Keine steuerliche Absetzung der Kosten für Dachgeschossausbau und Außenfahrstuhl

Keine steuerliche Absetzung der Kosten für Dachgeschossausbau und Außenfahrstuhl; Sanierungsgebiet; Entwicklungsgebiet; Steuererleichterung; Sanierungsbescheinigung; sanierungsrechtliche Genehmigung; Denkmalschutz

1. Zu den Herstellungskosten für Modernisierung und Instandsetzung gehören nicht die Kosten für die Schaffung neuen Wohnraums und Anbringung eines Außenfahrstuhls.

2. Eine Zusicherung der Behörde, eine steuerrechtliche Bescheinigung für die gesamten Sanierungsaufwendungen zu erteilen, erfasst nur die nach § 7 h EStG berücksichtigungsfähigen Kosten.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Der Kl. begehrt die Anerkennung weiterer Kosten im Rahmen einer Bescheinigung für steuerrechtlich erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten.

2 Er ist Miteigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks K.straße ... in Berlin-P., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohneinheit Nr. 11. Das Grundstück befand sich gemäß Verordnung vom 21. September 1993 (GVBI. S. 403) im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet P.-K. (aufgehoben durch § 1 Abs. 1 Nr. 3 der 10. Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 6. Januar 2009, GVBI. 2009, S. 13). Das Gebäude selbst ist als Bestandteil eines Denkmalbereiches (Ensemble) in der Denkmalliste Berlin eingetragen.

3 Das Bezirksamt P. von Berlin - im Folgenden: Bezirksamt - erteilte der Voreigentümerin, dem zwischenzeitlich insolventen Bauträger S. M. GmbH, als Vertreterin der GbR Ko. 78 mit Datum vom 11. April 2001 die sanierungsrechtliche Genehmigung und mit Datum vom 16. Juli 2001 die Baugenehmigung Nr. 313/01 zur Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes, zum Anbau von Balkonen, der Anbringung von Fahrstühlen sowie zum Dachgeschossausbau.

4 Nachdem der Kl. und der Bauträger einen Kaufvertrag über die Wohneinheit Nr. 11 geschlossen hatten, unterzeichnete der damalige Gruppenleiter der Sanierungsverwaltungsstelle am 29. September 2000 ein „Gesprächsergebnis: Sanierungsverwaltungsstelle und Fa. S. GmbH" folgenden Inhalts:

5 „Hiermit wird bestätigt, dass die gesamten Sanierungsaufwendungen für die Wohnung Nr. 11 in der K.straße ..., Berlin-Prenzlauer Berg für den Fall eines Modernisierungsgebots gemäß § 177 Baugesetzbuch Gegenstand eines solchen sind, diese Eingang finden werden in die vor Beginn der Baumaßnahme abzuschließende öffentlich-rechtliche Vereinbarung zwischen dem Bauträger und der Sanierungsverwaltungsstelle Berlin-Prenzlauer Berg und die Aufwendungen bescheinigungsfähig gemäß § 7 h EStG sind. Die Bestätigung bezieht sich auf die als Anlage beigefügte Baubeschreibung sowie die beigelegten Grundriss-Skizzen für die vorgesehene Sanierungsmaßnahme."

6 Mit Datum vom 5. Juni/2. Juli 2001 schlossen die Voreigentümerin und der Bekl. sodann die „Öffentlich-rechtliche Vereinbarung i. S. d. § 177 Baugesetzbuches (BauGB) im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet zur Abwendung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots bzw. zur Durchführung von Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Objektes dienen, welches wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen der städtebaulichen Bedeutung erhalten werden soll". In § 2 (Art und Umfang der geplanten Maßnahmen) heißt es unter Nr. 1:

7 „§ 2 Art und Umfang der geplanten Maßnahmen

8 1. Art und Umfang der Maßnahmen werden in der Anlage 1 beschrieben und bilden den Rahmen der bescheinigungsfähigen Maßnahmen ... Nicht bescheinigungsfähig werden die Aufzüge und alle Maßnahmen, welche notwendig sind, um das Dachgeschoss auszubauen. Gewerbespezifische Ausbauten werden ebenfalls von der Bescheinigung nicht erfasst."

