Keine übertriebenen Anforderungen an Modernisierungsankündigung

Die Modernisierungsankündigung des Vermieters muß nicht jede Einzelheit der Maßnahme und jede mögliche Auswirkung im Detail enthalten.

Die Vermieter kündigten eine Modernisierungsmaßnahme wie folgt an: "Sehr geehrte Frau V,

namens und in Vollmacht der Hauseigentümer, der Frau A. K. und des Herrn F. K. teilen wir mit, daß beabsichtigt wird, Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie/Gasetagenheizung, energiesparend und umweltfreundlich, durchzuführen, die mit Einwirkungen auf die von Ihnen gemieteten Räume sowie mit Auswirkungen auf die von Ihnen zu zahlende Miete verbunden sind.

Es handelt sich dabei um folgende Maßnahmen:

- Abriß der Öfen

- Einbau der Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung, in Ihrer Wohnung 4 Heizkörper

- Anstrich der Kupferrohe.

Die genaueren Informationen über Art und Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahmen sowie die zu erwartende Mietzinserhöhung entnehmen Sie bitte dem Blatt 2 dieses Schreibens.

Bitte teilen Sie uns an der vorgesehenen Stelle auf Blatt 3 mit, ob Sie die geplante(n) Modernisierungsmaßnahme(n) dulden wollen.

Wir weisen Sie darauf hin, daß Sie aufgrund Ihrer vertraglichen Nebenpflichten zur Abgabe einer solchen Erklärung verpflichtet sind, damit für uns keine unzumutbare Ungewißheit über Ihre Entscheidung besteht. Teilen Sie uns bitte auch mit, ob Sie der damit verbundenen Mieterhöhung zustimmen. Bitte senden Sie uns die unterschriebene Erklärung (Anlage 1) bis zum 20.12.2000 zurück. Sollten Sie Ihre Entscheidung früher treffen, kann mit den Bauarbeiten früher begonnen werden und die Arbeiten somit auch früher abgeschlossen werden.

Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme(n):

Wir beabsichtigen, in Ihrer Wohnung eine Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung zu installieren. Die Arbeiten beinhalten den Einbau eines Thermoblockes in der Küche, an der Stelle des alten Durchlauferhitzers. Davon ausgehend werden Ringleitungen über der Scheuerleiste verlegt. Der Einbau muß evtl. den Gegebenheiten der Küche angepaßt werden.

Die vorhandene Gas-Wassertherme wird demontiert, an gleicher Stelle (an den gleichen Schornstein) wird eine Gas-Kombi-Therme Vaillant VCW Klassik installiert. Die Heizungsleitung wird im Zwei-Rohrsystem verlegt. Rohrdimension DN 22 bzw. DN 18 aus Cu-Rohrleitung werden auf der Höhe der Scheuerleiste montiert (also werden die Rohre auf Putz verlegt). Es werden Stahlheizplatten weiß, 600 mm hoch, ca. 1.000 mm lang unterhalb der Fensterbänke installiert. Ein Raumverlust entsteht nicht. Leistung der Gas-Kombi-Therme 18 kW Wärmeleistung, kann max. 180 qm Wohnfläche beheizen. Ein Gasherd ist nicht erforderlich.

Die Heizkörper werden unterhalb der Fenster angebracht, evtl. Änderungen durch bauliche Gegebenheiten. Die alten Warmwasserleitungen werden genutzt. Die Ringleitungen werden nach Fertigstellung vom Maler gestrichen. Die Modernisierungsarbeiten beginnen mit dem Ofenabriß. Wir sind bemüht, mit den Handwerkern gemeinsam für eine zügige Abwicklung der Arbeiten in Ihrer Wohnung Sorge zu tragen. Da es sich um eine Gasetagenheizung handelt, die eingebaut wird, werden die Heizkosten direkt von der GASAG Ihnen gegenüber geltend gemacht.

Für Sie zur Information: Erfahrungswerte Heizkosten für Ihre Wohnung nach Einbau der Gasetagenheizung ca. 70 DM monatlich (Information GASAG vom 10.10.2000, Kosten für eine Person). Die Wartung der Gastherme wird einmal jährlich durchgeführt, als Betriebskosten fallen hier z. Z. 100 DM + MwSt. an, so daß z. Z. pro Mieter 116 DM als Betriebskosten/Jahr anfallen.

Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme(n):

Arbeitsbeginn 15. Januar 2001.

Die Arbeiten nehmen etwa folgende Zeit in Anspruch:

3 Tage Sanitärarbeiten, 1 Tag Malerarbeiten

Ofensetzerarbeiten werden mit Sanitärarbeiten verbunden.

Zu erwartende Erhöhung des Mietzinses (jeweils in DM/mtl.):

Gesamtkosten für Ihre Wohnung ca. 14.749,13 DM, davon 11 % Modernisierungsumlage = 1.622,40 DM, verteilt auf 12 Monate = ca. 136,20 DM monatlich.

Zu erwartende Erhöhung des Mietzinses aufgrund aller geplanten Maßnahmen: ca. 135,20 DM mtl.

Weitere Erläuterungen: Fläche Ihrer Wohnung 53,27 qm.

