Keine Senkung der Kostenmiete nach Erlöschen von Rechten im Zwangsversteigerungsverfahren

1. Änderungen - auch Verringerungen - der Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen führen nach § 4 a II. BV nur ausnahmsweise zu einer Senkung der Kostenmiete (Einfrierungsgrundsatz).

2. Geringere Finanzierungskosten für einen Erwerber nach dem Erlöschen von Rechten durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung sind bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen.

3. Bei einer unwirksamen Kleinreparaturklausel darf der Vermieter die volle Instandsetzungspauschale geltend machen.

(Leitsätze der Redaktion)

II. [...] Feststellungsantrag

Durch die ErhöhungserkIärung der Bekl. vom 14. Dezember 2010 wurde die von der Kl. zu zahlende Miete für die Zeit ab Januar 2011 um monatlich 112,31 € erhöht.

Es ist davon auszugehen, dass § 10 WoBindG hier anwendbar ist. In der Klageschrift hat die Kl. selbst vorgetragen, dass das Mietverhältnis den Vorschriften über den sozialen Wohnungsbau unterfalle. Soweit die Kl. im Schriftsatz vom 2. Februar 2012 darauf hingewiesen hat, dass die Bekl. eine andere Wohnung im Objekt mit einer Staffelmietvereinbarung weitervermietet habe, leitet sie selbst daraus nicht her, dass das hier in Rede stehende Mietverhältnis nicht (mehr) den Vorschriften des WoBindG, der NMV usw. unterfalle. Die Erhöhungserklärung ist wirksam. Sie entspricht den Anforderungen des § 10 WoBindG.

Die Schriftform (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG) ist gewahrt. Aus der als Anlage zur Klageschrift eingereichten Kopie des Schreibens vom 14. Dezember 2010 ergibt sich, dass dieses unterschrieben wurde. Danach kann dahinstehen, ob die Bekl. die Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt hat, so dass es keiner Unterschrift bedurft hätte (§ 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG). Es ist unschädlich, dass die Anlagen zum Schreiben vom 14. Dezember 2010 nicht unterschrieben wurden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur gesetzlichen Schriftform (so genannte Auflockerungsrechtsprechung) ist die erforderliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt (BGH, Urt. v. 24. September 1997 - XII ZR 234/95 - BGHZ 136, 357 ff.). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so müssen die Anlagen in der Haupturkunde so genau bezeichnet sein, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist. In einem derartigen Fall ist die Unterzeichnung der beigefügten Anlagen selbst nicht erforderlich (BGH, Urt. v. 29. September 2004 - VIII ZR 341/03 - GE 2004, 1388 f. Tz. 19). Hier hat die Bekl. in ihrem Schreiben vom 14. Dezember 2010 ausdrücklich auf die dem Schreiben beigefügten Anlagen 1 und 2 hingewiesen. Bei dieser Sachlage konnte für die Kl. kein Zweifel daran bestehen, dass das Schreiben selbst zusammen mit den genannten Anlagen ein zusammengehörendes Schriftstück darstellten (vgl. dazu BGH, Urt. v. 21. Januar 2004 ‑ VIII ZR 99/03 - NJW‑RR 2004, 586 f. Tz. 16). Auch die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG sind erfüllt. Der Mieter soll nach der gesetzlichen Regelung in § 10 Abs. 1 WoBindG darüber informiert werden, weshalb die Miete erhöht wird. Aus der beizufügenden Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einem die laufenden Aufwendungen des Vermieters für den preisgebundenen Wohnraum ausweisenden Auszug kann der Mieter sodann ersehen, ob sich der Vermieter auch mit der erhöhten Miete noch im Rahmen der ihm durch § 8 Abs. 1 WoBindG auferlegten Verpflichtung hält, die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch zu überlassen, als zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Damit sind die Interessen des Mieters hinreichend gewahrt, denn für eine Kontrolle der Angaben des Vermieters zu seinen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit steht dem Mieter nach § 8 Abs. 4 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV ein umfassendes und an keine weiteren Voraussetzungen geknüpftes Auskunfts‑ und Einsichtsrecht zur Verfügung. Das Begründungserfordernis in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG verfolgt nicht den Zweck, dem Mieter, der mittels Belegeinsicht kontrollieren will, ob der Vermieter einer größeren Wirtschaftseinheit die auf den geförderten Wohnraum entfallenden Aufwendungen richtig ermittelt hat, dabei etwa erforderliche Rechenschritte von vornherein zu ersparen (BGH, Urt. v. 6. April 2011 - VIII ZR 199/10 - NJW‑RR 2011, 948 f. Tz. 11). Danach ist davon auszugehen, dass hier das Schreiben der Bekl. vom 14. Dezember 2010 den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG gerecht wurde. Etwaige

