Keine treuwidrige Räumungsklage bei ungeklärten Feuchtigkeitsschäden

Keine treuwidrige Räumungsklage bei ungeklärten Feuchtigkeitsschäden; unwirksame Kündigung als Abmahnung; erneute einmalige unpünktliche Mietzahlung als Kündigungsgrund

1. Es ist nicht treuwidrig, wenn der Vermieter gegen den gekündigten Wohnungsmieter Räumungsklage erhebt, ohne zuvor im Wege einer Klage auf Zahlung der rückständigen Mieten die Berechtigung des Mieters zur Mietminderung geklärt zu haben.

2. Bereits eine einmalige verspätete Mietzahlung nach einer Abmahnung reicht für eine außerordentliche Kündigung.

3. In einer unwirksamen Kündigung liegt zugleich eine Abmahnung.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien streiten um die Räumung der von der Bekl. (Mieterin) innegehaltenen Wohnung. Der Kl. hat insgesamt im Rechtsstreit elf fristlose außerordentliche und hilfsweise fristgemäße ordentliche Kündigungen gegenüber der Bekl. ausgesprochen, davon fünf bereits in der ersten Instanz. Die Kündigungen stützen sich jeweils auf Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlungen. Die Bekl. kürzte die Miete aufgrund von Schimmel in der Wohnung um monatlich 25 %. Das Amtsgericht hat die auf die Kündigungen gestützte Räumungsklage des Kl. mit der Begründung abgewiesen, diese würden gegen Treu und Glauben verstoßen, da die Ursache des Schimmelbefalls und somit die Berechtigung zur Minderung noch ungeklärt seien.

Die Berufung ist begründet. [...]

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sind die vom Kl. ausgesprochenen Kündigungen nicht generell treuwidrig, weil die Berechtigung der Bekl. zur Mietminderung bislang gerichtlich nicht geklärt ist. Es hätte hier dem Amtsgericht oblegen, ggf. durch Sachverständigengutachten die Mangelhaftigkeit im Rahmen einer Beweisaufnahme festzustellen und eine entsprechende Minderungsquote festzusetzen. Dem Vermieter ist es nicht verwehrt, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs auszusprechen und Räumungsklage zu erheben, wenn er davon ausgeht, dass die Miete zu Unrecht gemindert wurde, da der Mieter aus seiner Sicht den Mangel selbst verursacht hat.

Entgegen der Auffassung der Bekl. rechtfertigt die von ihr zitierte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss vom 15.3.1989, 1 BvR 1428/88, GE 1989, 561 = NJW 1989 1917) auch nicht die Entscheidung des Amtsgerichts, die Räumungsklage wegen Treu und Glauben abzulehnen, denn wie das Bundesverfassungsgericht ausführt, würde eine andere Vorgehensweise dem Vermieter ohne zureichenden Grund den Zugang zum Gericht verwehren, wenn er zunächst gezwungen wäre, Zahlungsklage zu erheben. Eine solche Praxis würde zu einer unangemessenen Lösung des Konflikts zwischen den Mietparteien führen. Sie würde den Mieter ohne jede Rücksicht darauf, ob er seinen Rechtsstandpunkt mit einiger Berechtigung hat einnehmen dürfen, schützen. Zugleich würde sie den Vermieter unter Umständen ohne jede Aussicht auf eine erfolgreiche Vollstreckung zwingen, eine Zahlungsklage zu führen, den zahlungsunfähigen Mieter solange zu dulden und den zwischenzeitlich entstehenden weiteren finanziellen Ausfall allein zu tragen. Der darin liegende Widerspruch zum klaren Regelungssystem des Gesetzes entbehrt nach der Ansicht des Bundesverfassungsgerichts, welcher sich die Kammer anschließt, jeder Grundlage.

Die fristlose Kündigung vom 14.8.2009 ist auch wirksam, soweit sie sich auf unpünktliche Mietzahlungen stützt. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigten unpünktliche Mietzahlungen zur außerordentlichen Kündigung (BGH, Urteil vom 11.1.2006, VIII ZR 364/04, GE 2006, 508 = NZM 2006, 338). Voraussetzung hierfür ist, dass zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigungen der Mieter Mietzahlungen wiederholt verspätet geleistet hat, er deshalb abgemahnt wurde und daraufhin erneut unpünktlich zahlt. Dies ist vorliegend der Fall.

Die erste außerordentliche Kündigung vom 8.7.2009 stützt sich auf unpünktliche Mietzahlungen und stellt - da eine vorausgehende Abmahnung fehlt - selbst die Abmahnung des Mietzahlungsverhaltens der Bekl. dar, da der Kl. mit dieser Kündigung gegenüber der Bekl. hinreichend zum Ausdruck brachte, die unpünktlichen Mietzahlungen nicht weiter hinnehmen zu wollen.