Anlage: Vollmacht dar Hauseigentümer

Unterschrift"

Die Modernisierungsankündigung der Hausverwaltung K. vom 16. Oktober 2000 genügt den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB. Diese Vorschrift gibt vor allem im Hinblick auf das Allgemeininteresse an einem modernen Wohnungsbestand dem Vermieter ein Recht, den Vertragsgegenstand zu verändern (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 541 b Rn. 2). Zum Schutze des hierdurch betroffenen Mieters sieht es neben Zumutbarkeitsgesichtspunkten vor, daß der Vermieter als Voraussetzung des Duldungsanspruchs dem Mieter die Maßnahme ankündigen muß nach Art, Umfang, Beginn und Dauer. Es ist nicht Sinn dieser Regelung, durch hohe formale Anforderungen an die Ankündigung die Durchsetzung des der Sache nach begründeten und an sich erwünschten Ziels zu verhindern (krit. zur oft restriktiven Praxis etwa Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, § 541 b Rn. 20). Der Mieter muß erkennen können, was die Zielrichtung der Maßnahme ist, um zu beurteilen, ob sie ihm zumutbar ist, insbesondere unter den in § 541 b Abs. 1 Satz 2 genannten Umständen (vorzunehmende Arbeiten, bauliche Folgen, vorausgegangene Verwendungen, zu erwartende Erhöhung des Mietzinses). Es steht aber nicht in seinem Belieben, die Maßnahme zu verhindern, wenn sie der Sache nach berechtigt ist. Die Informationen müssen lediglich so genau sein, daß der Mieter ersehen kann, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 541 b Abs. 2 Satz 2) Gebrauch machen will.

Es entspricht daher der Rechtsprechung der Kammer, daß nicht jede Einzelheit der vorgesehenen Maßnahme, so auch nicht jede mögliche Auswirkung im Detail etwa auf die Möblierung mitgeteilt sein muß. Der Mieter kennt seine Wohnung und kann die Auswirkungen abschätzen. Oft ergeben sich ohnehin im Verlaufe der Arbeiten noch Detailänderungen (Urteil der Kammer vom 25. Mai 2000 - 62 S 518/99; vgl. auch das Urteil in GE 1990, 675). Zentimeterfragen etwa bei der Größe der Heizkörper, gar Millimeterfragen bei der Frage des Durchmessers der Rohrzuleitungen können nie den Anspruch auf Modernisierung in Frage stellen, ebensowenig sind sie entscheidend für die Frage, ob der Mieter kündigen will. Dasselbe gilt für etwa erforderliche Durchbohrungen der Wände, wenn Heizleitungen zu verlegen sind. Solche Maßnahmen können zwar mit erheblichen Unannehmlichkeiten verbunden sein, können aber bei einer begründeten Modernisierung ihrer Durchsetzung nicht hinderlich sein. Letzte Einzelheiten müssen ohnehin außerhalb des Inhalts der Ankündigung geklärt werden.

Gemessen an diesen Maßstäben genügt jedenfalls das Schreiben vom 16. Oktober 2000 den Anforderungen. Aus ihm ist zu ersehen, wo die Therme und wo die einzelnen Heizkörper in welcher Größe angebracht werden sollen. Der Rohrverlauf läßt sich hinreichend entnehmen, wenn darauf hingewiesen ist, daß in einer Ringleitung die Leitungen von der Therme auf Putz zu den Heizkörpern verlaufen. Sogar daß die genügende Beheizung der Wohnung durch die Kapazität der Anlage gewährleistet ist, ist besonders ausgewiesen. Die Mitteilung des Durchmessers der Zulaufrohre ist nicht erforderlich.

Der Bekl. war der Einbau der Heizung im Januar zuzumuten, denn die Beheizung durch die Elektroheizung ist weiterhin gewährleistet.

Viele Modernisierungsprozesse scheitern an übertriebenen formalen Anforderungen der Gerichte zur Ankündigung nach § 541 b BGB. Das entspricht nicht dem Willen des Gesetzgebers.

Die Vermieter wollten anstelle der Elektroheizung eine Gasetagenheizung einbauen lassen und kündigten die Maßnahme im einzelnen an. Der Mieter wehrte sich und bekam auch zunächst beim Amtsgericht Recht.

Mit Urteil vom 2. April 2001 stellte das Landgericht Berlin fest, daß Zentimeter- oder gar Millimeterfragen nicht in eine Modernsierungsankündigung hineingehören. Der Mieter müsse lediglich erkennen können, was die Zielrichtung der Maßnahme ist, um zu prüfen, ob er gegebenenfalls sein Sonderkündigungsrecht ausüben will. Letzte Einzelheiten müßten ohnehin außerhalb des Inhalts der Ankündigung geklärt werden.

Das Ankündigungsschreiben, das vom Landgericht gebilligt wurde, verdient Aufmerksamkeit und ist deshalb wörtlich mitabgedruckt. Wer so vorgeht, dem kann eigentlich nichts passieren.

Mietrechtsreform: Keine (wesentlichen) Änderungen, aber immerhin ergibt sich aus dem Text des § 554 und der Gesetzesbegründung, daß der Gesetzgeber die restriktive Rechtsprechung mancher Gerichte nicht billigt.