9 2. ...

10 ...

11 § 5 Bescheinigungsverfahren

12 ... 5. Auf Grundlage des im Vorhaben integrierten DG-Ausbaus ist in den vorzulegenden Rechnungen die Leistungstrennung nachvollziehbar darzustellen, d. h. sämtliche Leistungen, welche den DG-WE zugute kommen, sind so konkret wie möglich getrennt auszuweisen. Dies gilt auch für Maßnahmen zu den Aufzügen. Ist dies nicht möglich, werden eindeutig erkennbare Leistungen in den Rechnungen gekürzt, und es wird eine quotale Minderung bei den Leistungen vorgenommen, die sich evtl. auf das Dach beziehen könnten. Das erfolgt unter verwaltungsökonomischen Gesichtspunkten und kann zu Lasten der anerkennungsfähigen Kosten führen. Dies wird vom Eigentümer anerkannt und wird evtl. Erwerbern zur Kenntnis gegeben.

13 ...

14 Für die im 4. Obergeschoss gelegene Wohnung des Kl. erfolgte sodann der Ausbau als Maisonettewohnung mit der darüberliegenden Dachgeschossfläche, die bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt worden war, als Wohneinheit Nr. 11. An dem Wohnhaus wurden Aufzugsanlagen angebracht.

15 Auf Antrag des Kl. erteilte das Bezirksamt mit Bescheinigung vom 25. Februar 2004, welche als Zeitpunkt des Abschlusses der Baumaßnahmen das Jahr 2002 angibt, einen Grundlagenbescheid zur steuerlichen Abschreibung gemäß § 7 h EStG für die Wohneinheit Nr. 11. Mit diesem Bescheid wurden der Einheit zugewiesene Bauaufwendungen im Sinne des § 7 h bzw. § 10 f EStG in Höhe von 147.968,29 € und anteilige Funktionsträgergebühren in Höhe von 32.100,34 € unter Hinweis darauf bescheinigt, dass die mit dem Ausbau des Dachgeschosses in Sondereigentum zusammenhängenden Kosten nicht bescheinigungsfähig seien.

16 Den hiergegen gerichteten Widerspruch des Kl., mit dem er unter Berufung auf den Gesprächsvermerk vom 29. September 2000 im Wesentlichen die Nichtberücksichtigung der Ausbaukosten für das Dachgeschoss beanstandete und geltend machte, es sei von den im Kaufvertrag ausgewiesenen und mit 70 % des Gesamtkaufpreises bezifferten Sanierungskosten auszugehen, wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 19. Februar 2007, zugestellt am 22. Februar 2007, zurück.

17 Hiergegen hat der Kl. [...] Klage erhoben.

40 Die [...] Verpflichtungsklage ist unbegründet. Der Kl. hat keinen Anspruch auf einen steuerrechtlichen Grundlagenbescheid mit dem von ihm begehrten Inhalt. [...]

41 Als Anspruchsgrundlage für das Begehren des Kl. kommen § 7 h Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 EStG in Betracht. Nach § 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG kann der Steuerpflichtige bei einem im Inland gelegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren nach näherer Maßgabe Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen. Nach § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG ist Satz 1 entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. Da der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen nach § 7 h Abs. 2 Satz 1 EStG nur in Anspruch nehmen kann, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude und die Maßnahmen nachweist, folgt hieraus ein Anspruch auf Erteilung der entsprechenden Bescheinigung gegenüber der zuständigen Behörde, wenn die Voraussetzungen zu § 7 h Abs. 1 Satz 1 oder Satz 2 EStG vorliegen.

