Keine rückwirkenden Verzugszinsen nach wirksamem Mieterhöhungsverlangen

Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im Haus der Kl. Gemäß § 6 Ziffer 1 des Mietvertrages ist der Mietzins im voraus bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Mit Mieterhöhungserklärung vom 23. Februar 2001 verlangte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete von 386,54 € auf 460,16 €, die die Bekl. verweigerten. Mit rechtskräftigem Urteil vom 20. Dezember 2002 verurteilte das Amtsgericht Hannover die Bekl., der Erhöhung der Kaltmiete auf 441,76 € mit Wirkung ab dem 1. Mai 2001 zuzustimmen. Am 5. Februar 2003 zahlten die Bekl. die Mieterhöhung bis einschließlich Januar 2003. Die Kl. haben von den Bekl. unter anderem Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus den monatlichen Erhöhungsbeträgen für die Zeit vom 1. Mai 2001 bis 4. Februar 2003, insgesamt 81,55 €, verlangt. Das AG hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das LG der Klage überwiegend, unter anderem wegen der Verzugszinsen, stattgegeben. Die Revision der Bekl. war erfolgreich.

I. Das Berufungsgericht hat ‑ soweit für die Revision noch von Interesse ‑ ausgeführt:

Ein Anspruch der Kl. auf eine rückwirkende Verzinsung der erhöhten Miete ab Fälligkeit des jeweiligen Monatsbetrages sei zu bejahen. Dafür spreche die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, die anderenfalls überflüssig wäre, weil der für eine Kündigung erforderliche Verzug für einen Zeitraum von 2 Monaten vor Ablauf von 2 Monaten ohnehin nicht vorliegen könne. Ferner werde in allen Fällen erst durch Urteil festgestellt, ob ein geltend gemachter Anspruch gegeben sei. Gleichwohl sei die Verzinsung einer Forderung von Beginn des Verzugs an selbstverständlich. Nachdem gemäß § 558 b Abs. 1 BGB die erhöhte Miete ab Beginn des 3. Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet sei, sei Verzug gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 oder 2 BGB auch ohne Mahnung eingetreten. II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kl. auf die geltend gemachten Verzugszinsen bejaht. (...)

2. Das Berufungsgericht hat einen Verzug der Bekl. mit den nach Rechtskraft des Urteils des Amtsgerichts Hannover vom 20. Dezember 2002 für die Zeit vom 1. Mai 2001 bis Januar 2003 zu zahlenden erhöhten Mietzinsraten zu Unrecht bejaht. a) Ob der Mieter mit der Zahlung der Mieterhöhungsbeträge rückwirkend in Verzug gerät, wenn er im Mieterhöhungsprozeß verurteilt wird, dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, ist sowohl für Mieterhöhungsverlangen nach dem hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB noch einschlägigen § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) als auch für Mieterhöhungsverlangen aufgrund der seit dem 1. September 2001 geltenden Nachfolgeregelung der §§ 558 ff. BGB umstritten. Nach überwiegender Ansicht kann Verzug erst durch eine Mahnung nach Rechtskraft des Urteils, durch das der Mieter zur Zustimmung verurteilt wird (§ 894 ZPO), eintreten. Zur Begründung wird darauf verwiesen, daß der Anspruch auf die Erhöhungsbeträge erst mit Rechtskraft jenes Urteils zur Entstehung gelange (AG Dortmund NZM 2002, 949; Meier, WuM 1990, 531, 532; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 108, 726; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 55), daß er jedenfalls erst dann fällig werde (LG Köln WuM 1980, 76; AG Braunschweig WuM 1986, 343; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558b Rdnr. 10; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 146; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 99) oder daß trotz eines rückwirkend entstandenen und fälligen Anspruchs die besonderen Voraussetzungen für einen Verzugseintritt wie die Bestimmbarkeit der zu erbringenden Leistung (AG Erlangen WuM 1989, 520), die gemäß § 284 Abs. 1 BGB a.F. erforderliche Mahnung des Vermieters (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 124) oder das erforderliche Verschulden des Mieters (AG Charlottenburg GE 1990, 765; LG Duisburg NJW-RR 1999, 12, 13; zustimmend Staudinger/Emmerich, BGB [2003], § 558 b Rdnr. 10; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 7) fehlten.

