Keine Schönheitsreparaturen nach Auszug bei DDR-Verträgen

Dem Kammergericht wird folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Verpflichtet eine Formularklausel entsprechend § 6 Ziff. 4 des vorliegenden Mietvertrages bei einem in der DDR während der Geltung des ZGB geschlossenen Wohnungsmietvertrag den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses im Falle der Renovierungsbedürftigkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder ist dies - im Lichte von § 107 Abs. 2 ZGB - nur dann der Fall, wenn die Wohnung derart beschädigt oder abgewohnt ist, daß die malermäßige Instandhaltung zum Zweck der Neuvermietung erhöhte Aufwendungen erfordert?

I. (...) In dem formularmäßig ausgestalteten Mietvertrag heißt es unter § 6 Ziff. 4 des Mietvertrages: "Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter/Vermieter verantwortlich." (...)

Mit der Klage begehrt die Kl. auf der Grundlage eines Kostenangebots Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen sowie Nutzungsausfall. (...)

II. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als unbegründet zurückzuweisen, weil sie die Vorlagefrage im Sinne der zweiten Alternative beantworten will. Die Vorlagefrage ist für den vorliegenden Fall streitentscheidend und hat grundsätzliche Bedeutung.

1. (...) Die Frage, wie der Begriff der malermäßigen Instandhaltung in § 6 des vorliegenden Mustermietvertrages aus DDR Zeiten zu verstehen ist, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt. Während die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin (GE 1998, 247) und zuvor auch schon die hier zuständige Kammer (GE 1995, 565) den Begriff der "malermäßigen Instandhaltung" mit dem Begriff der "Schönheitsreparaturen" gleichsetzen, schuldet der Mieter, der nach einem DDR-Mietvertrag zur malermäßigen Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet ist, nach Auffassung der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin (GE 2000, 607) bei Rückgabe der Wohnung Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen nur bei Substanzgefährdung. Ähnlich haben die Zivilkammer 67 (s. GE 1997, 807, 809) und die hier zuständige Kammer (Urteil vom 7. Juli 1998 - 65 S 48/98) in Fällen entschieden, in denen zusätzlich vereinbart worden war, daß der Mieter, wenn die Wohnung infolge der Verletzung seiner Pflicht zur malermäßigen Instandhaltung einen derartig abgewohnten oder schadhaften Zustand aufweist, daß dessen Beseitigung erhöhte Aufwendungen erfordert, verpflichtet ist, die Mängel auf seine Kosten zu beseitigen oder die dem Vermieter entstehenden Mehrkosten zu ersetzen. (...)

3. Die Kammer hält die Berufung - und mithin die Klage - deshalb für unbegründet, weil sie - unter Aufgabe ihrer früheren Rechtsprechung - Schönheitsreparaturen aufgrund der Regelung des § 6 Ziff. 4 des Mietvertrages vom Mieter nur dann als geschuldet ansieht, wenn die Wohnung derart beschädigt oder abgewohnt ist, daß die malermäßige Instandhaltung zum Zwecke der Neuvermietung erhöhte Aufwendungen erfordert.

Dies ergibt sich unter Berücksichtigung der Regelung des § 107 Abs. 2 ZGB i. V. m. § 104 Abs. 1 Satz 3 ZGB. Zwar scheidet eine direkte Anwendung dieser Vorschriften nach dem 3. Oktober 1990 gemäß Art. 232 § 2 Abs. 1 der Anlage 1 zum Einigungsvertrag aus, auch wenn der Mietvertrag vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. Wenn bei Abschluß des Mietvertrages 1986 jedoch nur eine Freizeichnung des Vermieters beabsichtigt gewesen sein sollte, so wirkt dies über den 3. Oktober 1990 fort. Nach dem einschlägigen Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1997, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, Stand 1983, Anm. 1.3 zu § 104 ZGB, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem solchen malermäßigen Zustand zu übergeben, daß sie vom Vermieter unter Berücksichtigung der Anforderungen des Abs. 1 ohne weiteres wieder vermietet werden kann. Ist die Wohnung abgewohnt, ohne daß der Mieter im Rahmen des § 107 Abs. 2 ZGB dafür verantwortlich gemacht werden kann, hat der Vermieter diese auf seine Kosten herrichten zu lassen. Aus der Fassung des § 107 Abs. 2 ZGB ergibt sich, daß ein Mangel im Sinne dieser Bestimmung dann vorliegt, wenn Schäden an Putz, Mauerwerk, Fußboden, Fenster, Türen oder ähnlichem aufgetreten sind oder wenn die Wohnung ganz oder zum Teil so abgewohnt ist, daß die malermäßige Instandhaltung zum Zweck der Neuvermietung erhöhte Aufwendungen erfordert. Soweit der Mieter in diesen Fällen zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat er nicht die gesamten Renovierungskosten, sondern nur die durch den Mangel verursachten Mehrkosten zu tragen (vgl. auch I. T. in NJ 1976, 141; Nissel, Die Rechtspflicht zur malermäßigen Instandhaltung der Wohnung, NJ 1976, 301, 303 f.). Nach alledem bedeutet der Mangelbegriff des § 107 Abs. 2 ZGB nach dem eindeutigen Wortlaut der Kommentierungen nicht "schlechter, verwohnter Zustand, renovierungsbedürftig", sondern "an der Substanz beschädigt".

Müssen Mieter mit alten DDR-Verträgen beim Auszug fällige Schönheitsreparaturen durchführen oder nur dann, wenn die Wohnung so abgewohnt ist, daß erhöhte Aufwendungen erforderlich sind?

Der Mieter einer Wohnung in Ost-Berlin zog aus. Schönheitsreparaturen waren fällig. In dem noch zu DDR-Zeiten abgeschlossenen Mietvertrag hieß es: für die "malermäßige Instandhaltung" sei der Mieter verantwortlich. In der DDR oblag gem. § 104 Zivilgesetzbuch (ZGB) die malermäßige Instandhaltung dem Mieter; nach § 107 Abs. 2 ZGB waren Mängel aus einer Verletzung dieser Pflicht vom Mieter unverzüglich zu beseitigen. In der Rechtsprechung ist streitig, ob malermäßige Instandhaltung dasselbe bedeutet wie Schönheitsreparaturen i. S. v. § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) und der Vermieter in jedem Fall wegen unterlassener Renovierungsarbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz verlangen kann. Ein Teil der Rechtsprechung meint, man könne vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen (bzw. Schadensersatz, wenn der Mieter die Durchführung verweigert) nur fordern, wenn eine Substanzgefährdung vorliegt.

Mit Beschluß vom 15. September 2000 schließt sich die 65. Kammer des LG Berlin unter Aufgabe ihrer früheren Rechtsprechung dieser Auffassung an (Schönheitsreparaturen nur dann, wenn die Wohnung derart beschädigt oder abgewohnt ist, daß die malermäßige Instandhaltung zum Zwecke der Neuvermietung erhöhte Aufwendungen erfordert). Weil aber bei unterschiedlicher Auslegung derselben Rechtsfrage die Landgerichte verpflichtet sind, eine einheitliche Rechtsprechung herbeizuführen, hat die 65. Kammer des Landgerichts Berlin die Frage dem Kammergericht zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorgelegt.