Keine Staatshaftung für Kündigung eines Gewerbemietvertrages nach Absperrmaßnahme aus Furcht vor Anschlägen

1. Ein Grundstückseigentümer hat gegen das Land Berlin keinen Anspruch auf Schadensausgleich, wenn wegen langfristiger Absperrmaßnahmen (hier: in der Umgebung der Botschaft der Vereinigten Staaten von Amerika) ein Geschäftsraummieter vorfristig kündigt.

2. Der Mieter ist beteiligter Dritter im Sinne des § 59 Abs. 1 Nr. 2 ASOG und kann bei deutlichen Gewinneinbußen einen Anspruch auf Schadensausgleich gegen das Land Berlin haben.

Die Kl. ist Eigentümerin des mit einem vierstöckigen Geschäftshaus bebauten Grundstücks Unter den Linden. Das Gebäude erstreckt sich entlang der Neustädtischen Kirchstraße von den "Linden" bis zur Mittelstraße. Dort liegt es unmittelbar dem Grundstück der Botschaft der Vereinigten Staaten von Amerika gegenüber. Im Erdgeschoß des Gebäudes befindet sich zu den "Linden" gelegen das Café "E.". Daran schließen sich in der Neustädtischen Kirchstraße Räume an, die von einer Filiale der ...-Bank genutzt werden, und dahinter liegen Räume, die die Kl. an die Galerie Z. zum Betrieb einer Kunst-Galerie Z. vermietete. Aus Gründen der Sicherheit der Botschaft der Vereinigten Staaten von Amerika wurde die Neustädtische Kirchstraße für den Fahrzeug- und Fußgängerverkehr zumindest teilweise gesperrt. Während des jüngsten Krieges im Irak errichteten Demonstranten auf dem Mittelstreifen der "Linden" ein sogenanntes Friedenscamp, das bald nach dem Ende der Kampfhandlungen aufgelöst wurde. Mit Schreiben vom 24. September 2002, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, kündigte die Galerie Z. das Mietverhältnis außerordentlich zum 31. Dezember 2002. Die Kl. behauptet, ab dem 11. September 2001 sei durch die Berliner Polizei die Neustädtische Kirchstraße für den Durchgangsverkehr vollständig gesperrt worden. Bis dahin sei eine Durchfahrt und ein Abbiegen in die Mittelstraße gestattet gewesen. An der Kreuzung zu den Linden sei eine mit mehreren Beamten besetzte Kontrollstelle eingerichtet worden. Passanten sei es nur zeitweilig möglich gewesen, die Neustädtische Kirchstraße zu betreten. Personenkontrollen hätten auch während des Irak-Krieges stattgefunden. Die Neustädtische Kirchstraße habe nur von ausgewählten Personen mit ausgewählten Fahrzeugen zum ausschließlichen Zweck der An- oder Abfahrt von den Linden zum Parkhaus in ihrem Gebäude befahren werden dürfen. Mit der Galerie Z. sei eine Bruttowarmmiete von monatlich 3.277,44 e vereinbart worden. Es handele sich dabei um eine absolute Vorzugsmiete von 18,43 e pro m2. Die durch Leerstand dieser Räumlichkeiten ersparten Eigenaufwendungen würden sich auf 490 e pro m2 belaufen. Die Galerie Z. zahle seit Januar 2003 keine Miete mehr. Die Kl. habe sich vergeblich bemüht, die Räume anderweitig zu vermieten. Eine Vermietung sei auf Grund der Absperrmaßnahmen nicht möglich. Dem Café E. seien durch das Friedenscamp Umsatzeinbußen entstanden. Die ...-Bank habe durch die Absperrmaßnahmen erhebliche Kundenfrequenzeinbußen erlitten. Sie habe das Mietverhältnis zum 30. November 2003 gekündigt.

Die Kl. hat Ersatz für die entgangenen Mieteinnahmen verlangt. (...)

