Keine sofortige Wiederzuführungsanordnung bei Zweckentfremdung

Anders als bis vor wenigen Jahren ist die unverzügliche Beendigung von zweckfremder Nutzung von Wohnraum nicht ohne weiteres im öffentlichen Interesse geboten (Bestätigung von VG Berlin GE 2001, 705). (Leitsatz der Redaktion)

Die Antragsschrift zeigt ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO), d. h. an deren Ergebnis, nicht auf. Sie berücksichtigt nämlich nicht, daß das Verwaltungsgericht nicht etwa gleichsam abschließend entschieden hat, daß wegen der seit einiger Zeit auf dem Berliner Wohnungsmarkt eingetretenen Entspannung - verbunden mit der Annahme einer insoweit mittlerweile abgeschlossenen Entwicklung - das Zweckentfremdungsverbot offensichtlich entbehrlich geworden und deshalb die 2. ZwVbVO auch ohne förmliche Aufhebung von sich aus außer Kraft getreten sei. Eine solche Entscheidung könnte ohnehin nicht im vorläufigen Rechtsschutzverfahren, sondern nur nach eingehenderen Tatsachenermittlungen und -bewertungen im Rahmen des Hauptsacheverfahrens getroffen werden, zumal es sich bei Veränderungen der Gesamtlage auf dem Wohnungsmarkt einer Großstadt um grundsätzlich langfristige Entwicklungen sehr komplexer Art handelt, und es jedenfalls zunächst dem Verordnungsgeber obliegt, den Zeitpunkt zu bestimmen, von dem an der Wandel der Verhältnisse eine angleichende Änderung der Rechtslage geboten erscheinen läßt (vgl. BVerwG 59, 195, 197 f.). Bei der hier angefochtenen Entscheidung ging es nicht um die gegen den Antragsteller erlassene Wiederzuführungsanordnung als solche, vielmehr war allein zu entscheiden, ob deren vom Antragsgegner gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO angeordnete sofortige Vollziehung Bestand haben kann, was das Verwaltungsgericht zu Recht verneint hat. Dessen dafür gegebene Begründung, gegen die sich der Antragsgegner wendet, daß - entsprechend den im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nach § 80 Abs. 2 VwGO geltenden Maßstäben - nach summarischer Prüfung nunmehr "erhebliche Anhaltspunkte" gegen die Weitergeltung des Zweckentfremdungsverbots in Berlin bestünden, besagt deshalb mit Blick auf das Ergebnis seiner Entscheidung nicht mehr, als daß heute nicht mehr wie noch vor wenigen Jahren ohne weiteres die unverzügliche Beendigung der zweckfremden Nutzung von Wohnraum im öffentlichen Interesse geboten ist und daher die sofortige Vollziehung "nicht allein mit der allgemein gehaltenen und nicht belegten Erwägung beanstandungsfrei begründet werden konnte, es handele sich um eine Wohnung, für die aufgrund ihrer Größe, Lage und Ausstattung eine Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt bestehe". Das entspricht der Rechtsprechung des Senats, der bereits in seinem Beschluß vom 31. August 1999 - OVG 5 S 2.99 - auf die schon damals "zumindest in Teilbereichen" eingetretene merkliche Entspannung der Berliner Wohnungsmarktlage und auf die daraus für die Anordnung der sofortigen Vollziehung einer Wiederzuführungsanordnung (vgl. auch die Begründung zum Haushaltsgesetz 1999, Abgh.-Drs. 13/2973; ferner die Empfehlungen zur Anordnung der sofortigen Vollziehung im Rundschreiben der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - IV D 5 6811/600 - vom 1. Juli 1998) sich ergebenden Folgerungen hingewiesen hat, und gilt aus den im angefochtenen Beschluß dargelegten Gründen (siehe auch Mietermagazin 6/01, Seite 12, wonach der zuständige Senator auf der BMV-Delegiertenversammlung 2001 erklärt hat, daß aufgrund des negativen Wanderungsverhaltens und des Sterbeüberschusses in Berlin selbst bei einer Zuwanderung von 200.000 Personen aus dem Ausland auf Dauer mit einem Leerstand von 100.000 Wohnungen zu rechnen sei) heute um so mehr, als die Auswirkungen des Umzugs von Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat von Bonn nach Berlin auf

klärt hat, daß aufgrund des negativen Wanderungsverhaltens und des Sterbeüberschusses in Berlin selbst bei einer Zuwanderung von 200.000 Personen aus dem Ausland auf Dauer mit einem Leerstand von 100.000 Wohnungen zu rechnen sei) heute um so mehr, als die Auswirkungen des Umzugs von Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat von Bonn nach Berlin auf den Berliner Wohnungsmarkt inzwischen weitgehend abgeschlossen sein könnten (vgl. noch Urteil des Senats vom 19. Februar 1998 - OVG 5 B 68.96 - und Beschluß des Senats vom 15. März 2001 - OVG 5 N 171.00 - [für den Zeitpunkt Januar 2000]).

Das Verwaltungsgericht Berlin hatte in einem vorläufigen Verfahren entschieden, daß in Berlin eine Wohnraummangellage als Voraussetzung des Zweckentfremdungsverbots inzwischen nicht mehr ohne weiteres anzunehmen ist (GE 2001, 705). Für das vorläufige Rechtsschutzverfahren hat das OVG Berlin das nunmehr bestätigt, allerdings auch erklärt, daß die Frage, ob die Zweckentfremdungsverbot-VO von sich aus ohne förmliche Aufhebung außer Kraft getreten ist, im Rahmen eines Hauptsacheverfahrens getroffen werden muß.

Ein Berliner Wohnungsamt hatte gegen einen Eigentümer eine Verfügung erlassen, eine Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die Verfügung hatte das Bezirksamt für sofort vollziehbar erklärt. Dagegen wandte sich der Eigentümer im einstweiligen Verfahren erfolgreich. Erst vor dem VG Berlin (vgl. GE 2001, 705), dann vor dem OVG Berlin.

Mit Beschluß vom 9. Juli 2001 führt das OVG Berlin aus, daß nicht mehr, wie noch vor wenigen Jahren, ohne weiteres die unverzügliche Beendigung der zweckfremden Nutzung von Wohnraum im öffentlichen Interesse geboten sei, da zumindest in Teilbereichen eine merkliche Entspannung der Berliner Wohnungsmarktlage erkennbar sei. Ob damit das Zweckentfremdungsverbot auch ohne förmliche Aufhebung von sich aus außer Kraft getreten sei, sei damit allerdings nicht entschieden, da dies nur nach eingehenden Tatsachenermittlungen und Bewertungen im Rahmen des Hauptsacheverfahrens geklärt werden könne.

Der Senat hat inzwischen eine weitere Lockerung des Berliner Zweckentfremdungsrechts beschlossen (vgl. Seite 1226), so daß eine Abschaffung der VO nur noch über die Gerichte möglich ist.