Keine überzogenen Anforderungen an Modernisierungsankündigung

Keine überzogenen Anforderungen an Modernisierungsankündigung; Ersatz transportabler durch feste Dusche; keine unzumutbare Härte bei Übernahme des Wohnkostenanteils durch Jobcenter

1. Der Vermieter muß in der Modernisierungsankündigung nicht den Ablauf der Arbeiten der einzelnen Gewerke angeben.

2. Ob zu der Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung auch künftige (durchschnittliche) Betriebskosten gehören, kann offenbleiben. Jedenfalls ist eine Angabe durch den Vermieter dann nicht erforderlich, wenn es sich um Gas- und Stromkosten handelt, für die der Mieter eigene Verträge mit den Versorgungsträgern abgeschlossen hat.

3. Der Einbau einer Dusche mit Innen-WC ist auch dann eine Modernisierungsmaßnahme, wenn vorher eine transportable Duschkabine vorhanden war und die Fläche der Küche dadurch verkleinert wird.

4. Für das Vorliegen einer unzumutbaren Härte ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. hat gegen die Kl. Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen zum Einbau eines Bades und einer Innentoilette sowie eines Waschmaschinenanschlusses.

1. Die Modernisierungsankündigung vom 15. Dezember 2005 ist wirksam. [...]

a) Die Modernisierungsankündigung vom 15. Dezember 2005 erfüllt die Anforderungen bezüglich der Angaben zu Art und Umfang sowie Beginn und voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahmen. Der Bekl. hat hierin mitgeteilt, daß zum Zwecke des Einbaus eines Duschbades mit Innentoilette ein vom Wohnungsflur aus separat zugängliches Badezimmer mit einer Fläche von 2,39 m x 1,73 m geschaffen werden soll. Ferner enthält das Ankündigungsschreiben Angaben zu der Ausstattung (Stand- WC, Flachspüler, Handwaschbecken und Duschtasse mit Mischbatterie, Warmwasserversorgung über Kombitherme und Heizkörper), sowie der vorgesehenen Verfliesung. Zur Verdeutlichung der Lage des Raumes und dadurch bedingter Grundrißveränderungen ist eine Grundrißzeichnung beigefügt. Ferner ist angegeben, daß die Trennwand zur Küche mit Gipskarton - Ständerwerk mit Dämmung - hergestellt wird und wie der Standort von Herd und Spüle in der Küche verändert werden. Der Zugang zur Küche soll danach über den Wohnraum erfolgen, wobei in der bisherigen Trennwand zwischen Küche und Wohnraum eine Öffnung hergestellt wird, die als freier Zugang oder mit Verbindungstür (nach Wunsch der Mieterin) gestaltet wird. In dem Ankündigungsschreiben sind auch der voraussichtliche Beginn und Dauer der Maßnahmen konkret angegeben (vorgesehen für den 3.4.2006, Dauer 18 Tage).

Entgegen der mit der Berufung vertretenen Ansicht der Kl. ist es nicht erforderlich, daß der Ablauf der Arbeiten hinsichtlich der einzelnen Gewerke näher hätte mitgeteilt werden müssen.

Vom Vermieter kann nicht gefordert werden, die Bauschritte der einzelnen Gewerke in jedem Falle vorauszuplanen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 554 BGB, Rdnr. 266). Übliche Baumaßnahmen müssen nicht detailliert in der Ankündigung beschrieben werden, nicht jede Einzelheit der Maßnahme und jede mögliche Auswirkung muß mitgeteilt werden (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, § 554 BGB , Rdnr. 134, 136; LG Berlin GE 2001, 853). Ohne Erfolg macht die Kl. geltend, daß sie aus der Ankündigung nicht entnehmen könne, inwieweit die Wohnung noch bewohnbar sei. Aus der Art der durchzuführenden Arbeiten ergibt sich, daß das Hauptzimmer weiterhin genutzt werden kann und auch, daß die Wasserversorgung nur für kurze Zeit unterbrochen werden muß.

