Keine überspannten Anforderungen an die Modernisierungsankündigung

Keine überspannten Anforderungen an die Modernisierungsankündigung; Sammelheizung; Bad und Innen-WC allgemein üblich auch im ehemaligen Ost-Berlin

1. Die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung dürfen nicht überspannt werden (hier: Einbau einer Dusche unter Wegfall der Speisekammer), denn der Mieter kann mit Hilfe eines Zollstocks nachmessen, ob die Umgestaltung zumutbar ist.

2. Der Mieter kann sich nicht auf eine unzumutbare Härte wegen der zu erwartenden Mieterhöhung berufen, wenn die Modernisierungsmaßnahme nur den allgemein üblichen Standard herbeiführen soll. Das ist, auch wenn man nur Altbauwohnungen im Ostteil Berlins berücksichtigt, dann der Fall, wenn die Wohnung mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet werden soll.

Der Kl. kann von dem Bekl. gemäß § 554 Abs. 2 BGB verlangen, daß dieser den Einbau eines Bades mit Dusche in der von ihm innegehaltenen Mietwohnung entsprechend der Ankündigung in dem Schreiben vom 2. April 2004 duldet.

(...) 2. Die beabsichtigte Maßnahme stellt eine Verbesserung des Wohnwertes der Mietsache dar. Die Wohnung ist gegenwärtig nur mit einer Toilette und einem Waschbecken ausgestattet. Der Kl. beabsichtigt, den neben der Küche befindlichen Toilettenraum in der Weise zu erweitern, daß er eine Speisekammer beseitigt, die hinter dem Toilettenraum liegt, an die Außenwand grenzt und von der Küche aus zugänglich ist. Zu diesem Zweck soll die Trennwand zwischen der Speisekammer und dem Toilettenraum abgerissen werden.

3. Diese Gegebenheiten lassen sich aus dem Text der Beschreibung und der beigefügten Skizze, in die Maße eingetragen sind, mit hinreichender Deutlichkeit ersehen. Die Anforderungen an die Darstellung dürfen dabei nicht überspannt werden. Maßgeblich ist der Text der Beschreibung, der eine Verbreiterung im hinteren Bereich auf ca. 1,20 m vorsieht. Aus der Zeichnung läßt sich bei einer Addition der Maßzahlen eine Breite von 1,30 m ablesen. Der Unterschied kann nicht als gravierend eingestuft werden. Es genügt nach der jetzt maßgebenden Fassung des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, daß der Vermieter dem Mieter unter Wahrung einer Frist von drei Monaten den Beginn, die Art sowie den voraussichtlichen Umfang der beabsichtigten Maßnahmen mitteilt. Da der Mieter seine Wohnung kennt, kann er unter Umständen mit Hilfe eines Zollstocks nachmessen, ob die beabsichtigte Umgestaltung zu einer für ihn nicht hinnehmbaren Verschlechterung seiner Wohnverhältnisse, insbesondere im Hinblick auf die Nutzbarkeit der Küche führt.

4. Die vorgesehene Konstruktion führt zum Verlust der Speisekammer. Dieser Verlust wird aber nunmehr durch die Tatsache aufgewogen, daß dem Bekl. in Zukunft eine Dusche zur Verfügung steht. Eine Dusche oder gar eine Badewanne gehört seit langer Zeit zu einer zeitgemäßen Ausstattung einer Wohnung. Sie entspricht dem üblichen Verlangen nach Körperhygiene. Der Verlust der Speisekammer fällt im Vergleich dazu nicht schwer ins Gewicht. Denn für die längere Aufbewahrung von Nahrungsmitteln und Speisen hat sich im Laufe der Jahrzehnte der Kühlschrank als übliches Hilfsmittel eingebürgert.

(...) 7. Der Bekl. kann sich hinsichtlich des Einbaus eines Bades auf eine unzumutbare Härte auch im Hinblick auf seine finanziellen Verhältnisse nicht berufen.