Nach anderer Ansicht tritt Verzug mit der Pflicht zur Zahlung der erhöhten Miete rückwirkend ein, weil der Anspruch auf die Erhöhungsbeträge mit Eintritt der Rechtskraft des Zustimmungsurteils rückwirkend zum Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Erhöhungsverlangen des Vermieters entstehe und fällig werde (AG Köln WuM 1984, 134; LG Saarbrücken, WuM 1997, 626, 627; von Martius in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.

A Rdnr. 1149; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 558 b Rdnr. 17; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 558 b Rdnr. 17).

b) Der Senat hält im Ergebnis die erstgenannte Auffassung für richtig.

aa) Der Anspruch auf Zahlung des erhöhten Mietzinses entsteht nicht von Gesetzes wegen, sondern setzt nach dem Willen des Gesetzgebers sowohl gemäß § 2 Abs. 3 und 4 MHG als auch gemäß § 558 b BGB in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Stimmt der Mieter dieser Änderung aufgrund des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nicht zu, muß der Vermieter auf Zustimmung klagen; mit Rechtskraft des Urteils, durch das der Mieter zur Zustimmung verpflichtet wird, gilt dessen Zustimmungserklärung gemäß § 894 ZPO als abgegeben, das heißt, die erforderliche Vertragsänderung tritt ein. Sie bewirkt, daß der Mieter nach § 2 Abs. 4 MHG bzw. § 558 b Abs. 1 BGB den erhöhten Mietzins für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat schuldet.

bb) Eine davon zu unterscheidende Frage ist, wann diese Schuld entsteht und fällig wird. Der Wortlaut von § 2 Abs. 4 MHG ("schuldet den erhöhten Mietzins von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab") und § 558 b Abs. 1 BGB ("schuldet die erhöhte Miete mit dem Beginn des dritten Kalendermonats") legt die Fiktion nahe, daß mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils die Vertragsänderung rückwirkend als bereits zu Beginn des dritten auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonats eingetreten und damit die Forderung auf die Erhöhungsbeträge als zu dieser Zeit entstanden und fällig geworden gelten. Ein Vertragsschluß und eine Vertragsänderung können jedoch Rechte und Pflichten grundsätzlich erst von dem Zeitpunkt ihres Zustandekommens an begründen, auch wenn sie auf in der Vergangenheit liegende Tatbestände Bezug nehmen. Sollen ihre Rechtsfolgen als bereits vor der Schließung des Vertrages eingetreten gelten, bedarf es einer besonderen vertraglichen (vgl. § 2 VVG für die Rückwärtsversicherung) oder gesetzlichen (vgl. § 184 BGB für die Genehmigung) Regelung.