Soweit die Kl. geltend macht, daß der Standort der Gastherme der Modernisierungsankündigung nicht zu entnehmen sei, trifft dies nicht zu. Aus der Grundrißzeichnung ergeben sich neben dem Standort der Sanitärobjekte (Toilette, Duschtasse, Waschbecken) auch der der Gastherme, die über dem Toilettenbecken angebracht werden soll. Die Gastherme ist hier mit der Abkürzung "GT" eingezeichnet. Entgegen der Ansicht der Kl. ist die Angabe des Standortes des Heizkörpers im Bad und der Verlauf der Rohrleitungen im vorliegenden Fall nicht erforderlich. Bei der Umstellung von Einzelofenheizung auf Zentralheizung wird von der Rechtsprechung verlangt, daß der Vermieter in der Modernisierungsankündigung Angaben zur Verteilung der Heizkörper und der Strangführung - zumindest in einem Wohnungsgrundriß - vornimmt (vgl. LG Berlin GE 2000, 126; GE 1998, 616). Für den Mieter sind diese Angaben von Bedeutung, wenn er wegen des erstmaligen Anbringens von Heizkörpern oder wegen des Verlegens von Rohrleitungen Stellfläche für seine Möbel verliert (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 554 BGB, Rdnr. 265). Der vorliegende Sachverhalt unterscheidet sich von diesen Fällen dadurch, daß ein Raum neu geschaffen wird und sich deswegen die Frage des Verlustes von Stellfläche in diesem Raum nicht stellen kann. Das neu zu schaffende Duschbad hat zudem nur eine Größe von 4,13 m2. Nach der Grundrißzeichnung sind die Standorte aller übrigen Objekte bekannt. Der Raum bietet aufgrund der geringen Fläche nur die Möglichkeit, den Heizkörper an der Wand gegenüber der Dusche anzubringen. Dies ist auch für die Kl. erkennbar, so daß die Angabe des konkreten Standortes des Heizkörpers nicht erforderlich ist. Im Hinblick auf die Schaffung eines neuen Raumes, auf dem die einzubringenden Sanitärobjekte auf kleinster Fläche gerade Platz finden, ist auch nicht ersichtlich, worauf sich das Interesse der Kl. gründen sollte, weitere konkrete Angaben zu erhalten. Der Raum wird wegen seiner geringen Größe keine Möglichkeit bieten, dort Möbel zu stellen. Deswegen ist es auch nicht erforderlich, den Verlauf der Rohrleitungen näher zu beschreiben.

b) Die Angaben zu der zu erwartenden Mieterhöhung sind ebenfalls ausreichend. Der Bekl. hat angegeben, daß voraussichtlich eine Mieterhöhung von 105 € eintritt. Die betragsmäßige Angabe der Mieterhöhung ist ausreichend, der Vermieter muß keineswegs die Kalkulationsgrundlage, also keine Vorabberechnung mitteilen (LG Berlin GE 1990, 497; LG Berlin GE 2000, 126; LG Berlin GE 2005, 149 = MM 2005, 111; vgl. auch Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Auflage, § 554 BGB, Rdnr. 71; Both in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, § 554 BGB, Rdnr. 90).

Angaben zu den Kosten infolge des Betreibens der Gastherme für die Warmwasserbereitung für die Dusche und den Badheizkörper sind nicht zu verlangen. In Rechtsprechung und Literatur ist streitig, ob vom Vermieter Angaben über die möglichen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen auf die Betriebskosten zu fordern sind.

Es wird die Auffassung vertreten, daß solche Angaben nicht erforderlich sind, weil diese wesentlich von dem Verhalten des Mieters abhängen (Staudinger/Emmerich, BGB, 2006, § 554 BGB, Rdnr. 46; Sternel in PiG 62 [2002] 89, 107). Nach Auffassung von Kinne (in Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., § 554 BGB, Rdnr. 144) müssen die Betriebskosten, die durch Maßnahmen zusätzlich oder in größerem Umfang entstehen (z.B. Heiz- und/oder Fahrstuhlkosten), angegeben werden (so auch Lammel, a.a.O., § 554 BGB, Rdnr. 71), weil über die erhöhte Umlage der Betriebskosten dies zu einer mittelbaren Erhöhung der Miete führt (Both in Herrlein/Kandelhard, a.a.O., § 554 BGB, Rdnr. 92; vgl. auch AG Schöneberg GE 1993, 163; LG Berlin [ZK 64] GE 1993, 861 und LG Berlin [ZK 64] GE 1992, 1099: Heizkosten müssen bei Umstellung von Einzelofenheizung auf Gasetagenheizung/Zentralheizung angegeben werden). Nach Eisenschmid (in: Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 554 BGB, Rdnr. 277 unter Verweis auf. LG Berlin GE 2005, 1492 und 1992, 1099 sowie LG München DWW 1987, 260) muß die Ankündigung Angaben über die voraussichtliche modernisierungsbedingte Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten enthalten. Ist die Höhe der künftigen Betriebskosten allein vom Verhalten des Mieters abhängig, wie z. B. Energieverbrauch, soll der Vermieter den errechneten Durchschnittsverbrauch angeben müssen.

Vorliegend muß dieser Streit nicht entschieden werden. Denn die Heizkosten (hier Gaskosten) und auch die Stromkosten werden nicht als Betriebskosten vom Vermieter umgelegt, sondern die Mieterin hat offenbar mit den Versorgungsträgern GASAG und BEWAG/Vattenfall (oder andere Versorger) eigene Verträge. Dies läßt sich aus den Betriebskostenabrechnungen 2003 und 2004 entnehmen. Hier sind nur andere Betriebskosten abgerechnet, Stromkosten betreffen nur das Hauslicht. Dann aber kann vom Vermieter nicht verlangt werden, daß er die durchschnittlichen Verbrauchskosten für das Betreiben der Gastherme angibt. Denn dem Mieter sind die Grundpreise für Gas bekannt, und die tatsächlich entstehenden Kosten hängen von seinem Verbrauch ab. Gleiches gilt auch für die Stromkosten, die vorliegend im Hinblick darauf, daß der bisher betriebene Elektroboiler (für die Warmwasserbereitung der transportablen Dusche) nun wegfällt, sogar geringer werden.

Soweit nunmehr im Bad ein Heizkörper installiert wird, erfolgt die Beheizung auch über Gas, so daß hier nichts anderes gelten kann.

2. Der Einbau eines Bades mit Dusche und WC stellt eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB dar. Die Wohnung verfügt bisher nicht über ein Bad mit Innen-WC. Der erstmalige Einbau eines Bades in eine Wohnung, die bisher über einen solchen Sanitärraum nicht verfügte, stellt unbestritten eine Wertverbesserung dar (Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., § 554 BGB, Rdnr. 54; OVG Berlin GE 1990,1153; LG Berlin GE 1986,157; LG Berlin GE 1992,39; LG Berlin GE 2005,919). Dies auch dann, wenn - wie vorliegend - eine transportable Duschkabine vorhanden ist. Denn derartige Einrichtungen sind nur eine Behelfslösung gegenüber einem festeingebauten Dusch- oder Wannenbad (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 554 BGB, Rdnr. 99; LG Berlin GE 1990, 225). Dem steht auch nicht entgegen, daß durch den Einbau des Bades die Küche von ca. 11 m2 auf ca. 7 m2 verkleinert wird. Die Verkleinerung des Bades wird durch die Tatsache aufgewogen, daß der Kl. in Zukunft eine Dusche und ein Innen-WC zur Verfügung steht. Hinzu kommt, daß durch das Aufstellen der transportablen Dusche ohnehin ein bestimmter Bereich der Küche hierfür beansprucht worden ist und nicht als Küche genutzt werden konnte. Ferner entspricht es der zeitgemäßen Ausstattung einer Wohnung, daß diese über ein Innen-WC verfügt. Die Benutzung eines außerhalb einer Wohnung gelegenen WCs ist damit nicht vergleichbar. Soweit die Kl. geltend macht, daß in der Küche keine Sitzgelegenheit mehr gegeben sein wird, trifft dies nicht zu. Eine Küche mit einer Fläche von ca. 7 m2 bietet noch Platz für eine - wenn auch kleine - Sitzgelegenheit. Daß die Kl. möglicherweise Möbel austauschen muß, hat sie hinzunehmen. Soweit die Kl. weiter geltend macht, daß sie häufig Besuch empfange, der bei ihr auch nächtige und sie bislang die Möglichkeit gehabt habe, sich in der Küche aufzuhalten, während Besucher im Zimmer schliefen oder umgekehrt, beruht dies auf der individuellen Lebensgestaltung der Kl. Diese muß bei der Beurteilung der beabsichtigten Maßnahmen als Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 554 BGB außer Betracht bleiben. Die Verkleinerung der Küche ist der Kl. zuzumuten, weil dies durch die Vorteile der beabsichtigten Maßnahmen aufgewogen wird. So hat auch das Landgericht Berlin angenommen, daß eine für den Einbau des Bades notwendige Grundrißänderung im Bereich Speisekammer und Küche für den Mieter zumutbar ist (vgl. LG Berlin GE 1990, 225 und GE 1992, 39), sogar bei Verlust der Speisekammer (LG Berlin GE 2005, 919) und bei Verkleinerung des Badezimmers (AG Neukölln GE 2006, 1043, bestätigt durch LG Berlin GE 2006, 1045).

Soweit die Kl. erstinstanzlich auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 7. Oktober 2003 - 65 S 147/03 (MM 2004,44) verwiesen hat, ist der dortige Sachverhalt mit dem vorliegenden nicht vergleichbar. In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall war zum einen in der Wohnung bereits ein Bad vorhanden, und zum anderen sollten durch den Einbau des neuen Bades im Gegenzug zwei Räume der Wohnung wegfallen.