(...) Der Bekl. macht geltend, daß sein monatliches Durchschnittseinkommen unter 1.000 € liege. Es kann dahinstehen, ob der Härteeinwand angesichts seiner Einkommensverhältnisse berechtigt ist. Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB kann sich ein Mieter auf eine unzumutbare Härte wegen der zu erwartenden Mieterhöhung nicht berufen, wenn die Mietsache in einen Zustand versetzt werden soll, der allgemein üblich ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist von einem allgemein üblichen Standard auszugehen, wenn der angestrebte Zustand bei mindestens zwei Dritteln der Wohnungen in Gebäuden gleichen Alters in einer Region angetroffen wird. Nach bisheriger Auffassung bilden der Ost- und der Westteil Berlins wegen der unterschiedlichen Ausstattungen der Wohnungen zum Zeitpunkt der Vereinigung und der noch nicht in allen Details erreichten Angleichung jeweils eine Region. Inwieweit dieser Unterschied noch aufrechterhalten werden kann, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls bei dem Mietspiegel 2003 wurde noch hinsichtlich der Miettabellen zwischen den beiden Hälften der Stadt unterschieden. Für das hier maßgebliche Marktsegment einer Altbauwohnung, die nur mit einem Innen-WC, nicht jedoch mit einer Sammelheizung und einem Bad ausgestattet ist, trifft das mit der Erstellung der Daten des Mietspiegels 2003 beauftragte Institut Analyse & Konzepte GmbH in seiner Dokumentation über die Grundlagendaten für den empirischen Berliner Mietspiegel 2003 auf Seite 35 die Feststellung, daß Wohnungen mit der Substandardausstattung "ohne Bad, ohne Sammelheizung, mit Innen-WC" nur noch in wenigen Fällen erhoben werden konnten. Aus der Statistik mit der Bezeichnung "Feldbesetzung Berliner Mietspiegel 2003 für die östlichen Bezirke" auf Seite 18 der zitierten Dokumentation ergibt sich, daß in der Spalte Wohnungen bis 1918 "ohne Sammelheizung und Bad, mit Innen-WC" 88 Wohnungen, in der Spalte "mit Sammelheizungen oder Bad und mit Innen-WC 548 Wohnungen und in der Spalte "mit Sammelheizungen, Bad und Innen-WC" 1.167 Wohnungen angetroffen wurden. In dem Marktsegment Wohnungen von 1919 bis 1949 lauten die Zahlen für die entsprechenden Spalten 27, 959 und 1.801. Der Gesamtbestand der in diesen Spalten wiedergegebenen Wohnungen beläuft sich auf 4.590. Der Bestand der Wohnungen mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC beläuft sich auf 2.968. Dies sind 65 % der erfaßten Wohnungen. Die Wohnungen mit dem Substandard belaufen sich auf 115. Dies sind 3 % der erfaßten Wohnungen. Zwei Drittel sind rechnerisch 66,67 %. Es kann davon ausgegangen werden, daß sich auf Grund anhaltender Modernisierungstätigkeit der Anteil der Wohnungen, die mit Sammelheizung, Bad, Innen-WC ausgestattet ist, über den Betrag von 65 % hinaus erhöht hat. Denn es muß beachtet werden, daß die Daten des Mietspiegels 2003 zum 1. März 2002 erhoben worden sind. Die hier zitierten Daten sind in der mündlichen Verhandlung dargestellt worden. Im übrigen darf auf die Entscheidung der Kammer in Mietermagazin 2004, 339 hingewiesen werden, derzufolge nach Auskunft des Statistischen Landesamtes nunmehr mindestens 67 % der in Ost-Berlin gelegenen Altbauten eine Sammelheizung besitzen.

Ein Mieter muß die Modernisierungsmaßnahme als Veränderung der Wohnung nur dann dulden, wenn sie ihm vom Vermieter im einzelnen angekündigt worden ist. Dazu gehört eine Beschreibung nebst Skizze, wobei keine Zentimetergenauigkeit verlangt werden kann.

Der Vermieter plante den Einbau eines Duschbades in der ehemaligen Toilette und Speisekammer; aus der Modernisierungsankündigung nebst Skizze ließ sich nicht eindeutig entnehmen, ob die Wand zur Küche um 40 cm oder 50 cm verschoben werden würde. Der Mieter wandte u. a. auch ein, daß wegen seines Einkommens die Modernisierungsmaßnahme für ihn eine unzumutbare Härte darstelle.

Mit Urteil vom 12. Mai 2005 verurteilte das Landgericht Berlin den Mieter zur Duldung der Maßnahme. Hinsichtlich der Genauigkeit der Ankündigung dürften die Anforderungen nicht überspannt werden. Maßgeblich sei der Text der Beschreibung, notfalls könne der Mieter mit Hilfe eines Zollstocks nachmessen, ob die Maßnahme für ihn zumutbar sei.

Der Härteeinwand (Untragbarkeit der Mieterhöhung) sei ungerechtfertigt, da zwei Drittel der Altbauwohnungen im ehemaligen Ost-Berlin mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet seien, mithin nur ein allgemein üblicher Zustand erreicht werde. Ob nach wie vor zwischen Ost- und West-Berlin zu unterscheiden sei, könne daher offenbleiben.