entfallenden Aufwendungen richtig ermittelt hat, dabei etwa erforderliche Rechenschritte von vornherein zu ersparen (BGH, Urt. v. 6. April 2011 - VIII ZR 199/10 - NJW‑RR 2011, 948 f. Tz. 11). Danach ist davon auszugehen, dass hier das Schreiben der Bekl. vom 14. Dezember 2010 den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG gerecht wurde. Etwaige Unklarheiten hätte die Kl. durch ein Auskunftsverlangen nach § 29 Abs. 1 NMV beseitigen können. Die Bekl. hätte ihr dann die mit der Klageerwiderung gegebenen Auskünfte erteilen können.

Die Erhöhungserklärung ist auch inhaltlich zutreffend.

Die Bekl. konnte hinsichtlich der Instandsetzungspauschale den vollen Erhöhungsbetrag von 2,61 € pro m2 jährlich geltend machen. Im Ergebnis zu Recht weist die Bekl. nämlich darauf hin, dass die im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel (§ 14 Nr. 5 des Mietvertrages) unwirksam ist. Dies ergibt sich schon daraus, dass sie gegenständlich nicht auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juni 1989 - VIII 91/88 - BGHZ 108, 1 ff. Tz. 24)

Soweit die Kl. das Auslaufen der Aufwandhilfe in Höhe von 99.099,90 € zum 1. April 2009 bestreitet, ist dies unbeachtlich, weil die Kl. keine Einsicht in die Belege genommen hat. Im Übrigen hat die Bekl. in der Klageerwiderung nachvollziehbar dargelegt, dass die Aufwendungshilfen mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht übernommen wurden. Unerheblich ist entgegen der zunächst geäußerten Auffassung der Kl., dass diese aufgrund eines öffentlich‑rechtlichen Bescheides gewährt wurden.

Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass sich infolge des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren und dem aus § 91 ZVG folgenden Erlöschen von Rechten ein Teil der Gesamtkosten des Grundstücks im Sinne von § 5 II. BV verändert habe.

Für die Aufstellung der nach 10 Abs. 1 WoBindG erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung sieht § 4 a Abs. 1 II. BV vor, dass die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen, die bei der Bewilligung von öffentlichen Mitteln im öffentlich geförderten Wohnungsbau aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegt worden sind, in eine spätere Wirtschaftlichkeitsberechnung zu übernehmen sind (so genannter „Einfrierungsgrundsatz").

