Keine Überprüfung durch Zivilgerichte

Die Überprüfung der Berliner Kappungsgrenzen-VO ist Aufgabe der Verwaltungsgerichte; ob der Landesgesetzgeber seinen Beurteilungsspielraum überschritten hat, kann nicht im Rahmen einer Mieterhöhungsklage durch die Zivilgerichte kontrolliert werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter der Wohnung im Hause ..., Vorderhaus, EG rechts, in Berlin, der Bekl. Mieter seit dem 15.9.2007. Mit Schreiben vom 11.9.2013 wurde der Bekl. aufgefordert, einer Mieterhöhung zum 1.1.2014 zuzustimmen. In diesem Mieterhöhungsverlangen wurde auf den Mietspiegel 2013 Bezug genommen und eine Erhöhung der Nettokaltmiete um 20 % verlangt.

Der Kl. ist der Ansicht, die am 19.5.2013 in Berlin in Kraft getretene Verordnung vom 7.5.2013 (Kappungsgrenzen-VO), welche die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gemäß § 558 Abs. 3 BGB auf 15 % reduziert, sei unwirksam. Der Landesgesetzgeber habe die Voraussetzungen der Ermächtigungsnorm des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht hinreichend untersucht. Es habe nicht festgestellt werden können, dass in Berlin insgesamt eine gefährdete Wohnungsversorgung vorhanden sei. Für den Erlass einer solchen Verordnung sei nicht ausreichend, dass in einzelnen Teilgebieten eine solche Gefährdung bestehe. [...]

[...] Der Kl. kann nur eine Mieterhöhung in Höhe von 34,10 € verlangen. Das darüber hinaus gehende Mieterhöhungsverlangen von weiteren 11,26 €, was einer Erhöhung der bisherigen Miete, welche seit mehr als drei Jahren unverändert ist, um insgesamt 20 % entspricht, ist unbegründet.

Durch Verordnung vom 7.5.2013, welche am 19.5.2013 in Kraft getreten ist, die sog. Kappungsgrenzen‑VO, hat der Landesgesetzgeber von der Ermächtigungsnorm des § 558 Absatz 3 Satz 3 BGB Gebrauch gemacht und die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gemäß § 558 Abs. 3 BGB auf 15 % reduziert.

Es kann im vorliegenden Verfahren nicht festgestellt werden, dass diese Verordnung unwirksam ist. Entgegen der Ansicht des Kl. können die Zivilgerichte die Berechtigung, ob für eine Gemeinde eine solche Verordnung zu Recht erlassen wurde, nicht kontrollieren, dies ist vielmehr Aufgabe der Verwaltungsgerichte (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 558 Rn. 182 c; so im Rahmen des § 577 a BGB auch Müko-Häublein, BGB, 6. Aufl. 2012, § 577 a Rn. 11). Es ist zwar richtig, dass vorliegend eine Normenkontrolle nach § 47 VwGO durch das Oberverwaltungsgericht nicht in Betracht kommt, da eine solche Prüfung außerhalb von Satzungen, die nach dem BauGB erlassen worden sind, nur dann erfolgen kann, wenn das Landesrecht dies bestimmt hat. Von dieser Ermächtigung hat Berlin keinen Gebrauch gemacht. Vorliegend kommt aber eine Feststellungsklage nach § 43 VwGO gegen den Normgeber wegen Verletzung subjektiver Rechte in Betracht, mit welcher der Vermieter geltend machen kann, dass er an die Kappungsgrenzen-VO nicht gebunden ist (Beuermann, Die Möglichkeiten der gerichtlichen Überprüfung der Kappungsgrenzen-Verordnung, GE 2013, 1042, 1044). Diese Rechtswegzuständigkeit ist auch sachgerecht, da dem Verwaltungsgericht im Rahmen seiner Amtsermittlungspflicht weitaus mehr Informationsquellen zur Verfügung stehen als dem Amtsgericht im Rahmen der Mieterhöhungsklage (Beuermann, aaO., S. 1042). Auch steht der Landesregierung in diesem Normsetzungsbereich ein weiter Einschätzungs-, Gestaltungs- und Beurteilungsspielraum zu, der auch Raum lässt, etwa konkurrierende öffentliche und private Interessen zu berücksichtigen; zudem geht es hier um die Beurteilung längerfristiger Entwicklungen komplexer Art, bei denen die Bewertung der erwähnten konkurrierenden öffentlichen und privaten Interessen und die Berücksichtigung verschiedener quantitativer und qualitativer Gesichtspunkte und Einzeltrends auf dem schwer zu beurteilenden Wohnungsmarkt unterschiedlich ausfallen kann (vgl. VG Stuttgart, Urteil vom 9. November 2004 - 5 K 2058/03 -, juris). Eine Überprüfung, ob dieser Beurteilungsspielraum eingehalten wurde, kann nicht im Rahmen einer Mieterhöhungsklage erfolgen. Schließlich ist es auch nicht sachgerecht, einem Mieter, welcher bereit ist, eine Erhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze von 15 % zu akzeptieren, das Kostenrisiko eines umfangreichen und kostspieligen Sachverständigengutachtens aufzubürden.

Die Berufung war zuzulassen, da diese Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung hat (§ 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO).

Weil die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum besonders gefährdet sei, hat der Berliner Senat die sog. Kappungsgrenzen-VO erlassen, wonach nur eine Mieterhöhung von 15 % zulässig ist. Zur Überprüfbarkeit dieser Verordnung liegt nunmehr eine erste Entscheidung vor.

In einem Mieterhöhungsprozess berief sich der Vermieter darauf, dass die Begrenzung auf 15 % unwirksam sei, weil der Gesetzgeber nicht berücksichtigt habe, dass in Teilgebieten von Berlin kein Wohnungsmangel bestehe. Die Einbeziehung des ganzen Stadtgebiets sei deshalb rechtswidrig. Der Mieter hatte den Anspruch auf Zustimmung um 15 % anerkannt.

Das Amtsgericht Wedding wies die Klage ab, soweit der Mieter den Anspruch nicht anerkannt hatte. Es fehle den Zivilgerichten die Berechtigung, ob die Verordnung zu Recht erlassen worden sei. Dies sei Aufgabe der Verwaltungsgerichte, denn diesen stünden weitaus mehr Informationsquellen zur Verfügung als dem AG im Zustimmungsprozess. Es sei auch nicht sachgerecht, dem Mieter, der die Erhöhung von 15 % akzeptiert habe, das Kostenrisiko eines Gutachtens aufzubürden.

Eine Indizienkontrolle der Rechtsverordnung durch die Zivilgerichte ist sicher unpraktikabel; warum sie unzulässig sein sollte, begründet das AG nicht. Das AG Frankfurt/Main ist jedenfalls anderer Meinung (WuM 2014, 43); ähnlich auch VG Stuttgart, Urteil vom 25. Juni 2003 - 4 S 1999/02 -.