Keine Teilkündigung eines mitvermieteten Kellerraumes

Keine Teilkündigung eines mitvermieteten Kellerraumes; kritische Äußerungen des Mieters über den Vermieter kein Kündigungsgrund bei Beachtung der Schmähkritik-Grenze

1. Wird ein Kellerraum mit der Einschränkung "soweit vorhanden" vermietet, stellt die faktische Überlassung eines Kellerraums die Konkretisierung dieser Vereinbarung und die Einbeziehung des Kellerraums in das Mietverhältnis dar.

2. Die Kündigung eines in das Mietverhältnis einbezogenen Kellerraumes ist als unzulässige Teilkündigung unwirksam. Dem Vermieter, der den Kellerraum zusammen mit Wohnräumen veräußern will, steht auch nicht § 573 Abs. 1 BGB zur Seite (Kündigung von Nebenräumen zur Schaffung von Wohnraum).

3. Kritische Meinungsäußerungen des Mieters zu Vorhaben des Vermieters in bezug auf die Mietsache berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, wenn die Grenze zur Schmähkritik nicht überschritten wird.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Die Kl. kann nicht gemäß § 985 BGB Herausgabe des von den Bekl. innegehaltenen Kellers verlangen. Den Bekl. steht aufgrund des Mietvertrags ein Recht zum Besitz an dem Kellerraum zu, § 986 Abs. 1 BGB. Ausweislich des Mietvertrags [...] ist ein Kellerraum "soweit vorhanden" vermietet worden. Durch die unstreitige Überlassung des streitgegenständlichen Kellerraums durch die Voreigentümer ist der den Bekl. zustehende Kellerraum konkretisiert und in das Mietverhältnisses einbezogen worden. Ein nachträgliches Leistungsbestimmungsrecht gemäß § 315 BGB, aufgrund dessen der den BekI. zustehende Kellerraum durch eine einseitige Erklärung der Kl. ausgetauscht werden kann, steht diesen nicht zu. Ein solches Leistungsbestimmungsrecht kann als dem Mieter nachteilige Vereinbarung gemäß § 573 b Abs. 5 BGB nicht wirksam vereinbart werden. Denn ein Entzug des mitvermieteten Kellerraums könnte danach durch eine einseitige Erklärung des Vermieters erfolgen, ohne daß die Voraussetzungen nach § 573 b Abs. 1 BGB vorliegen. Der Nachteil, daß sich der Mieter einer einseitigen Erklärung des Vermieters beugen muß, entfällt auch nicht dadurch, daß ihm ein Ersatzraum angeboten wird.

Die Bekl. sind nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe des von ihnen innegehaltenen Kellerraums verpflichtet. Durch die Kündigungen der Kl. vom 5. April 2001, 1. Juli 2001 sowie im Schriftsatz vom 2. November 2004 ist das Mietverhältnis der Parteien insoweit nicht beendet worden. Es handelt sich um unzulässige Teilkündigungen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 542 BGB, Rn. 16). Die Kündigungen sind nicht ausnahmsweise gemäß § 573 b Abs. 1 BGB wirksam. Die Voraussetzungen von § 573 b Abs. 1 BGB liegen bereits dem Wortlaut nach nicht vor, weil die Kl. keinen Wohnraum zum Zweck der Vermietung schaffen will. Der Vermietungszweck muß sich auf den aus den Nebenräumen zu schaffenden Wohnraum beziehen. Das ist nicht der Fall, wenn der Vermieter die streitgegenständlichen Räume mit anderen Wohnräumen veräußern will. Die Vorschrift ist entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht analog anzuwenden. Es liegt keine vergleichbare Situation vor, die eine analoge Anwendung des abschließend geregelten und grundsätzlich nicht analogiefähigen Ausnahmetatbestands zuläßt. Sinn und Zweck der Regelung ist es, Engpässen auf dem Wohnungsmarkt zu begegnen und es dem Gebäudeeigentümer zu erleichtern, neuen Wohnraum dem Wohnungsmarkt zuzuführen und zur Vermietung zur Verfügung zu stellen (BVerfG NJW 1992, 1498 zur gleichlautenden Regelung in § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB a. F.). Das ist bei einer Kündigung von Nebenräumen zum Zwecke der Veräußerung offensichtlich nicht der Fall. [...]

