Keine Schönheitsreparaturen bei erheblichen Bauschäden

Keine Schönheitsreparaturen bei erheblichen Bauschäden; verzögerungsbedingter Mietausfall; Verzugsschaden

Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt keine Fälligkeit ein. Das gilt allerdings nur im Ausnahmefall bei erheblichen Schäden (z. B. umfangreiche Putzrisse an Decken und Wänden). (Leitsatz der Redaktion)

Das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht zur Zahlung von Schadensersatz an die Kl. verurteilt (§§ 280, 281 BGB).

2. a) Der Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Entfernung und Entsorgung des Nachtspeicherofens von 707,14 €. Gemäß § 13 Abs. 2 des Mietvertrages hat der Mieter die Einrichtungen, mit denen er die Räume versehen hat, zu entfernen und bis zum Vertragsablauf den früheren Zustand einschließlich aller Nebenarbeiten wiederherzustellen, wenn - wie hier - der Vermieter die Einrichtungen nicht übernimmt. Einrichtungen, mit denen der Mieter die gemietete Sache versehen hat, müssen grundsätzlich entfernt werden (BGH, NJW 1981, 2565; NJW 1988, 2665). Eine Verpflichtung zur Beseitigung besteht jedoch nicht, wenn es sich um eine notwendige Einrichtung handelt, durch die erst der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache möglich wird oder wenn der Vermieter zugestimmt hat, dass die Einrichtung mit der Mietsache verbunden wird (Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, Handkommentar, 9. Auflage, § 546 BGB, Rdn. 11; AG Dortmund, WuM 1992, 125; OLG Düsseldorf, ZMR 1990, 218; LG Mannheim, WuM 1975, 50 und 1974, 202; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Auflage, 3. Teil, B. Rdn. 5 ff., Seite 194). [...]

c) Schönheitsreparaturen

Der Kl. kann auch Schadensersatz wegen Nichtausführung der Schönheitsreparaturen in der ausgeurteilten Höhe von 10.209,07 € verlangen. [...]

cb) Ohne Erfolg machen die Bekl. geltend, dass der Kl. Schönheitsreparaturen von ihnen, den Bekl., nicht hätte verlangen können, weil an den Wänden Putzschäden und Risse vorhanden gewesen seien, die der Kl. erst hätte beseitigen müssen.

Der Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen war vorliegend fällig. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen dann fällig, wenn die Dekoration verbraucht bzw. abgenutzt ist, sich die Räume in einem mangelhaften, d. h. nicht mehr zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden (KG, ZMR 1963, 138; Oske, Schönheitsreparaturen, 2002, 42). Der Mieter ist dann verpflichtet, die geschuldeten Schönheitsreparaturen fachgerecht "in mittlerer Art und Güte" (§ 243 BGB) auszuführen. Dies setzt voraus, dass die Mieträume sich in einem zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geeigneten baulichen Zustand befinden. Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt deren Fälligkeit nicht ein (vgl. Senatsurteil vom 8. Dezember 2003 - 8 U 163/03 -, GE 2004, 297 = KG Report 2004, 234; Langenberg aaO., 1. Teil, D., Rdn. 28 f., Seite 96). Dies wird indes nur in Ausnahmefällen anzunehmen sein, nämlich dann, wenn sich die vermieteten Räume in einem solchen schlechten baulichen Zustand befinden, dass die Ausführung der Schönheitsreparaturen wirtschaftlich sinnlos ist und daher dem Verlangen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegensteht, § 242 BGB (vgl. Senatsurteil vom 8. Dezember 2003, aaO.; nach AG Hamburg ZMR 2002, 433: auch nicht, wenn es sich nur um einige Risse im Putz im Übergangsbereich zwischen Decken- und Wandflächen handelt). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Mieträume in einem solchen schlechten baulichen Zustand gewesen sind, dass die Schönheitsreparaturen nicht hätten ausgeführt werden können. (wird ausgeführt)

