkennbar. Das gilt erst recht, soweit es - wie hier - nur um die inhaltlichen Anforderungen an das Kündigungsschreiben geht. Außerdem kann die vom Landgericht aufgestellte Darlegungsregel die Durchsetzung des Kündigungsrechts im Einzelfall unzumutbar erschweren. Sie zwingt den Eigentümer nämlich auch dann, sich um den Verkauf der vermieteten Wohnung zu einem angemessenen Preis zu bemühen, wenn er substantiiert (etwa durch Maklerauskunft oder Privatgutachten) darlegen, und gegebenenfalls beweisen könnte, daß diese Bemühungen aussichtslos sind.

Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter fristgerecht kündigen, wenn er sonst an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Schon die Wortwahl des Gesetzes ("angemessene", "erhebliche") zeigt, daß hier ein erheblicher Auslegungsspielraum für die Gerichte besteht. Zweifelhaft ist auch, inwieweit der Vermieter schon bei der Kündigung, die ja eine Begründung erfordert, Einzelheiten darlegen muß.

Mit Beschluß vom 4. Juni 1998 hat das Bundesverfassungsgericht die einschränkende mietrechtliche Rechtsprechung beanstandet. Zunächst einmal muß der Vermieter in der Begründung für die Kündigung noch keine Einzelheiten darlegen, denn hier soll der Mieter nur in groben Zügen informiert werden. Alles weitere kann der Vermieter im Prozeß darlegen.

Die Kündigungsgründe - und das ist ganz gegen die bisher herrschende Meinung bei den Instanzgerichten - müssen auch nicht erst nach Abschluß des Mietvertrages entstanden sein, sondern können bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorgelegen haben. Anders ist es nur bei einer mißbräuchlichen Kündigung, etwa einem spekulativen Verkauf.

Schließlich muß der Vermieter bei der Verwertungskündigung auch nicht vergeblich versucht haben, gerade diese Wohnung zu einem angemessenen Preis zu verkaufen, wenn durch Maklerauskunft oder Privatgutachten feststeht, daß derartige Bemühungen aussichtslos sind.

Die Entscheidung reiht sich ein in die ständige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach eine überzogene Handhabung von mietrechtlichen Formvorschriften einen Verstoß gegen Art. 14 GG darstellt und darüber hinaus es dem Richter verwehrt ist, die verfassungsrechtlich garantierte Dispositionsfreiheit des Eigentümers mit seiner eigenen Bewertung zu überprüfen.

Auf derselben Linie liegt eine zweite Entscheidung vom 4. Juni 1998, bei der es auch um eine Verwertungskündigung ging und eineinhalb Jahre vergeblich versucht worden war, das vermietete Haus über Makler zu veräußern. In diesem Fall hatte das Landgericht den Nachweis von Verkaufsbemühungen zwischen Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist verlangt. Auch das beanstandete das Bundesverfassungsgericht.