Keine Schätzung nicht verbrauchsabhängig erfasster Heiz- und Warmwasserkosten

Keine Schätzung nicht verbrauchsabhängig erfasster Heiz- und Warmwasserkosten; Einbau von Heizkostenverteilern während der Heizperiode; Heizkostenabrechnung; Hochrechnung; Heizkostenverteilung in Sonderfällen; Verbrauchserfassung

Werden Verbrauchserfassungsgeräte für Heiz- und Warmwasserkosten erst während des laufenden Abrechnungszeitraums eingebaut, ist eine Schätzung des für die vorangegangene Zeit nicht erfassten Verbrauchs nicht zulässig.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien verbindet der Mietvertrag vom 15.12.2004 über die von der Bekl. bewohnte 2-Zimmerwohnung in der K.straße in Berlin. Im März 2005 wurden an den Heizkörpern Verbrauchserfassungsgeräte sowie Wasseruhren in der Küche angebracht; die Kalt- und Warmwasseruhr im Bad wurde am 18.10.2006 installiert.

Am 8.5.2006 rechnete die Kl. die Heiz- und Warmwasserkosten der Wohnung für das Jahr 2005 ab und forderte eine Nachzahlung über 284,11 €. Gleichzeitig erhöhte sie die monatlichen Vorauszahlungen für diese Nebenkosten um 36,62 € ab 1.6.2006. Am 11.8.2006 widersprach der Berliner Mieterverein für die Bekl. dieser Abrechnung unter Hinweis darauf, dass gem. § 12 Abs. 1 der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) vom 20.1.1989 nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sei und verwies auf ein 15 %iges Kürzungsrecht. Davon ausgehend ergab sich ein Guthaben in Höhe von 28,07 €, welches die Bekl., entsprechend ihrer Ankündigung, von der Oktobermiete 2006 abzog. Die Argumente der W. Service GmbH mit Schreiben vom 12.9.2006 hatten sie nicht überzeugt. Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2006 datiert vom 14.5.2007 - basierend auf den von der Kl. geforderten Sollvorschüssen - und schloss mit einem Nachzahlungsbetrag von 133,16. Die Bekl. akzeptierte 75,15 € und bezog sich im Übrigen auf ihr Schreiben vom 29.5.2007, in welchem sie die Heizkostenabrechnung vollständig anerkannte, die Warmwasserkosten jedoch erneut um 15 % kürzte. Die Kl. ist der Ansicht, die in den vorgelegten Heiz- und Warmwasserabrechnungen vorgenommenen Hochrechnungen für gewisse Zeiträume entsprechen § 9 a Abs. 1 HeizkostenV und führen zu einer wesentlich gerechteren Abrechnung, als dies bei einer Verteilung der Kosten nach Wohnfläche möglich wäre. [...]

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Kl. hat die Voraussetzungen eines Zahlungsanspruchs gegen die Bekl. gemäß §§ 549 Abs. 1, 535 Abs. 2, 556, 556 a BGB in Verbindung mit § 9 a Abs. 1 HeizkostenV nicht substantiiert dargelegt. Als Vermieterin steht ihr daher keine weitere Miete zu - weder für den Monat Oktober 2006, noch die geforderten erhöhten Sollvorschüsse für 16 Monate noch Nachzahlungsbeträge aus den Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006.

Die Abrechnung vom 8.5.2006 für das Jahr 2005 ist teilweise unwirksam, soweit die Kl. Heizkosten in Höhe von 50 % und Warmwasserkosten in Höhe von 70 % "nach Verbrauch" auf die Bekl. umgelegt hat. Zwar hatten die Parteien mietvertraglich in § 2 Ziffer 11 des Vertrages vom 15.12.2004 eine entsprechende Verteilung vereinbart. Da erst im Laufe des Jahres 2005 in der Wohnung der Bekl. die Heizkörper mit Messgeräten und die Küche mit Wasseruhren ausgestattet worden sind, konnte der Verbrauch gerade nicht verbrauchsabhängig erfasst werden. Soweit die Kl. eingeräumt hat, "für gewisse Zeiträume allerdings eine Hochrechnung" vorgenommen zu haben, kann dahinstehen, auf welche Weise sie vorgegangen ist. Ein derartiger Abrechnungsmodus widerspricht der Kostenverteilung in Sonderfällen nach § 9 a HeizkostenV. Danach sind Hochrechnungen nur unter engen Voraussetzungen zulässig, die im vorliegenden Fall nicht vorliegen. Weder war es zu einem Geräteausfall gekommen - eine vollständige Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten ist demnach notwendig -, noch liegt ein weiterer zwingender Grund vor. Ein solcher Grund kann nicht bejaht werden, denn der Einbau von Messgeräten unmittelbar nach der Sanierung wäre möglich gewesen, wie die Kl. selbst zugestanden hat. Sie hat davon jedoch Abstand genommen, weil unverhältnismäßig hohe Kosten entstanden wären, die sie selbst als unwirtschaftlich bezeichnet hat. Soweit sie der Auffassung ist, ihr Abrechnungsmodus stelle eine "wesentlich gerechtere Abrechnung dar", vermag ihr das Gericht nicht zu folgen. Gerechtigkeitserwägungen haben in der Heizkostenverordnung ihren Niederschlag gefunden, die hier einschlägig ist - die Parteien selbst hatten im Mietvertrag ebenfalls ausdrücklich auf sie Bezug genommen.