42 Das ist bezüglich keiner der von dem Kl. noch geltend gemachten weiteren Kosten der Fall.

43 Die für die Schaffung der neuen Wohneinheit Nr. 11 sowie die Anbringung eines Außenfahrstuhls am Gebäude angefallenen anteiligen Kosten gehen nicht auf sanierungsbezogene Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 7 h Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 177 BauGB zurück. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 177 Abs. 1 BauGB sind solche Maßnahmen, die der Beseitigung oder Behebung von Missständen oder Mängeln einer baulichen Anlage bezüglich ihrer inneren und äußeren Beschaffenheit dienen. Nach § 177 Abs. 2 BauGB liegen Missstände insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht, während nach Absatz 3 der Vorschrift Mängel insbesondere vorliegen, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkung Dritter, die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll. Demzufolge ist eine Instandsetzung im Sinne des § 177 Abs. 1 BauGB auf die Behebung von Mängeln zur Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes des Gebäudes gerichtet, die nur die weitere Nutzung des bisherigen Bestandes in der bisherigen Weise ermöglichen soll. Eine Modernisierung im Sinne des § 177 BauGB schließt nur solche Maßnahmen zur Beseitigung von Missständen ein, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes beeinträchtigen. Erhebliche bauliche Änderungen des Gebäudes wie dessen Ausbau, Umbau oder Erweiterung stellen weder eine Instandsetzung noch eine Modernisierung dar, weil Maßnahmen dieser Art nicht der Wiederherstellung eines vormals gegebenen, sondern der erstmaligen Herstellung eines neuen Zustandes dienen (BVerwG, Beschluss vom 27. August 1996 - 8 B 165/96 -, Buchholz 401.1 § 7 h EStG Nr. 1 m.w.N.). Das aber ist bei einem Ausbau des Dachgeschosses und dessen Anbindung an eine darunter belegene Wohnung der Fall. Denn hierdurch wird eine neue Wohneinheit mit zusätzlichem Wohnraum geschaffen, nicht ein vorhandener Bestand modernisiert oder instand gesetzt (vgl. VG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2009 - VG 19 A 280.06 -, EA S. 6). Auch die erstmalige Anbringung eines (Außen-) Fahrstuhls stellt eine Maßnahme dar, welche allenfalls der Verbesserung der funktionsgerechten Verwendung des Gebäudes dient, mit der jedoch keine baulichen Mängel oder Missstände i. S. v. § 177 BauGB beseitigt werden.

44 Unabhängig hiervon stünde einer Berücksichtigung als Modernisierungs- und Instandsetzungskosten auch der Umstand entgegen, dass der Kl. bzw. deren Voreigentümerin dem Bekl. gegenüber nicht zur Durchführung dieser Maßnahmen verpflichtet waren. Die Bestimmung des § 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG verweist nach ihrem Wortlaut auf die Vorschrift des § 177 BauGB im Ganzen und damit auch auf dessen Absatz 1, der die Gemeinden ermächtigt, die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden in Sanierungsgebieten durch entsprechende Anordnungen durchzusetzen. An die Stelle eines solchen Gebotes kann auch ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB mit den Eigentümern treten, in denen diese sich zur Durchführung näher bestimmter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verpflichten. Diese Vorgehensweise trägt dem Kooperationsgedanken Rechnung, von dem das Sanierungsrecht geprägt ist (vgl. § 175 Abs. 1 BauGB), und erfüllt daher ebenfalls die Voraussetzungen für eine steuerliche Förderung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 5. April 2007 - 8 S 2090/06 -, juris, Rn. 23; OVG Niedersachsen, Urteil vom 24. April 1997 - 6 L 2067/9 -; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 8. Juni 2004 - 3 L 64/02 -, NVwZ 2005, S. 835). Der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung vom 5. Juni/2. Juli 2001 kann eine Verpflichtung zum Ausbau des Dachgeschosses und Anbringung eines Fahrstuhls jedoch nicht entnommen werden. Zur Art und zum Umfang der übernommenen Verpflichtungen bestimmt § 2 Nr. 1 der Vereinbarung, dass die in der als Anlage 1 beigefügten Baubeschreibung aufgeführten Maßnahmen lediglich den „Rahmen" der bescheinigungsfähigen Maßnahmen bilden. Bereits hieraus wird deutlich, dass nicht alle in der Baubeschreibung aufgeführten Einzelheiten des Vorhabens zugleich solche waren, zu denen sich die Voreigentümerin gegenüber dem Bekl. verpflichten sollte. Wenn es im Anschluss unter Nr. 1 Satz 4 heißt, dass die Aufzüge und alle mit dem Dachgeschossausbau verbundenen Maßnahmen nicht „bescheinigungsfähig" sind, bedeutet dies im Umkehrschuss, dass auch eine entsprechende Verpflichtung der Voreigentümerin zur Durchführung dieser Maßnahmen nicht begründet werden sollte (so im Ergebnis auch VG Berlin, Urteil vom 14. Juli 2009 - VG 13 A 94.06 -, EA 5. 7).