Auch der Einbau eines Waschmaschinenanschlusses ist als Modernisierungsmaßnahme anzusehen (vgl. allgemein zu Anschlüssen Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., § 554 BGB, Rdnr. 53).

3. Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzen und die Kl. sich deswegen auf eine unzumutbare Härte nicht berufen kann (§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB). Denn eine finanzielle Unzumutbarkeit liegt nicht vor.

Die Kl. erhält nach dem vorgelegten Bescheid des Job Center Pankow vom 20. Juni 2006 Leistungen nach dem SGB II in Höhe von 522,64 €. Die Miete wird sich nach den Angaben des Bekl. von bisher 101,40 € (Grundmiete) um 105 € erhöhen, also verdoppeln. Die Rechtsprechung und Literatur hat wegen der Unbestimmtheit des Begriffs "finanzielle Härte" zahlreiche Versuche unternommen, objektive Grenzen festzulegen. Teilweise wurden Prozentsätze des monatlichen Nettoeinkommens des Mieters herangezogen, teilweise wurde auf die Relation der Veränderung der bisherigen Miete abgestellt (vgl. Rechtsprechungsnachweise bei Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., § 554 BGB, Rdnr. 94). Entscheidend wird es darauf ankommen, daß dem Mieter nach Abzug der Miete noch ein Betrag zur Verfügung steht, der ausreicht, damit er an seinem bisherigen Lebenszuschnitt im wesentlichen festhalten kann (LG Berlin GE 2002, 831). Wird die Mieterhöhung jedoch zu einem Teil durch Wohngeld oder vergleichbare Beihilfeleistungen aufgefangen, liegt keine unzumutbare Mieterhöhung vor. Das Wohngeld ist nämlich als Teil des Gesamtnettoeinkommens des Mieters zu behandeln, weil er auf diese öffentliche Hilfe einen Anspruch hat (vgl. KG RE GE 1981, 757; BGH NJW 1992, 1386; LG Berlin GE 2005, 1491). Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter tatsächlich Wohngeld in Anspruch nimmt. Vorliegend kann zwar die Kl. kein Wohngeld beanspruchen, weil ihr Leistungen nach dem SGB Il zustehen. Nach § 22 SBG II werden Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Welche Aufwendungen für Unterkunft und Heizung angemessen sind, wird gemäß § 27 Nr. 1 durch eine Verordnung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit bestimmt. Diese Vorschrift ermächtigt auch dazu, die Voraussetzungen für eine Pauschalierung der Kosten für Unterkunft und Heizung durch Verordnung zu bestimmen und damit für die Leistungserbringung von den tatsachlichen Aufwendungen des Hilfebedürftigen zu abstrahieren (vgl. Hauckl/Noftz, Sozialgesetzbuch SGB II, Grundsicherung für Arbeitssuchende, Stand Februar 2007, § 22, Rdnr. 10). Dementsprechend hat die Senatsverwaltung für Gesundheit, Soziales und Verbraucherschutz des Senates von Berlin eine Ausführungsvorschrift zur Ermittlung angemessener Kosten der Wohnung gemäß § 22 SGB II (AV- Wohnen) vom 7. Juni 2005 erlassen (ABl. Berlin 2005, Seite 3743). Nach Nr. 3 der AV-Wohnen werden die laufenden Leistungen für Wohnung und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht. Als tatsächliche Aufwendungen für Mietwohnungen wird die Bruttowarmmiete angesehen, die sich aus der Nettokaltmiete sowie den monatlichen Zahlungen für Betriebskosten und Heizkosten (zzgl. Nachzahlungen oder abzüglich Rückzahlungen) zusammensetzen (Nr. 2 Abs. 2). Nach Ziff. 4 Abs. 2 gelten als Richtwerte für angemessene Bruttowarmmieten bei einem 1-Personen-Haushalt 360 €. Grundsätzlich kann daher davon ausgegangen werden, daß dieser Betrag auch der Kl. als Wohnkosten zusteht, sofern ihre Aufwendungen diesen Betrag erreichen. Unter Berücksichtigung der bisherigen Grundmiete von 101,40 € und der monatlichen Betriebskostenvorschüsse nach dem Mietvertrag von 51,26 € (615,12 € : 12 nach den Betriebskostenabrechnungen) ergibt sich daher ein bisheriger Betrag von 152,66 € (ohne Kosten für Strom und Gas). Die Kl., die darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen des Härtegrundes ist (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 554 BGB, Rdnr. 364), hat