I. (...) 1. Die Kl. hat keinen Anspruch aus § 839 BGB i. V. m. Art. 34 GG. Im Zusammenhang mit den Absperrmaßnahmen sind keine Amtspflichtverletzungen dargelegt oder sonst ersichtlich. Ebensowenig ist ersichtlich, daß das Unterlassen der Auflösung des Friedenscamps amtspflichtswidrig gewesen sein könnte. Anhaltspunkte dafür, daß eine Störung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung mit einer Intensität vorlag, die ein Auflösen des Camps gebot, sind nicht dargelegt. 2. Die Kl. hat keinen Anspruch aus § 59 Abs. 1 Nr. 2 ASOG. Sie ist nicht unbeteiligte Dritte. Unbeteiligte Dritte im Sinne des Polizeirechtes sind nur solche, die zufällig und unvorhersehbar von polizeilichen Maßnahmen unmittelbar betroffen sind (Lisken-Denninger-Rachor, Handbuch des Polizeirechtes, 3. Aufl., S. 1018 Rdnr. 36). Die Betroffenheit der Kl. ist jedoch weder zufällig noch unvorhersehbar. Sie ist entweder Nichtstörer im polizeilichen Notstand oder sogenannter "Jedermann" (vgl. zur Abgrenzung Lisken-Denninger-Rachor, a. a. O., S. 1022, Rdnr. 53). 3. Die Kl. hat keinen Anspruch aus § 59 Abs. 1 Nr. 1 ASOG. Grund-sätzlich ist sie nicht unmittelbar in Anspruch genommen, sondern ein "Jedermann" im Sinne des Polizeirechtes. Eine Inanspruchahme der Kl. läßt sich allenfalls unter Berücksichtigung des Problemfeldes der Anliegerrechte (vgl. Ossenbühl, Staatshaftungsrecht, 5. Aufl., S. 163 ff.) konstruieren. Diese von Einzelheiten des teilweise streitigen Sachverhaltes abhängende Wertungsfrage kann aber dahingestellt bleiben, da die Kl. auch als rechtmäßig in Anspruch Genommene keinen Ersatzanspruch hätte. Ein dem Grunde nach bestehender Anspruch der Kl. wäre gemäß § 60 Abs. 5 ASOG der Höhe nach vollständig abzuweisen. Der von der Kl. errechnete Anspruch geht weit über den ihr durch die Maßnahmen tatsächlich entstandenen Schaden hinaus. a) Die Maßnahmen sind für den Mietausfall nicht kausal, weil sie keinen tragfähigen Kündigungsgrund für die Galerie Z. bildeten. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB) stand nie in Frage. Unbestritten konnten die Passanten jederzeit die Ladenräume der Galerie Z. erreichen. Personenkontrollen fanden nach der eigenen Behauptung der Kl. nur kurze Zeit nach dem 11. September 2001 und während des Irak-Krieges statt. Schon vor dem Hintergrund, daß eine Galerie Z. nur sehr begrenzt auf Laufkundschaft angewiesen ist, kann diese Beeinträchtigung nicht als ein die Vertragsfortsetzung unzumutbar machender Umstand (§ 543 Abs. 1 BGB) angesehen werden. Bis auf inhaltsleere Pauschalbehauptungen über das Ausbleiben von Kundschaft ist dem Kündigungsschreiben und dem Vortrag der Kl. nichts dafür zu entnehmen, daß sich der Umsatz der Galerie Z. vorfallsbedingt in relevanter Weise verändert hätte. Es ermangelt insoweit an jeglicher konkreten Darlegung. Es kommt nicht mehr darauf an, daß der Galerie Z. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auch schon deswegen zuzumuten gewesen sein dürfte, weil sie ihrerseits im Falle von auf die Maßnahmen zurückzuführenden deutlichen Gewinneinbußen durchaus einen Anspruch gegen den Bekl. aus § 59 Abs. 1 Nr. 2 ASOG gehabt haben dürfte.

