Keine Senkung der Kostenmiete wegen erhöhter Heizkosten durch exponierte Lage

Keine Senkung der Kostenmiete wegen erhöhter Heizkosten durch exponierte Lage; Mietpreisbindung; Kostenmiete, Neuberechnung; Heizkostenbelastung; Wohnung, ungünstige Lage; Wegfall der Geschäftsgrundlage; unbillige Härte

1. Eine erheblich höhere Heizkostenbelastung nach Umstellung auf die verbrauchsabhängige Abrechnung berechtigt auch den Mieter einer ungünstig gelegenen Wohnung (unter dem Flachdach im obersten Geschoß, drei Außenwände) nicht dazu, von seinem Vermieter eine Neuberechnung der Kostenmiete zu fordern.

2. Allein wegen der Umstellung auf die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung kann keine Anpassung der vereinbarten Kaltmiete verlangt werden.

3. Die für die Mieter von Wohnungen in exponierter Lage entstehenden Kostennachteile stellen auch keine unbillige Härte i. S. von § 11 Abs. 1 Nr. 4 HeizkostenVO dar.

I. Der Kl. hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegen die Bekl. auf Neuberechnung der Kostenmiete der von ihm innegehaltenen Wohnung unter Berücksichtigung der für die Beheizbarkeit besonderen Lage (Flachdach, drei Außenwände), auch wenn die Umstellung der Heizkostenverteilung von der verbrauchsabhängigen Abrechnung mit Beginn der Heizperiode 1983/84 für ihn eine erheblich höhere Heizkostenbelastung gegenüber einer ausschließlich verbrauchsunabhängigen Abrechnung mit sich gebracht hat.

1. Die vom Amtsgericht herangezogenen Vorschriften der §§ 8 a Abs. 5 WoBindG, 3 Abs. 3 NMV geben eine Anspruchsgrundlage für das kl. Begehren nicht her, denn diese beziehen sich lediglich auf die erstmalige Ermittlung der Kostenmiete. Dies folgt aus Wortlaut und Zusammenhang dieser Vorschriften, insbesondere den Hinweis auf die Durchschnittsmiete als Grundlage für die Berechnung der Einzelmiete sowie aus § 8 a Abs. 3 WoBindG und § 3 Abs. 2 NWV. Die dort genannten Bewertungsfaktoren für die angemessene Berücksichtigung des unterschiedlichen Wohnwertes der einzelnen Wohnungen, insbesondere Lage, Ausstattung und Zubehör, sind nach der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete Änderungen allenfalls dann zugänglich, wenn die Einzelmieten fehlerhaft berechnet worden sind (vgl. Fischer-Diskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3.1., § 8 a WoBindG Anm. 4). Die hat der Kl. selbst nicht behauptet. Die ursprüngliche Berechnung der Einzelmiete war zutreffend. Die Wohnung ist unstreitig nicht verändert worden. Eine Neufestsetzung der Kostenmiete ist nur möglich, wenn sich die laufenden Aufwendungen des Vermieters erhöht haben (§§ 4 NMV, 8 a Abs. 3 WoBindG). Eine Berechnung von lagebedingt höheren Heizkosten des Mieters im Wege einer Neuberechnung der Einzelmiete wäre dem Prinzip der Kostenmiete systemfremd.

Eine derartige Neuberechnung wäre der Bekl. auch rechtlich nicht möglich. Nach §§ 8 a Abs. 5 Satz 2 WoBindG, 3 Abs. 3 Satz 2 NMV muß der Durchschnitt der Einzelmieten der Durchschnittsmiete entsprechen. Das bedeutet, daß bei einer Neuberechnung und einer sich daraus ergebenden Minderung der Einzelkostenkaltmiete des Kl. der Senkungsbetrag den anderen Mietvertragspartnern der Wirtschaftseinheit zugeschlagen werden müßte. Gegen eine Mieterhöhung aus dem Grunde der nachträglichen anderweitigen Bewertung des Wohnwertes der Wohnung des Kl. könnten die Mitmieter mit Erfolg geltend machen, daß der vertraglich vereinbarte Mietzins der ursprünglichen Bewertung des Wohnwertes entspricht. Insoweit ergibt sich der Ausschluß eines einseitigen Mieterhöhungsrechtes gegenüber den Mitmietern zumindest aus den Umständen (§ 10 Abs. 4 WoBindG).