Da es nicht zu einer (vollständigen) verbrauchsabhängigen Abrechnung gekommen ist, kommt § 12 HeizkostenV zur Anwendung. Der Bekl. steht das von ihr in Anspruch genommene 15 %ige Kürzungsrecht sowohl für die Heiz- als auch für die Warmwasserkosten zu. Die Berechnung der Bekl. und das von ihr errechnete Guthaben in Höhe von 28,07 € ist nicht zu beanstanden. Da sie in dieser Höhe die Aufrechnung mit der Miete für Oktober 2006 erklärt hat, ist der Klage hinsichtlich dieses Betrages sowie hinsichtlich des Nachzahlungsbetrages von 284,11 € kein Erfolg beschieden.

Vor dem Hintergrund, dass nach dieser Abrechnung vom 8.5.2006 der Bekl. ein Guthaben zustand, war für eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ab Juni 2006 kein Raum. Soweit die Kl. - insgesamt für 16 Monate - je 36,62 € geltend gemacht hat, besteht kein Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Tatsache, dass sie in der Abrechnung für das Jahr 2006 die von ihr geforderten Sollvorschüsse ihrer Abrechnung zugrunde gelegt hat, vermag daran nichts zu ändern. Hinsichtlich des Betrages von 585,92 € blieb die Klage ebenfalls erfolglos.

Die von der Kl. geforderten Heizkosten für das Jahr 2006 hat die Bekl. ausdrücklich vollständig (in Höhe von 831,23 €) anerkannt und einen Betrag von 75,15 € nachgezahlt. Hinsichtlich der Warmwasserkosten hat die Kl. allerdings wiederum 70 % der Kosten "verbrauchsabhängig" abgerechnet, obwohl die Warm- und Kaltwasseruhr im Bad unstreitig erst Mitte Oktober 2006 installiert worden ist. Nach einem zweimonatigen Verbrauch hatte sie diese Kosten "hochgerechnet". Da - wie oben für das Jahr 2005 bereits ausführlich dargelegt - auch für das Jahr 2006 die Voraussetzungen des § 9 a Abs. 1 HeizkostenV nicht vorlagen, steht der Bekl. als Mieterin gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV ein 15 %iges Kürzungsrecht der nach der bewohnten Fläche abgerechneten Kosten zu. Davon hat sie Gebrauch gemacht. Ein weiterer Zahlungsanspruch aus dieser Abrechnung in Höhe von 58,01 € steht der Kl. nicht zu. [...]

Werden Verbrauchserfassungsgeräte für Heiz- und Warmwasserkosten erst während des laufenden Abrechnungszeitraums eingebaut, ist eine Schätzung des für die vorangegangene Zeit nicht erfassten Verbrauchs nicht zulässig.

Während des laufenden Abrechnungszeitraums wurden Verbrauchserfassungsgeräte in die Wohnung eingebaut. Der Vermieter rechnete über die Heiz- und Warmwasserkosten über diesen Abrechnungszeitraum ab, indem er für die Zeit vor Einbau der Vearbrauchserfassungsgeräte Hochrechnungen vornahm. Damit waren die Mieter nicht einverstanden, die den auf sie entfallenden Anteil vielmehr um 15 % kürzten, so dass sich für sie ein Guthaben ergab. Damit war der Vermieter nicht einverstanden, der die von ihm errechneten Nachforderungen einklagte.

Das AG Köpenick wies die Klage ab. Die im Mietvertrag vorgesehene Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten - teilweise - "nach Verbrauch" sei nicht möglich gewesen, da erst im Lauf der Abrechnungsperiode die Heizkörper mit Messgeräten und die Küche mit Wasseruhren ausgestattet worden seien. Soweit der Vermieter für gewisse Zeiträume eine Hochrechnung vorgenommen habe, widerspreche dies der Kostenverteilung in Sonderfällen nach § 9 a HeizKV. Ein zwingender Grund für eine Hochrechnung in diesem Sinne könne nicht angenommen werden, da der Einbau der Verbrauchserfassungsgeräte auch früher möglich gewesen sei. Daher stehe den Mietern das Kürzungsrecht aus § 12 HeizkV zu.