Ohne Erfolg machen die Bekl. weiter geltend, dass sie im Flur keine Schönheitsreparaturen hätten ausführen müssen, weil durch den Vermieter eine Neuverlegung der Elektrik habe erfolgen sollen und daher Schönheitsreparaturen sinnlos gewesen wären. Der Erfüllungsanspruch des Vermieters wird nicht dadurch berührt, dass er die Räume nach Vertragsende umbauen will. Es entlastet den Mieter nicht, dass die Durchführung der Dekoration sinnlos wird, weil sie durch Umgestaltung des Mietobjektes zerstört würde und der Vermieter anschließend ohnehin renovieren muss. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter vielmehr in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung statt Erfüllung einen Ausgleich in Geld verlangen (ständige Rechtsprechung des BGH; vgl. GE 1980, 1013; GE 2002, 1054; GE 2005, 51; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 538 BGB, Rdn. 348; Schach/Kinne/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage, § 535 BGB, Rdn. 154). In diesen Fällen ist es gerechtfertigt, wenn der Mieter die Arbeiten in Eigenleistung hätte ausführen wollen, nur einen bestimmten Prozentanteil der von einem Handwerkermeister berechneten Leistungen neben den Materialkosten anzusetzen (vgl. BGH, GE 2005, 51). Dies gilt aber nicht, wenn der Mieter - wie vorliegend - die Arbeiten abgelehnt hat und nicht erfüllungsbereit war. Steht fest, dass der Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen ablehnt, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen (Kinne/Schach/Bieber, aaO., § 535 BGB, Rdn. 155; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., § 538 BGB, Rdn. 356; BGH, GE 2005, 51).

3. Die Bekl. haben dem Kl. wegen der unterlassenen Schönheitsreparaturen aus dem Gesichtspunkt des Verzuges auch den verzögerungsbedingten Mietausfall für 1 1/2 Monate zu ersetzen (§§ 280 Abs. 2, 286 BGB). Nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2002 waren die Schönheitsreparaturen fällig, weil die Bekl. trotz eingehaltener Renovierungsbedürftigkeit keine Schönheitsreparaturen ausgeführt haben; mit diesem Tag gerät der Mieter im Umfang seiner Verpflichtung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB; BGH, WuM 1989, 141; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., § 538 BGB, Rdn. 359). Um sich einen Schadensersatzanspruch zu verschaffen, musste der Kl. das Verfahren nach § 281 Abs. 1 BGB einhalten. Der Kl. hat den Bekl. eine angemessene Frist zur Ausführung der Arbeiten gesetzt und konnte auch erst danach die erforderlichen Arbeiten zur Entfernung des Gerümpels und der zurückgelassenen Sachen beauftragen und ausführen lassen. Der Kl. konnte auch erst danach mit den Umbauarbeiten beginnen. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme und dem zu würdigenden Vortrag der Parteien ist davon auszugehen, dass die vom Kl. beabsichtigten Umbauarbeiten im Bereich Küche und Bad wegen der Nichtausführung der Schönheitsreparaturen sich um mindestens einen Zeitraum von 1 1/2 Monaten verzögert haben.

Sind erhebliche bauseitige Schäden (Risse, Putzschäden) vorhanden, so dass Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausgeführt werden können, sind Schönheitsreparaturen auch nicht fällig. Verweigern darf der Mieter aber nur Arbeiten im schadhaften Bereich.

Der Mieter führte nach Mietende keine Schönheitsreparaturen durch. Er berief sich (u. a.) darauf, dass in den Räumen Risse und Putzschäden vorhanden seien, die die Ausführung von Schönheitsreparaturen sinnlos machten. Im Übrigen beabsichtige der Vermieter im Flur eine Neuverlegung der Elektroleitungen, so dass Schönheitsreparaturen auch insoweit sinnlos gewesen wären. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Schadensersatz und machte dabei auch Mietausfall geltend, weil Nachmieter die Wohnung wegen der durchzuführenden Arbeiten erst später hätten übernehmen können. Des weiteren forderte er Schadensersatz wegen entstandener Kosten für die Entfernung und Entsorgung eines Nachtspeicherofens, den der Mieter eingebaut hatte. Damit obsiegte er beim AG, was zur Berufung des Mieters führte.

