Keine Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen bei falscher Abrechnung

Keine Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen bei falscher Abrechnung; Schätzungen

Der Mieter hat bei fristgerechter Abrechnung keinen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen, wenn die Abrechnung formell wirksam ist, auch wenn sie - unzulässigerweise - inhaltlich auf Schätzungen beruht.

Nach Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache waren gemäß § 913 ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstands die Kosten des Rechtsstreits den Kl. als Gesamtschuldner aufzuerlegen. Denn in der Sache wären sie ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung unterlegen gewesen. Denn bereits zum Zeitpunkt der Anhängigkeit der Klage stand den Kl. kein Anspruch auf Rückzahlung aller Vorschüsse für die Zeit vom 1.7.2002 bis zum 30.6.2003 zu. Ein derartiger vertraglicher Anspruch besteht nur, wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter über die Vorschüsse nicht ordnungsgemäß abrechnet (vgl. BGH, Urt. v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04. S. 8, zit. nach www.

bundesgerichtshof.

de). Denn der Mieter soll im Falle der nicht fristgerechten Abrechnung seitens des Vermieters nicht erst auf eine Stufenklage oder auf eigene Schätzungen verwiesen werden (vgl. BGH a.a.O., S. 11 f.) Denn insbesondere ist ihm eine Schätzung meistens nicht möglich und demgemäß nicht zuzumuten. Diese Voraussetzungen lagen indes nicht vor. Denn unbeschadet der inhaltlichen Korrektur vom 1.8.05 war die Abrechnung vom 31.10.2003 i. d. S. ordnungsgemäß. Formell ist sie grundsätzlich nicht zu beanstanden. Unschädlich ist auch, daß sie zunächst unzutreffend auf einer Schätzung beruhte. Denn kann der Vermieter nicht ordnungsgemäß nach Verbrauch abrechnen, so ist es ihm grundsätzlich nicht verwehrt, nach einer Schätzung abzurechnen (vgl. BGH a.a.O., S. 12 f.). Hat die Bekl. zunächst unzutreffend aufgrund einer Schätzung abgerechnet und kam zu einer Nachforderung zu Lasten der Kl., so rechtfertigt dieses nicht, den Kl. ausnahmsweise zur Vermeidung einer Schätzung ihrerseits einen vorübergehenden (vgl. BGH a.a.O., S. 13 f.) Rückzahlungsanspruch auf alle geleisteten Vorschüsse zuzuerkennen. Denn infolge der Schätzung der Bekl. war den Kl. gerade die Schätzung möglich und zumutbar. Unerheblich ist, daß die Bekl. ihr aufgrund der Abrechnung vom 31.10.03 vermeintlich zustehenden Nachzahlungsanspruch im Rechtsstreit vor dem AG Schöneberg 9 C 519/05 infolge der korrigierten Abrechnung vom 1.8.2005 zurückgenommen hat. Denn sie hat mit der Klagerücknahme lediglich darauf reagiert, daß ihr nach der Abrechnungskorrektur kein Nachzahlungsanspruch mehr zusteht, sondern vielmehr den Kl. das zwischenzeitlich erstattete Gutachten von 47,17 €. Dieses Verhalten war durch die Prozeßsituation zwingend erforderlich und läßt sich nicht dahin verstehen, daß die Bekl. die Abrechnung vom 31.10.03 rückwirkend als null und nichtig verstanden wissen wollte. Denn andernfalls hätte es sich bei der Abrechnung vom 1.8.2005 um eine völlig neue gehandelt und nicht lediglich um eine Korrektur.

Nachdem der BGH (GE 2005, 543) entschieden hatte, daß der Mieter nach beendetem Mietverhältnis die vollständige Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen kann, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten abgerechnet hatte, stellt sich die Frage, ob das auch für falsche Abrechnungen gilt, die aber formell in Ordnung sind und auf Schätzungen beruhen. Das AG Schöneberg verneinte dies.

Der Vermieter rechnete am 31. Oktober 2003 über die Betriebskostenvorschüsse für die Zeit vom 1. Juli 2002 bis zum 30. Juni 2003 - allerdings falsch - ab und korrigierte die Abrechnung inhaltlich am 1. August 2005. Der Mieter verlangte klageweise zunächst Rückzahlung aller Vorschüsse für den abgerechneten Zeitraum mit dem Argument, die - unstreitig falsche - Abrechnung sei einer fehlenden Abrechnung gleichzustellen. Anscheinend nach Korrektur der Abrechnung erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt.

Das AG Schöneberg legte die Kosten des Rechtsstreits den Mietern auf, weil diese unterlegen gewesen wären. Sie hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Vorschüsse gehabt, weil die Abrechnung vom 31. Oktober 2003 - unbeschadet der inhaltlichen Korrektur vom 1. August 2005 - formell in Ordnung gewesen sei. Unschädlich sei auch, daß sie zunächst unzutreffend auf einer Schätzung beruht habe.

Die Entscheidung liegt auf der Linie des BGH (a.a.O.), daß der Vermieter auch nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gehindert ist, über die Betriebskosten unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen des Mieters abzurechnen, wenn die ursprüngliche Abrechnung zumindest formell ordnungsgemäß war. Ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich geleisteter Betriebskostenvorschüsse besteht auch schon nach bisheriger Auffassung nicht schon dann, wenn eine Nebenkostenabrechnung (teilweise) unwirksam ist; denn aus der Unwirksamkeit folgt nicht, daß die angesetzten Kosten nicht angefallen sind (LG Berlin GE 2002, 1339; NZM 2002, 65; GE 2003, 253; GE 2003, 257; LG Stendal NZM 2002, 940; a. A. LG Hamburg WuM 1997, 180; LG Köln ZMR 2001, 547; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rdn. 143). Vielmehr muß zunächst der Mieter substantiiert darlegen, daß die auf ihn umgelegten Betriebskosten niedriger sind, als die von ihm gezahlten Vorschüsse (LG Berlin GE 2002, 1339; AG Tiergarten GE 1999, 1651; AG Wedding GE 2002, 536). Der Mieter bleibt für die behauptete Überzahlung beweispflichtig (LG Hannover ZMR 1989, 97; LG Köln WuM 1989, 28; a. A. LG Offenburg WuM 1989, 29; AG Freiburg WuM 1991, 121; AG Hamburg-Harburg NJW-RR 2000, 747; Staudinger/Weitemeyer, a.a.O.), denn der Rechtsgrund für die Zahlung - die Vereinbarung über die Zahlung der Vorschüsse im Mietvertrag - fällt nicht mit der (unwirksamen) Abrechnung weg. Wird dem Mieter die für einen substantiierten Vortrag notwendige Einsichtnahme in die Belege verweigert, genügt einfaches Bestreiten (Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rdn. 143; Schmid WuM 1996, 319 f.).