Die Bekl. sind nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung nebst Nebenräumen verpflichtet. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet. [...]

Das Verbreiten von Zetteln mit der Aufschrift "Mieter wehren sich erfolgreich, W.straße 25" und einem Hinweis auf die Internetseite "www..." stellt, auch soweit sie mit dem Ziel der Wahrnehmung durch Kaufinteressenten der Kl. erfolgt, keine erhebliche Vertragsverletzung dar, welche für die Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen läßt. Es bleibt einem Mieter auch unter Berücksichtigung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Treuepflichten unbenommen, sich auch in der Öffentlichkeit kritisch zu den Vorhaben seines Vermieters in bezug auf die Mietsache zu äußern. Das gilt auch für den Hinweis auf eine Internetseite, der hier den Kern der Meinungsäußerung enthielt, indem sich der Mieter den dortigen Inhalten anschließt. Das Amtsgericht hat hierzu zutreffend unter Hinweis auf eine Entscheidung der Kammer in einem Parallelrechtsstreit betreffend eine andere Mietpartei (Urteil v. 2.12.2005 - 63 S 101/05) ausgeführt, daß eine nicht mehr von Art. 5 GG gedeckte Meinungsäußerung etwa durch Schmähkritik nicht vorliege. Hierunter fällt nicht nur eine rein objektive Darstellung, sondern eben gerade auch die pointierte Wiedergabe subjektiver Ansichten. Die Kl. hat auch im vorliegenden Verfahren keine darüber hinausgehenden Umstände dargetan, welche auch unter Berücksichtigung des Inhalts der in Bezug genommenen Internetseite die Annahme einer derartigen schwer wiegenden Vertragsverletzung rechtfertigten, die eine Kündigung begründete. Es ist nicht ersichtlich, daß sich der Inhalt der Internetseite wesentlich von dem unterschieden hat, den das Kammergericht im Rechtsstreit der Kl. gegen deren Betreiber als zulässig angesehen hat (KG, Urt. v. 27. März 2003 - 10 U 319/01). Schließlich ist auch nicht erkennbar, daß die Bekl. hier in besonders nachhaltiger und massiver Weise gegen die Kl. bzw. deren Kaufinteressenten vorgegangen sind und den Rahmen einer zulässigen Meinungsäußerung überschritten haben. Allein der Umstand, daß sich aus den zulässigen Meinungsäußerungen der Bekl. für die Kl. Nachteile ergeben, macht diese nicht rechtswidrig. Die mit dem Verbreiten der Zettel verbundene Verschmutzung des Treppenhauses oder des übrigen Grundstücks ist von so untergeordneter Bedeutung, daß diese auch unter dem Gesichtspunkt der Art und Weise der Meinungsäußerung keine fristlose Kündigung rechtfertigt.

[...]

Ein mitvermieteter Kellerraum kann nicht separat gekündigt werden.

Dem Mieter waren eine Wohnung und ein Kellerraum - allerdings mit der Einschränkung "soweit vorhanden" - vermietet worden. Ein Keller wurde dann auch tatsächlich überlassen. Später bestand die Vermieterin auf einem Kellertausch, weil sie den vom Mieter genutzten Keller zusammen mit Wohnräumen veräußern wollte. Außerdem kündigte die Vermieterin noch fristlos, weil der Mieter einen Zettel verbreitet hatte, auf dem er sich mit bestimmten Vorhaben der Vermieterin in dem Objekt kritisch auseinandersetzte. Die Herausgabeansprüche der Vermieterin scheiterten.

Auch wenn ein Keller mit der Einschränkung "soweit vorhanden" mitvermietet wird, wird er durch faktische Überlassung in den Mietgegenstand einbezogen und kann nicht durch einseitige Erklärung des Vermieters ausgetauscht werden, entschied das Landgericht Berlin. Der Vermieter kann sich, wenn er den konkreten Mieterkeller zusammen mit anderen Wohnräumen veräußern will, auch nicht auf die Sonderkündigungsvorschrift des § 573 b Abs. 1 BGB berufen (Teilkündigung zum Zwecke der Schaffung von Wohnräumen). Auch die Wohnungskündigung wegen kritischer Äußerungen des Mieters war unwirksam. Erst wenn der Mieter die Grenze zur Schmähkritik überschreitet, kommt eine Kündigung in Frage.