45 Der Kl. hat auch keinen Anspruch auf Berücksichtigung nach Maßgabe von § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG als Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen.

46 Die Umnutzung oder Umgestaltung eines Gebäudes erfüllt die letztgenannte Voraussetzung nur dann, wenn es sich um eine Maßnahme handelt, die erforderlich war, weil das Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sonst nicht mehr nutzbar gewesen wäre oder mit dieser eine Anpassung an den allgemeinen Wohnstandard bewirkt werden sollte. Das ist bei der hier in Rede stehenden Neuschaffung der Wohneinheit Nr. 11 nicht der Fall. Aufwendungen für einen Dachgeschossausbau und ähnliche Erweiterungen, durch die die Nutzfläche vergrößert wird, können nur dann ausnahmsweise als begünstigt bescheinigt werden, wenn ohne sie eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Gebäudes entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Sanierung ausgeschlossen ist (vgl. VG Berlin, Urteil 16. Juli 2009 - VG 19 A 280.06 -, EA S. 6). Dafür ist in Anbetracht des Umstandes, dass allein die ursprüngliche Wohnung im 4. Obergeschoss bereits eine Wohnfläche von 107,33 m2 hatte, nichts ersichtlich. Ebenso wenig stellt der Bau einer Maisonettewohnung eine notwendige Anpassung an den allgemeinen Wohnstandard dar.

47 Ob und unter welchen Voraussetzungen die Anbringung eines Fahrstuhls notwendig ist, um einen solchen Standard zu schaffen, kann demgegenüber offenbleiben. Einer Berücksichtigung der hierfür angefallenen Kosten stünde nach den vorstehenden Ausführungen jedenfalls entgegen, dass sich die Voreigentümerin dem Bekl. gegenüber nicht dazu verpflichtet hatte, den Aufzug anzubringen.

48 Der Kl. hat auch keinen Anspruch darauf, weitere im Dachgeschoss angefallene Kosten für Abriss und Demontage „dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen". Denn diese Kosten sind im Zusammenhang mit der Schaffung des Sondereigentums des Kl. entstanden und damit - wie dargelegt - nicht nach § 7 h Abs. 1 EStG bescheinigungsfähig. Die Richtigkeit der Aufstellung des Bauträgers (BI. 12 a des Verwaltungsvorgangs), der die entsprechenden Kosten der Wohneinheit des Kl. und gerade nicht dem Gemeinschaftseigentum zuordnet, wird durch die von dem Kl. vorgelegten Fotos, die belegen sollen, dass das Dachgeschoss in seinem ursprünglichen Zustand weder eine Kammer noch abzubrechende Zwischenwände oder Bodentüren oder eine zu beseitigende Schüttung aufwies, nicht ernsthaft in Frage gestellt. Unstreitig erfolgte jedenfalls ein Abbruch der Stützen und Aussteifungen des Dachstuhls. Diese Arbeiten bezogen sich unmittelbar und in erster Linie auf die Wohneinheit des Kl., da hierdurch der im Dach nutzbare Raum vergrößert wurde. Dass diese Arbeiten womöglich ohnehin infolge des geänderten Dachaufbaus erforderlich geworden wären, steht dieser Bewertung nicht entgegen.