Für eine Beendigung des Mietverhältnisses nach den Grundsätzen über den Fortfall der Geschäftsgrundlage bestand kein Raum. Die von der Galerie Z. in ihrem Kündigungsschreiben angeführten Unzumutbarkeitskriterien sind von § 543 BGB erfaßt, und ein Festhalten an dem Mietvertrag war ihr zumutbar. b) Bestenfalls könnte der Galerie ein Minderungsrecht zuerkannt werden. Doch auch bei großzügigster Schätzung nach § 287 ZPO dürfte diese Minderung sich auf maximal 2 % der für das Objekt insgesamt anfallenden Gesamt-Sollmiete belaufen. Denn auch bei großzügigster Bemessung dürfte die Minderung für die Galerie Z. bei voller Bestätigung der streitigen Details maximal mit 30 % der Galeriemiete angesetzt werden können, eher niedriger. Nach der die Lage unbestritten zutreffend wiedergebenden Planskizze beansprucht die Galerie nur einen relativ geringen Teil von ca. 1/8 der Grundfläche der Ladenräume des gesamten Objektes. Damit dürfte - wie im Termin erörtert - der (fiktive) minderungsbedingte Mietausfall bei ca. 4 % der Ladenflächensollmieten und damit insgesamt maximal bei ca. 2 % der Gesamt-Sollmiete liegen, ohne daß bei dieser Schätzung schon berücksichtigt wäre, daß die Kl. auch noch behauptet hat, die Galerie zu einem besonders niedrigen Mietzins vermietet zu haben. Daß auch nur irgendeiner der anderen Mieter Minderung verlangt hätte, hat die Kl. nicht behauptet, so daß ihr durch die Maßnahmen in den ersten beiden Jahren seit dem 11. September 2001 maximal ein Schaden in Höhe eines Ausfalles von 2 % der für das gesamte Objekt zu zahlenden Sollmiete entstanden sein kann. c) Diese Einbuße muß die Kl. im Rahmen von § 60 Abs. 5 ASOG entschädigungslos hinnehmen. Die zum Schutze der Botschaft der Vereinigten Staaten von Amerika ergriffenen Maßnahmen dienen auch weitgehend dem Schutze ihres Objektes. Es handelt sich um Maßnahmen, mit denen insbesondere Sprengstoff-Attentate verhindert werden sollen. Bei einem erfolgreichen Sprengstoff-Attentat auf die Botschaft dürfte das unmittelbar daneben belegene Objekt der Kl. mit ganz erheblichen Schäden zu rechnen haben, die ein Vielfaches der kompletten Jahres-Sollmiete ausmachen dürften und zudem bei vielen, wenn nicht sogar allen Sachversicherern aus der Ersatzpflicht ausgenommen sein dürften. Ohne die dem Schutz der Botschaft dienenden Maßnahmen dürfte ein Sachversicherer seine Einstandspflicht kaum für eine Versicherungsprämie begründen, die lediglich 2 % der Gesamtsollmiete beträgt. Dabei zielen diese Überlegungen der Kammer nicht auf eine Vorteilsausgleichung wegen ersparter Aufwendungen ab, sondern sie sollen nur die Dimension des Wertes aufzeigen, den die Schutzmaßnahmen für die Kl. haben. Vor diesem Hintergrund ist nicht umhinzukommen, den gesamten Schaden der Kl. durch den Wert des durch die Maßnahmen erlangten Schutzes vollständig kompensiert anzusehen. Es bedarf deswegen keiner Überlegungen mehr, inwieweit in diesem Rahmen auch noch zu berücksichtigen ist, daß das Polizeirecht anderer Bundesländer (z. B. nach dem auch für das Polizeirecht geltenden § 38 Abs. 2 lit. b Ordnungsbehördengesetz Brandenburg) im Falle von dem Schutz des Betroffenen dienenden Maßnahmen jegliche Ersatzansprüche ausschließt.

3. Die Kl. hat keinen Anspruch aus enteignendem Eingriff. Sie hat kein Sonderopfer dargelegt. Unter Enteignungsaspekten hat eine Maßnahme überhaupt erst dann Eingriffsqualität, wenn die "Schwelle des enteignungsrechtlich Zumutbaren" überschritten wird (Palandt-Bassenge, BGB, 61. Aufl., vor § 903 Rdnr. 13) und außergewöhnliche Nachteile hingenommen werden müssen (Lisken-Denninger-Rachor, a. a. O., S. 1023 Rdnrn. 56 f.). Das kann bei vollständigem Fehlen jeglichen Substanzeingriffes und der in vorstehend 2 c dargestellten relativ geringfügigen (und - langfristig betrachtet - vorübergehenden) Senkung des Nutzungsentgeltes nicht festgestellt werden.

Schon im preußischen allgemeinen Landrecht war vorgesehen, daß für erhebliche Vermögenseinbußen ein Aufopferungsanspruch gegen den Staat geltend gemacht werden konnte, auch wenn keine Amtspflichtverletzung vorlag. Das gilt noch immer, aber eben nur für erhebliche Einbußen.

Der Grundstückseigentümer war von den Absperrmaßnahmen nach dem 11. September 2001 betroffen. Eine Bank als Mieter kündigte; eine Galerie stellte die Mietzahlungen ein und kündigte außerordentlich fristlos. Der Eigentümer verlangte vom Land Berlin Schadensausgleich.

Mit Urteil vom 12. August 2003 wies das Landgericht die Klage ab. Ein Anspruch aus Amtspflichtverletzung scheide schon aus, weil die Absperrmaßnahmen rechtmäßig gewesen seien. Ein Anspruch auf Schadensausgleich nach § 59 Abs. 2 ASOG scheide aus, da der Eigentümer nicht unbeteiligter Dritter im Sinne dieser Vorschrift gewesen sei. Ein Anspruch aus § 59 Abs. 1 Nr. 1 ASOG in Verbindung mit § 16 ASOG entfalle, da hier ein Ausgleichsanspruch nur dann zu bejahen wäre, wenn der Eigentümer erhebliche Schäden durch die Absperrmaßnahmen erlitten hätte. Das sei jedoch zu verneinen, da die Galerie nur ein geringfügiges Minderungsrecht gehabt habe und die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam gewesen sei. Dafür müsse das Land Berlin nicht einstehen. Bei erheblichen Gewinneinbußen hätte allenfalls die Galerie einen Ausgleichsanspruch gegen das Land Berlin gehabt.