Keine Teilkündigung nach Umwandlung

Die Voraussetzung der Teilkündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB geht nicht vor, wenn der Vermieter zwar zusätzlichen Wohnraum schaffen will, gleichzeitig oder vorher jedoch in der Mietwohnung Wohnungseigentum begründet hat.

Gemäß dem schriftlichen Vertrag vom 3. Juli 1974 mieteten die Bekl. eine Dreizimmerwohnung und 80 qm Gartenland in Berlin. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1997 erklärte die Kl. die Teilkündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich des mitvermieteten Gartenteils unter Hinweis darauf, daß die Kl. auf dem Grundstück Wohnbauten zum Zwecke der Vermietung zu errichten beabsichtige, wozu auch der Mietergarten Nr. 55 der Bekl. benötigt wurde.

Das Wohngebäude, in welchem sich die Wohnung der Bekl. befindet, wurde gemäß § 8 WEG zu Wohnungseigentum umgewandelt, und die Kl. bot Mietern einzelne Einheiten zum Kauf an.

Die Teilkündigung vom 15. Dezember 1997 entspricht nicht den Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Ziff. 4 BGB. Die Vorschrift stellt eine gesetzliche Durchbrechung der Teilkündigung dar mit der Folge, daß die vom Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen für eine Teilkündigung restriktiv auszulegen sind. Der Vermieter (kann) bestimmte Teile eines Grundstücks ohne Berücksichtigung des Mietvertrages kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Teile beschränkt und Wohnraum zum Zwecke der Vermietung neu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen ausstatten will. (...)

Die Voraussetzung für eine Teilkündigung, nämlich die Schaffung zusätzlichen Wohnraums zum Zwecke der Vermietung, ist vorliegend nicht gegeben. Wie die Kl. selbst vorträgt, hat sie das in ihrem Eigentum stehende Gebäude in Wohnungseigentum umgewandelt und teilweise die Wohnungen den Mietern zum Kauf angeboten. Dies stellt eine Umgehung des § 564 b Abs. 2 Nr. 4 b BGB dar. Die Kl. kann sich zwar darauf stützen, daß sie Wohnraum zum Zwecke der Vermietung mit dem zu errichtenden Wohnbau zu schaffen beabsichtigt, mithin die Voraussetzungen für eine Teilkündigung formal vorliegen. Jedoch wird der oben angeführte Gesetzeszweck bei dieser Fallgestaltung insofern umgangen, als kein zusätzlicher Mietraum entsteht. Der Vermieter/Verkäufer kann dem Käufer die Verwendung nicht vorschreiben, d. h., dieser kann die erworbene Wohnung auch selbst nutzen und muß sie nicht vermieten. Da die Kl. einzelne Einheiten den Mietern zum Kauf angeboten hat, geht sie offenbar auch davon aus, daß diese Wohnungen dem Wohnungsmietmarkt entzogen werden. Das Gesetzesanliegen wird daher zumindest dann nicht mehr erfüllt, wenn der Vermieter, der eine Teilkündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 a BGB ausspricht, seine bisherigen Wohnungen verkauft, ohne daß sichergestellt ist, daß letztlich zusätzlicher Mietraum zur Vermietung angeboten wird (LG Duisburg, NJW-RR 1996, 718). Es bedarf keiner näheren Ausführungen, daß in dem Fall, in dem die Kl. die Teilkündigung mit der Errichtung eines Wohnhauses zum Zwecke des Verkaufs von Eigentumswohnungen errichtet hätte, die Teilkündigung bereits nach dem Gesetzeswortlaut unzulässig wäre. Geht nun die Vermieterin den entgegengesetzten Weg und wandelt das bestehende Mietshaus in Wohnungseigentum um, wobei ein anderer Zweck als der des Verkaufs der einzelnen Wohnungen nicht ersichtlich ist, so ist keinerlei Grund ersichtlich, diese Fallgestaltung anders zu behandeln als die erstgenannte, da das vom Gesetz nicht intendierte Ergebnis auf anderem Wege erreicht wird.

Der Gesetzgeber hat in den 90er Jahren durch die Schaffung des § 564 b Abs. 2 Ziff. 4 BGB die Möglichkeit eröffnet, daß ein Vermieter eine Teilkündigung aussprechen kann, wenn sie dazu dient, neuen Wohnraum zu schaffen.

Generell hat die Rechtsprechung bei Mietverträgen bekanntlich den Grundsatz entwickelt, daß eine Teilkündigung unzulässig ist. Insbesondere bei dem Versuch, Garagen zu kündigen, die in Zusammenhang mit einem Wohnungsmietvertrag vermietet wurden, scheitern Vermieter immer wieder mit Teilkündigungen.

§ 564 b Abs. 2 Ziff. 4 BGB schafft zu diesem Zwecke ein Sonderrecht. Voraussetzung für die Teilkündigung ist, daß der Vermieter "nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks" dazu verwenden will, entweder Wohnraum zum Zwecke der Vermietung (nicht der Eigennutzung) zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen ausstatten will.

So weit so gut. Grundvoraussetzungen sind also in vereinfachter Form: Es muß einen Vermieter geben, er muß Wohnungen zum Zwecke der Vermietung schaffen wollen und dafür einem vorhandenen Mieter durch Teilkündigung Teile von dessen Mietsache - etwa einen Garten, eine Garage, einen Vorratsraum - entziehen wollen.

All das lag in einem Fall in Berlin vor, den das Amtsgericht Charlottenburg zu entscheiden hatte. Vermietet war eine Dreizimmerwohnung nebst 80 m2 Garten. Dieser Garten wurde vom Vermieter gekündigt unter Hinweis darauf, daß er auf diesem Grundstück, zu dem der Mietergarten zählte, Wohnungen zur Vermietung errichten wolle.

Gleichzeitig wurde das Wohngebäude, in dem sich die Mietwohnung befand, in Wohnungseigentum umgewandelt. Der Vermieter bot den Mietern des Hauses ihre Wohnungen auch zum Kauf an.

Bei dieser Fallkonstellation, so das Amtsgericht Charlottenburg durch Urteil vom 29. Juli 1998, sei, so die nicht nachvollziehbare Begründung des Gerichts, eine Teilkündigung nach § 564 b Abs. 2 Ziff. 4 BGB nicht zulässig. Habe der kündigende Vermieter vorher oder gleichzeitig mit der Kündigung umgewandelt, sei die Teilkündigung eine "Gesetzesumgehung". Warum das so sein soll, wird auch nach mehrmaligem Lesen der Entscheidungsgründe nicht klar. Vielleicht erhält ein Landgericht die Möglichkeit, sich mit dem Problem - das bisher keines war - einmal auseinanderzusetzen.