49 Der Kl. kann den geltend gemachten Anspruch nach § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG BIn auch nicht auf eine Zusicherung des Bekl. stützen. Bei einer Zusicherung handelt es sich um die verbindliche Selbstverpflichtung der Behörde, einen bestimmten Verwaltungsakt zu erlassen oder zu unterlassen. Ob die Behörde eine entsprechende Bindung eingehen wollte und welchen Inhalt diese hat, ist durch Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont zu ermitteln (§ 133 BGB in entsprechender Anwendung; vgl. OVG Münster, Urteil vom 17. November 1983 - 4 A 1791.82 -, NVwZ 1983, 5. 1081). Im Zweifelsfall ist die Erklärung so auszulegen, dass sie nicht gegen zwingendes Recht verstößt (vgl. auch die Generalklausel des § 42 Abs. 1 Satz 1 AO, wonach durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts das Steuergesetz nicht umgangen werden kann). Nach diesen Maßstäben kann der Erklärung vom 29. September 2000 nicht entnommen werden, dass der Bekl. sich dazu verpflichten wollte, die anteiligen Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses der Wohneinheit Nr. 11 sowie die Anbringung des Fahrstuhls in einen steuerrechtlichen Grundlagenbescheid nach § 7 h EStG auch dann aufzunehmen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt waren. Soweit es die Kosten für den Fahrstuhl betrifft, folgt dies schon daraus, dass eine solche Anlage in der Bescheinigung überhaupt keine Erwähnung findet. Die Bescheinigung bezieht sich allein auf die „gesamten Sanierungsaufwendungen für die Wohnung Nr. 11". Wenn es dazu heißt, dass diese Gegenstand eines Modernisierungsgebots sein werden, folgt hieraus mit Blick auf die Kosten des Dachgeschossausbaus aber gleichfalls nichts zu Gunsten des Kl. Denn abgesehen davon, dass allein konkrete Maßnahmen, nicht aber deren Kosten Gegenstand eines Gebots nach § 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB sein können, ist es zum Erlass eines derartigen Verwaltungsaktes nicht gekommen. Unerheblich ist auch die weitere Bestätigung, dass die genannten Aufwendungen zum Bestandteil der noch abzuschließenden öffentlich-rechtlichen Vereinbarung gemacht werden sollten. durch die Vereinbarung vom 5. Juni/2. Juli 2001 haben die Voreigentümerin der Bekl. Inhalt und Umfang der vertraglichen Verpflichtungen als Voraussetzung einer steuerrechtlichen Bescheinigung nach § 7 h EStG einvernehmlich und bindend festgelegt. Die sich auf den Abschluss eines Vertrages, nicht aber den Erlass eines Verwaltungsakts beziehende Absichtserklärung vom 29. September 2000 ist damit hinfällig geworden. Ob durch diesen Vertrag zugleich Rechte des Kl. berührt worden sind oder ob es zu dessen Wirksamkeit gar seiner Zustimmung bedurfte (vgl. § 58 Abs. 1 VwVfG), ist demgegenüber unerheblich. Schließlich stützt auch die Bestätigung, dass die (gesamten Sanierungs-) Aufwendungen „bescheinigungsfähig gemäß § 7 h EStG" sind, den Anspruch des Kl. nicht. Sie kann nicht isoliert betrachtet werden, sondern steht im Kontext des zuvor Erklärten und bringt bei objektiver Betrachtung nicht mehr und nicht weniger zum Ausdruck, als dass nach Maßgabe des Inhalts eines etwaigen Gebots nach § 177 Abs. 1 BauGB oder eines dieses ersetzenden öffentlich-rechtlichen Vertrages die entsprechenden Kosten nach Maßgabe von § 7 h EStG zu berücksichtigen sind. Ein darüber hinausgehender Erklärungsinhalt, dass sich die Behörde auch unabhängig von den gesetzlichen Voraussetzungen des § 7 h EStG zum Erlass eines steuerrechtlichen Grundlagenbescheides verpflichten wollte, kann dem bei