etriebskostenvorschüsse nach dem Mietvertrag von 51,26 € (615,12 € : 12 nach den Betriebskostenabrechnungen) ergibt sich daher ein bisheriger Betrag von 152,66 € (ohne Kosten für Strom und Gas). Die Kl., die darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen des Härtegrundes ist (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 554 BGB, Rdnr. 364), hat bisher weder vorgetragen, welche Kosten für Strom und Gas zu veranschlagen sind, noch, welcher Betrag als Wohnkostenanteil in dem vom Job Center festgesetzten Betrag von 522,64 € enthalten ist. Unter Berücksichtigung der angekündigten Mieterhöhung von 105 € hätte die Kl. Kosten in Höhe von 257,66 € ohne Kosten für Strom und Gas. Bezogen auf den Richtwert verbleiben danach noch 102,34 €, die für die weiteren Kosten (Strom und Gas) anzusetzen wären. Daß dieser Betrag nicht ausreichen würde, hat die Kl. nicht behauptet.

Danach kann davon ausgegangen werden, daß die Wohnkosten in voller Höhe durch Sozialleistungen abgedeckt sind bzw. sein werden mit der Folge, daß der Kl. die gleichen finanziellen Mittel nach Abzug der Wohnkosten zur Verfügung stehen.

4. Die Duldungspflicht entfällt auch nicht, weil die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen für die Kl. aus anderen Gründen eine unzumutbare Härte bedeuten würden. Härtegründe, die zugunsten des Mieters zu berücksichtigen sind, können sich aus den vorzunehmenden Arbeiten, den baulichen Folgen und vorausgegangenen Aufwendungen ergeben (vgl. BGH GE 1992, 375). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Die vorzunehmenden Arbeiten führen nicht zu einer solchen Härte. Der Bekl. hat zuletzt vorgetragen, daß an ein bis zwei Tagen die Wasserversorgung kurzeitig unterbrochen und daß die Küche nur teilweise ausgeräumt werden muß. Das Hauptzimmer wird weiterhin benutzbar sein, wenn auch durch die Schaffung des Durchbruches zur Küche Schmutz- und Staubbelästigungen auftreten werden. Der Bekl. hat in der Modernisierungsankündigung vom 10. Januar 2007 ausgeführt, daß an zwei Arbeitstagen die Möbel usw. mit Schutzplanen abgedeckt werden müssen. Dies sind aber Beeinträchtigungen, die im Rahmen der Modernisierung hinzunehmen sind und nicht über das allgemeine Maß hinausgehen. Dies gilt ebenso für die Unterbrechung der Wasserversorgung, die für wenige Stunden an ein bis zwei Arbeitstagen nötig sein wird.

Der Vermieter muß nach § 554 BGB eine Modernisierungsmaßnahme detailliert vorher ankündigen, weil dann anderenfalls der Mieter zur Duldung nicht verpflichtet ist. Überzogene Anforderungen dürfen aber nicht gestellt werden.

Die Mieterin wandte sich gegen den nachträglichen Einbau eines Bades mit Innentoilette und meinte, die Ankündigung sei unwirksam, da sie nicht genau genug die geplanten Arbeiten beschreibe. Auch seien die zu erwartenden Betriebskosten (Gasverbrauch) nicht angegeben. Eine Wertverbesserung liege auch nicht vor, weil die Fläche der Küche verkleinert werde. Schließlich liege auch eine unzumutbare Härte vor, weil sich die Miete nahezu verdoppeln werde.

Mit Urteil vom 10. Mai 2007 bestätigte das KG das Urteil des AG Mitte, das eine Duldungspflicht der Mieterin bejaht hatte. Die Ankündigung des Vermieters entspreche den Anforderungen des § 554 BGB, denn es könne nicht gefordert werden, die Bauschritte der einzelnen Gewerke in jedem Falle vorauszuplanen. Nicht jede Einzelheit und nicht jede mögliche Auswirkung müsse mitgeteilt werden. Ob zu der zu erwartenden Mieterhöhung auch die zusätzlichen Betriebskosten gehörten, die vom Vermieter geschätzt werden müßten, könne offenbleiben, da es sich hier jedenfalls nur um Gas- und Stromkosten handle, für die die Mieterin selbst Verträge mit den Versorgungsträgern abgeschlossen habe. Die Preise seien ihr deshalb bekannt. Der Einbau einer Dusche mit Innen-WC sei eine Modernisierung, auch wenn dadurch die Fläche der Küche verkleinert werde. Schließlich liege auch keine unzumutbare Härte vor, da davon auszugehen sei, daß die Wohnkosten in voller Höhe durch Sozialleistungen abgedeckt würden.