Zu dem Zeitpunkt, als diese Kündigung ausgesprochen wurde, hatte die Bekl. die Mieten für Juni und Juli 2009 zu spät gezahlt, da die Miete gemäß § 4 Nr. 1 des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrags spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen war. Nach dem eigenen Bekl.vortrag wurde die Miete für Juni 2009 erst am 13.7.2009 und die Miete für Juli 2009 erst am Dienstag, den 7.7.2009 gezahlt, mithin unpünktlich.

Nach dieser Abmahnung zahlte die Bekl. nach eigenem Vortrag die Augustmiete erst am Donnerstag, den 6.8.2009. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht für die außerordentliche Kündigung bereits die einmalige Verspätung nach Abmahnung (vgl. BGH, Urteil vom 11.1.2006, VIII ZR 364/04, GE 2006, 508 = NZM 2006, 338).

Dem steht nicht entgegen, dass die Bekl. die Verspätung damit begründet, dass sie nach dem Krebstod ihres Vaters und dessen Beisetzung in Griechenland die Überweisung vergaß, denn dies hat sie selbst nur als Entschuldigung für die verspätete Zahlung der Miete für Juni 2009 angegeben. Ferner ist die Bekl. auch nicht dadurch entschuldigt, dass sie die Einziehungsermächtigung des Kl. widerrief, da sie in diesem Fall selbst für die pünktliche Mietzahlung sorgen muss.

Die fristlose Kündigung vom 14.8.2009 ist hinreichend begründet im Sinne von § 569 Abs. 4 BGB, da danach nur der Kündigungsgrund anzugeben ist. Der BGH hat im Hinblick auf das Begründungserfordernis für eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs entschieden, dass an die Begründung keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand kennt (vgl. BGH, Urteil vom 12.5.2010, VIII ZR 96/09, GE 2010, 975). So liegt es auch hier, da in der Kündigung vom 14.8.2009 berücksichtigt ist, dass ein Teilbetrag der Miete für August 2009 nicht vollständig bezahlt war.

Der außerordentlichen Kündigung steht auch nicht ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Bekl. wegen des Schimmelbefalls der Wohnung entgegen. Ob dieser Umstand die Bekl. zur Zurückbehaltung der Miete berechtigt, kann vorliegend nämlich offenbleiben, da die Bekl. selbst dann, wenn der Mangel bestehen würde, angesichts des von ihr vorgetragenen Schadensbildes allenfalls zu einer Mietminderung in Höhe von 10 % bis 15 % berechtigt wäre, sie daher selbst bei bestehendem Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrags nicht vollständig von der Mietzahlungspflicht befreit gewesen wäre. Eine höhere Minderungsquote wäre nicht zuzugestehen gewesen, selbst wenn es sich bei dem Schimmelbefall um einen Mangel der Mietsache gehandelt hätte, da der Schimmel nur an vereinzelten Stellen der Wohnung, nämlich am Badezimmerfenster und im Bad 4 cm um das Abflussrohr, an der Wohnzimmeraußenwand und an der Balkontür sowie am Schlafzimmerfenster auftrat. [...]

Ob eine Räumungsklage Erfolg hat, richtet sich nach der vorangegangenen Kündigung. Dabei zeigt die Praxis immer wieder, dass Vermieter gut daran tun, Kündigungen mehrfach auszusprechen, auch während eines Rechtsstreits.

Der Vermieter hatte insgesamt elfmal außerordentlich fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und sich dabei jeweils auf Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlungen berufen. Die Mieterin berief sich auf ein Minderungsrecht wegen Schimmelbefalls; das Amtsgericht meinte, vor Klärung der Frage der Berechtigung zur Minderung sei eine Räumungsklage treuwidrig. Die Berufung war erfolgreich.

Mit Urteil vom 22. Oktober 2010 verurteilte das Landgericht Berlin die Mieterin zur Räumung, da nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts der Vermieter nicht verpflichtet sei, vor einer Räumungsklage zunächst eine Zahlungsklage zu erheben. Das Mietverhältnis sei durch eine fristlose Kündigung vom 14. August 2009 beendet worden, da die Miete für August erst am 6. August und damit verspätet gezahlt worden sei. Diese einmalige Verspätung reiche aus, da die Mieterin schon vorher abgemahnt worden sei. Eine solche Abmahnung liege in der (allerdings wegen fehlender vorangegangener Abmahnung unwirksamen) Kündigung vom 8. Juli 2009 wegen unpünktlicher Mietzahlungen.