ersetzenden öffentlich-rechtlichen Vertrages die entsprechenden Kosten nach Maßgabe von § 7 h EStG zu berücksichtigen sind. Ein darüber hinausgehender Erklärungsinhalt, dass sich die Behörde auch unabhängig von den gesetzlichen Voraussetzungen des § 7 h EStG zum Erlass eines steuerrechtlichen Grundlagenbescheides verpflichten wollte, kann dem bei objektiver Betrachtung nicht entnommen werden. Dies gilt umso mehr, als in der Erklärung von „Sanierungsaufwendungen" und gerade nicht von sonstigen Kosten die Rede ist. Aus diesem Grunde war auch den Hilfsbeweisanträgen des Kl. nicht nachzugehen. Es kann unterstellt werden, dass der Zeuge M. dem „Gesprächsergebnis" vom 7. September 2000 einen Inhalt beigemessen hat, wonach der Bekl. verpflichtet war, die rechtlichen Voraussetzungen für eine Einbeziehung auch der Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses und den Anbau der Aufzugsanlagen in die steuerrechtliche Bescheinigung nach § 7 h EStG zu schaffen. Denn abgesehen davon, dass es bei der Auslegung einer Erklärung - wie dargelegt - nicht auf den inneren Willen des Erklärenden, sondern das objektiv Erklärte ankommt, sind diese Voraussetzungen gerade nicht geschaffen worden.

[...]

Nach § 7 h EStG können in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich Modernisierungs- und Instandsetzungskosten in erhöhtem Umfang steuerlich abgesetzt werden, wobei die Voraussetzungen durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde nachzuweisen sind. Auch wenn die Behörde „die gesamten Sanierungsaufwendungen" als bescheinigungsfähig erklärt hat, gehören Kosten für den Dachgeschoßausbau nicht dazu, ebenso wenig wie die Kosten für die Anbringung eines Außenfahrstuhls.

Das Wohnhaus im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet war in die Denkmalliste eingetragen. Das Bezirksamt erteilte die sanierungsrechtliche Genehmigung und die Baugenehmigung zur Modernisierung und Instandsetzung einschließlich der Anbringung von Fahrstühlen sowie zum Dachgeschossausbau. Die Sanierungsverwaltungsstelle bestätigte später gegenüber dem Kläger, dass die gesamten Sanierungsaufwendungen bescheinigungsfähig gemäß § 7 h EStG seien. In der später erteilten Bescheinigung waren die Kosten für den Dachgeschossausbau als Maisonettewohnung und für die Errichtung des Fahrstuhls nicht enthalten. Der Widerspruch des Klägers war erfolglos.

Mit Urteil vom 20. Januar 2010 wies das Verwaltungsrecht Berlin die Verpflichtungsklage ab. Es handele sich nicht um sanierungsbezogene Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 7 h EStG in Verbindung mit § 177 BauGB. Der Kläger sei auch nicht gegenüber dem Bezirksamt zur Durchführung dieser Maßnahmen verpflichtet gewesen, was Voraussetzung für eine steuerliche Berücksichtigung der Maßnahmen gewesen wäre. Schließlich ergebe sich auch aus der Bestätigung der Sanierungsverwaltung stelle nichts anderes, denn eine Zusicherung der Behörde sei im Zweifel so auszulegen, dass sie nicht gegen zwingendes Recht verstößt. Die Bestätigung, dass die gesamten Sanierungsaufwendungen bescheinigungsfähig seien, könne nicht isoliert betrachtet werden.