Das KG (zuständig wg. Auslandsbezugs) wies die Berufung zurück. Einrichtungen, mit denen der Mieter die gemietete Sache versehen habe (hier: Nachtstromspeicherofen), müssten grundsätzlich entfernt werden. Eine derartige Verpflichtung bestehe nur dann nicht, wenn es sich um eine notwendige Einrichtung handele, durch die erst der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache möglich werde, oder wenn der Vermieter zugestimmt habe, dass die Einrichtung mit der Mietsache verbunden werde. Davon könne im konkreten Fall nicht ausgegangen werden.

Der Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen sei vorliegend fällig gewesen. Das habe allerdings vorausgesetzt, dass sich die Mieträume in einem zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geeigneten baulichen Zustand befänden. Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden könnten, trete Fälligkeit nicht ein. Dies werde indes nur in Ausnahmefällen anzunehmen sein, nämlich dann, wenn sich die vermieteten Räume in einem so schlechten baulichen Zustand befänden, dass die Ausführung der Schönheitsreparaturen wirtschaftlich sinnlos sei und daher dem Verlangen auf Durchführung von Arbeiten der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegenstehe. Davon könne vorliegend ebenfalls nicht ausgegangen werden.

Ohne Erfolg mache der Mieter weiter geltend, dass er im Flur keine Schönheitsreparaturen hätte ausführen müssen, weil durch den Vermieter eine Neuverlegung der Elektrik habe erfolgen sollen und daher Schönheitsreparaturen sinnlos gewesen wären. Der Erfüllungsanspruch des Vermieters werde dadurch nicht berührt, dass er die Räume nach Vertragsende umbauen wolle. Nach der Rechtsprechung des BGH könne der Vermieter vielmehr in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung statt Erfüllung einen Ausgleich in Geld verlangen. Dabei sei es gerechtfertigt, nur einen bestimmten Prozentanteil der von einem Handwerksmeister berechneten Leistungen neben den Materialkosten anzusetzen, wenn der Mieter die Arbeiten in Eigenleistung hätte ausführen wollen. Vorliegend habe der Mieter aber die Arbeiten abgelehnt und sei nicht erfüllungsbereit gewesen. Der Mieter habe auch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus dem Gesichtspunkt des Verzuges den verzögerungsbedingten Mietausfall für 1 1/2 Monate zu ersetzen. Die Beweisaufnahme habe bestätigt, dass der vorgesehene Nachmieter wegen der zwischenzeitlich auszuführenden Arbeiten die Wohnung erst entsprechend später habe übernehmen können.

Der Mieter kann bei einzelnen bauseitigen Vorschäden nicht die Renovierung der gesamten Wohnung verweigern. Das Leistungsverweigerungsrecht bezieht sich nur auf den schadhaften Bereich. Die Schönheitsreparaturpflicht kann aber dann gänzlich entfallen, wenn eine Vielzahl von Vorschäden Schönheitsreparaturen in der Gesamtbetrachtung unmöglich machen (vgl. näher Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 535, Rn. 114 f.).

Etwas missverständlich erscheinen die Ausführungen des KG zur Entfernungs- und Entsorgungspflicht des Mieters für eingebrachte Sachen insofern, als diese Pflicht entfallen soll, wenn der Vermieter bei Einbringung zugestimmt habe, dass die Einrichtung mit der Mietsache verbunden werde. Eine Beseitigungspflicht entfällt nicht schon deshalb, weil der Vermieter sein Einverständnis mit dem Einbau erklärt hat, denn damit ist nicht das Einverständnis verbunden, dass die Sache auch in der Wohnung verbleibt (vgl. Schach, aaO., § 546 Rn. 4). Einem Vermieter ist indes unabhängig davon anzuraten, bei einem Einverständnis mit Einbauten des Mieters ausdrücklich einen Vorbehalt zu erklären, dass die Einrichtung bei Mietende wieder zu entfernen ist.