Etwas anderes gilt nach dem hier allenfalls in Betracht kommenden § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV nur dann, wenn sich die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert haben und ein anderer Ansatz in der II. BV vorgeschrieben ist. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Es fehlt bereits an einer Änderung der Finanzierungsmittel. Finanzierungsmittel sind nach § 12 Abs. 1 II. BV die Mittel, die zur Deckung der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzten Gesamtkosten dienen. Die Gesamtkosten wiederum sind nach § 5 II. BV die Kosten des Baugrundstücks und die Baukosten. Soweit § 5 Abs. 2 Satz 1 II. BV von „Erwerbskosten" spricht, sind damit nicht die Erwerbskosten eines späteren Erwerbers des fertig errichteten Gebäudes gemeint, sondern lediglich die Kosten für den Erwerb des Baugrundstücks. Die Kosten, die ein Käufer für den Erwerb des fertig bebauten Grundstücks aufwendet, sind im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 25. März 1970 - VIII ZR 134/68 -, NJW 1970, 1078, Tz. 31; BGH, Beschl. v. 5. April 1995 - VIII ARZ 4194 - NJW 1995, 1838 = GE 1995, 749, Tz. 27). Es sind keine Gründe dafür ersichtlich, dass für den Ersteher in der Zwangsversteigerung etwas anderes gelten soll.

Die Mittel zur Finanzierung der Kosten des Baugrundstücks und der Baukosten haben sich nicht dadurch geändert, dass die Bekl. den Kaufpreis für den Erwerb des Grundstücks finanziert. In der Finanzierung des Grundstückserwerbs liegt deshalb auch keine Ersetzung der ursprünglichen Finanzierungsmittel durch neue Mittel im Sinne der §§ 12 Abs. 4, 23 Abs. 4 II. BV. Eine solche läge beispielsweise dann vor, wenn das ursprüngliche Baudarlehen durch ein anderes Baudarlehen ersetzt worden wäre.

Soweit es sich bei dem so genannten Einfrierungsgrundsatz um ein Schutzprinzip zugunsten des Mieters handelt, gilt dies doch nur in dem Sinne, dass der Vermieter an den bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel gewählten Ansatz gebunden bleibt, wenn er niedriger als der seinerzeit zulässige Ansatz war (BGH, Urt. v. 24. März 2010 - VIII ZR 177/09 - NJW 2010, 1590 Tz. 16). Der Vermieter kann also die Kostenmiete nicht einseitig erhöhen, nur weil er eine Veränderung der Finanzierungsgrundlage vornimmt, ohne hierzu gezwungen zu sein (BGH, Urt. v. 24. Februar 1971 - VIII ZR 152/69, WuM 1971, 452, Tz. 27). Es geht jedoch im vorliegenden Fall nicht darum, dass wegen einer Veränderung der Finanzierungsgrundlage höhere Kosten auf die Bekl. umgelegt werden sollen, sondern die Kl. will - umgekehrt - in den Genuss der geringeren Finanzierungskosten des Erwerbers kommen. Dies ist aber mit dem „Einfrierungsgrundsatz" nicht vereinbar. § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV differenziert nicht danach, ob sich die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen erhöht oder verringert haben (vgl. zum Ganzen auch LG Berlin, Urt. v. 26. November 2012 - 67 S 3/12 -, GE 2013, 56; Urt. v. 8. Februar 2013 - 63 S 95/12 -, GE 2013, 485 f.).

Auch das Erlöschen von Rechten durch den Zuschlag (§ 91 ZVG) führt nicht zu einer Abweichung vom Einfrierungsgrundsatz. Die Tatsache, dass die Bekl. als Ersteherin die bei der Voreigentümerin angefallenen Finanzierungskosten nicht mehr zu tragen hat, wirkt sich nach der Systematik der §§ 4 a, 23 II. BV nicht zugunsten der Kl. aus. Denn dadurch, dass die Bekl. die Immobilie mit anderen Mitteln finanziert als die Voreigentümerin, ist keine Änderung der Finanzierungsmittel im Sinne von § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV eingetreten (vgl. LG Berlin, a.a.O.).

Auskunftsanspruch: Die Kl. kann von der Bekl. nicht nach § 29 Abs. 1 NMV die von ihr begehrte Auskunft verlangen. Ein Auskunftsanspruch besteht nicht, weil es nach den obigen Ausführungen für die Berechnung der Miete nicht darauf ankommt, auf welches Gebot die Bekl. im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag für das Grundstück ..., erhielt, und in welcher Höhe und zu welchen Bedingungen der Erwerb des Grundstücks finanziert wurde. [...]

Grundsätzlich sind bei einer Wirtschaftlichkeitsberechnung für eine preisgebundene Wohnung die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen zum Zeitpunkt der Bewilligung maßgeblich und für spätere Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu übernehmen, wenn nicht die Ausnahmen nach § 4 a II. BV eingreifen. Eine Verringerung der Finanzierungskosten für einen Erwerber zählt nicht dazu, so dass auch das Erlöschen von Rechten durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung keine Änderung der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung herbeiführt.

Die Mieterin hatte auf Feststellung geklagt, dass die Mieterhöhung für ihre Wohnung im preisgebundenen Neubau unwirksam sei. Zum einen seien die Formalien nicht eingehalten; zum anderen sei eine Änderung der Finanzierungskosten durch die Zwangsversteigerung nicht berücksichtigt, weil nach § 91 ZVG die bislang eingetragenen Grundschulden gelöscht worden seien und sich damit auch die Gesamtkosten verringert hätten. Das Amtsgericht gab der Klage statt; die Berufung war erfolgreich.

Mit Urteil vom 16. August 2013 stellte das Landgericht Berlin fest, dass die Erhöhungserklärung formell und materiell wirksam sei. Sie entspreche den Anforderungen des § 10 WoBindG, denn die Unterschrift mit Bezugnahme auf Anlagen (ohne dass die Anlagen selbst unterschrieben werden) erfülle ebenfalls die Schriftform; die Erhöhungserklärung sei auch ausreichend erläutert, denn die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eines Auszugs davon reiche aus.

Die Gesamtkosten hätten sich durch eine Verringerung der Finanzierungskosten nicht verändert; der Einfrierungsgrundsatz führe dazu, dass der Vermieter (und auch der Mieter) an den bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel gewählten Ansatz gebunden bleibt. Der Mieter komme damit nicht in den Genuss der geringeren Finanzierungskosten des Erwerbers, so dass auch das Erlöschen von Rechten durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht zu berücksichtigen sei.

Es sei auch nicht zu beanstanden, dass die Vermieterin die volle Instandsetzungspauschale angesetzt habe, obwohl eine Kleinreparaturklausel vereinbart worden sei. Diese Klausel sei unwirksam, da sie sich nicht auf Teile der Mietsache beschränkt, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Dass der Vermieter bei einer unwirksamen Kleinreparaturklausel die volle Instandsetzungspauschale geltend machen kann, ist bisher obergerichtlich noch nicht entschieden; der BGH hat das allerdings für den vergleichbaren Fall der unwirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen bejaht, was dafür spricht, dass der BGH im Falle der Kleinreparaturklausel ebenso entscheiden würde wie vorliegend das Landgericht.

Der Einfrierungsgrundsatz, der an sich dem Schutz des Mieters dienen soll, führt andererseits auch dazu, dass Verringerungen der Gesamtkosten nicht zu berücksichtigen sind, etwa wenn später das Grundstück zu einem geringeren Preis als ursprünglich angesetzt veräußert oder später vereinbart wird, dass der Eigentümer keine Finanzierungskosten mehr zu tragen habe. Die Entscheidung der 63. Kammer liegt auf der Linie der unlängst in dieser Zeitschrift veröffentlichten Urteile des Landgerichts Berlin (GE 2013, 56; GE 2013, 485).

Wichtig sind auch die Ausführungen zur Schriftform einer Mieterhöhungserklärung im sozialen Wohnungsbau. Das LG orientiert sich an der sog. Auflockerungsrechtsprechung des BGH. Danach ist die Einheitlichkeit einer Urkunde aus mehreren Blättern gewahrt, wenn die Blätter beispielsweise zusammengeheftet sind, oder wenn sie fortlaufende Seitenzahlen oder fortlaufende Nummerierungen der einzelnen Bestimmungen enthalten.