2. Auch ein Anspruch aus § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt nicht in Betracht. Das Verlangen des Kl. nach Neuberechnung der Kostenmiete kann zwar als Vorstufe seines Anspruchs auf Herabsetzung bzw. Anpassung des Mietzinses angesehen werden. Die Kammer hat aber durch Urteil vom 4. April 1986 - 64 S 410/85 - (GE 1986, 749, 751) bereits entschieden, daß allein wegen der Umstellung auf die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung keine Anpassung der vereinbarten Kaltmiete verlangt werden kann. Daß dem Kl. ein Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung über die Höhe des Kaltmietzinses zugemutet wird, stellt nicht etwa ein untragbares, mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbares Ergebnis dar (vgl. Palandt/Heinrichs, 46. Aufl. 1987, § 242 BGB Anm. 6 B c). Angesichts des öffentlichen Interesses an der Senkung des Energieverbrauchs müssen die durch die exponierte Wohnlage auftretenden Kostennachteile für einen einzelnen Mieter hingenommen werden (ebenso die ZK 62, Urteil vom 6. Oktober 1986, GE 1986, 1173, 1175). Ein gewisser Ausgleich solcher Nachteile kann nur dadurch erfolgen, daß im Rahmen von § 7 HeizkostenVO derjenige Verteilungsmaßstab gewählt wird, der dem lagebedingten Wärmebedarfsunterschied zwischen den einzelnen Wohnungen am ehesten Rechnung trägt. Dies hat die Bekl. hier aber durch eine lediglich zu 50 % nach der beheizten Wohnfläche vorgenommene Verteilung der Heizkosten getan.

II. Dem Kl. steht auch der mit dem ersten Hilfsantrag geltend gemachte Anspruch nicht zu, die Wohnung in einen derart wärmeisolierten Zustand zu versetzen, welcher den durchschnittlichen Heizkostenaufwand gewährleistet, der den anderen in der Wirtschaftseinheit gelegenen Wohnungen entspricht. Der zum vertragsmäßigen Gebrauch geeignete Zustand der Mietwohnung ist durch die Umstellung auf die verbrauchsabhängige Abrechnung in keiner Weise verändert worden. Das Gebäude ist unstreitig nach den seinerzeit geltenden baurechtlichen Bestimmungen errichtet worden. Das Inkrafttreten der Heizkostenverordnung und die dadurch bedingten höheren Heizkosten für den Kl. stellen keine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsmäßigen Gebrauch dar, sondern haben sich für den Kl. nur in einer Erhöhung der von ihm für die Zahlung der Nebenkosten zu erbringenden Aufwendungen ausgewirkt, was er, wie oben ausgeführt, hinzunehmen hat.

III. Schließlich hat die Klage auch nicht für den mit dem zweiten Hilfsantrag geltend gemachten Anspruch auf Stellung eines Ausnahmeantrags nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 HeizkostenVO Erfolg. Denn die durch das Inkrafttreten der Heizkostenverordnung für die Mieter von Wohnungen in exponierter Lage entstehenden Kostennachteile stellen keine unbillige Härte im Sinne dieser Vorschrift dar. In jedem Gebäude werden durch die verbrauchsabhängige Abrechnung einerseits die Mieter von durch Nachbarwohnungen "eingebauten" Wohnungen Vorteile haben und andererseits die Mieter von Wohnungen im Keller oder Erdgeschoß oder in der Dachetage kostenmäßige Nachteile haben. Dies ist vom Gesetz- und Verordnungsgeber im Interesse des energiepolitisch verfolgten Zwecks in Kauf genommen worden. Die von dem Kl. erstrebte Ausnahmeregelung würde das gesamte System der verbrauchsabhängigen Abrechnung wirkungslos machen, da dann nicht mehr abzugrenzen wäre, von welchem Grad der Benachteiligung an eine Ausnahmeregelung gewährt werden sollte.