Daß der Gesetzgeber mit § 2 Abs. 4 MHG bzw. § 558 b Abs. 1 BGB für den Fall, daß der Mieter erst nach dem in diesen Vorschriften genannten Zeitpunkt zur Zustimmung verurteilt wird, eine solche Anordnung treffen wollte, ist nicht erkennbar. In der Entstehungsgeschichte des § 2 Abs. 4 MHG (vgl. Begründung zum Regierungsentwurf und Stellungnahme des Bundesrates, BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 16) und des § 558 b Abs. 1 BGB (vgl. Begründung zum Regierungsentwurf, BT-Drucks. 14/4553, S. 55) finden sich dafür keine Anhaltspunkte. Die vom Gesetzgeber beabsichtigte Gleichstellung des zur Zustimmung verurteilten Mieters mit dem Mieter, der sich freiwillig mit der Mieterhöhung einverstanden erklärt (vgl. § 2 Abs. 4 MHG in der Fassung des Regierungsentwurfs, BT-Drucks 7/2011, S. 5), wird in der Hauptsache genauso erreicht, wenn der Anspruch auf Zahlung der Erhöhungsbeträge für den Zeitraum ab dem in § 2 Abs. 4 MHG und § 558 b Abs. 1 BGB genannten Datum erst mit Rechtskraft des die Zustimmung ersetzenden Urteils entsteht und fällig wird. Auch ein rückwirkender Eintritt der Vertragsänderung und der Fälligkeit könnte nichts mehr daran ändern, daß der Vermieter den erhöhten Mietzins vor Rechtskraft des den Mieter zur Zustimmung verpflichtenden Urteils nicht verlangen durfte. Ein Unterschied ergibt sich lediglich hinsichtlich des Verzuges. Wird fingiert, daß die für die Mieterhöhung erforderliche Vertragsänderung bereits mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zustande gekommen ist, kann der Mieter ‑ sein Verschulden vorausgesetzt ‑ theoretisch auch von diesem Zeitpunkt an mit der Zahlung der erhöhten Miete in Verzug geraten sein. Dagegen scheidet Verzug mit der Erfüllung der Zahlungspflicht vor Rechtskraft des Urteils, durch das er zur Zustimmung verurteilt wird, dann aus, wenn die Vertragsänderung erst mit der Rechtskraft des Urteils als vereinbart gilt (§ 894 ZPO) und deshalb der Anspruch auf die erhöhte Miete, auch soweit sie für die Vergangenheit geschuldet ist, erst in diesem Zeitpunkt entsteht und fällig werden kann. Der sich daraus ergebende Unterschied für die Verzugsfolgen ist jedoch gering, weil der Vermieter den Mieter nach Ablauf der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG bzw. des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB jedenfalls mit der Erfüllung der Pflicht, dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen, in Verzug setzen und einen etwaigen Verzögerungsschaden, auch einen Zinsschaden, nach § 286 BGB a.F. (§ 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB n. F.) ersetzt verlangen kann (s. dazu unten unter 3). Lediglich die Anwendung von § 288 BGB und von § 291 BGB scheidet hinsichtlich des Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus, weil es sich dabei nicht um eine Geldschuld handelt (vgl. LG Duisburg NJW-RR 1999, 12, 13; Staudinger/Löwisch, BGB [2004], § 288 Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 55; Meier, WuM 1990, 531, 533; Erman/Hager, 11. Aufl., § 288 Rdnr. 6; a.A. Müller, GE 1990, 847, 848; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 146). Es ist jedoch nicht ersichtlich, daß der Gesetzgeber (nur) im Hinblick darauf mit § 2 Abs. 4 MHG und § 558 b Abs. 1 BGB das Zustandekommen der Vertragsänderung bereits zu Beginn des dritten auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonats fingieren wollte, auch wenn das Urteil, durch das der Mieter zur Zustimmung verpflichtet wird, erst später Rechtskraft erlangt.

cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung folgt eine andere Auslegung auch nicht aus § 9 Abs. 2 MHG (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung). Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters mit dem Erhöhungsbetrag nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen. Anders als die Revisionserwiderung meint, ist aus der Vorschrift nicht der Schluß zu ziehen, daß der Gesetzgeber davon ausging, bereits durch die Verurteilung des Mieters zur Zustimmung gerate dieser rückwirkend in Verzug mit der Zahlung der Miete. Aus Wortlaut und Entstehungsgeschichte ergibt sich, daß der Gesetzgeber bei der Formulierung des § 9 Abs. 2 MHG den Fall der Zahlungsklage im Blick hatte. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung (Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum) vom 19. April 1974 (BT-Drucks. 7/2011) sah in Art. 3 § 2 Abs. 3 zunächst vor, daß ‑ sofern der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht binnen zwei Monaten zustimmte ‑ der Vermieter bis zum Ablauf von weiteren zwei Monaten Klage auf Zahlung des erhöhten Mietzinses erheben konnte. Folgerichtig bestimmte Art. 3 § 7 Abs. 2 des Entwurfs (später § 9 Abs. 2 MHG, vgl. BR-Drucks. 679/74, S. 5), daß der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung zur Zahlung des erhöhten Mietzinses kündigen konnte. Die Vorschrift sollte bewirken, daß der Mieter "in seinen Entschließungen, ob er einer geforderten Mieterhöhung zustimmen will, auch nicht mittelbar durch eine drohende Kündigung beeinflußt" werde (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Sie war nach dem oben Ausgeführten für den Fall der Zahlungsklage zum Schutz des Mieters erforderlich. Im Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens wurde § 2 Abs. 3 MHG auf Vorschlag des Bundesrates indes dahin geändert, daß die vom Vermieter zu erhebende Klage sich nicht auf Zahlung, sondern auf Zustimmung zur Mieterhöhung richten sollte (BT-Drucks. 7/2011, S. 16, 20). § 7 Abs. 2 des Entwurfs blieb trotz eines entsprechenden Änderungsvorschlags des Bundesrates im Rahmen der Anrufung des Vermittlungsausschusses unverändert (BR-Drucks. 679/74, Anlage S. 3 = BT-Drucks. 7/2775, S. 2; BR-Drucks. 766/74). Durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 wurde die Vorschrift ohne inhaltliche Änderung in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB übernommen. § 9 Abs. 2 MHG und § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB werden von der überwiegenden Meinung dahin ausgelegt, daß eine Kündigung nicht erst zwei Monate nach Verurteilung des Mieters zur Zahlung der erhöhten Miete, sondern lediglich für den Zeitraum von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung ausgeschlossen sein soll (vgl. MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Staudinger/Emmerich, BGB [2003], § 569 Rdnr. 52 m.w.Nachw.; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 9 MHG Rdnr. 14; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 9 MHG Rdnr. 25; a.A. jedenfalls für die Zeit nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes Derleder, NZM 2001, 170, 174; vgl. auch Weitemeyer, NZM 2001, 563, 572).

Angesichts der fehlenden redaktionellen Anpassung von § 9 Abs. 2 MHG (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB n.F.) an § 2 Abs. 3 MHG (§ 558 b Abs. 2 BGB n. F.) kann der Vorschrift eine Entscheidung des Gesetzgebers für einen rückwirkenden Eintritt des Verzugs mit der Erfüllung der Pflicht zur Zahlung des erhöhten Mietzinses im Falle der Verurteilung des Mieters zur Zustimmung nicht entnommen werden. § 9 Abs. 2 MHG und § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB n. F. sind auch nicht überflüssig und sinnlos, wenn sich an den Eintritt der Rechtskraft des Zustimmungsurteils noch nicht ipso iure die Verzugshaftung des Mieters knüpft. Denn es bleibt dem Vermieter unbenommen, bei dem zur Zustimmung verurteilten Mieter unmittelbar nach Rechtskraft die Zahlung der rückständigen Erhöhungsbeträge anzumahnen und den Mieter dadurch in Verzug zu setzen. Die Vorschriften hindern den Vermieter in diesem Fall daran, vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils wegen des Verzugs zu kündigen (Meier, WuM 1990, 531, 532 f.).

3. Der Kl. steht auch kein Anspruch auf die geltend gemachten Verzugszinsen wegen Verzugs der Bekl. mit der von ihnen geschuldeten Zustimmungserklärung zu (§§ 284, 286, 288 BGB a.F.). Der Mieter ist zwar grundsätzlich verpflichtet, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, das den Anforderungen des § 2 MHG (§§ 558 f. BGB n. F.) gerecht wird, zuzustimmen. Gerät er mit der Erfüllung dieser Verpflichtung in Verzug, kann der Vermieter Ersatz des ihm dadurch entstehenden Schadens verlangen (siehe oben unter 2 b bb). Die Kl. hat aber ‑ wie die Revision zutreffend rügt ‑ einen Verzugsschaden nicht konkret dargelegt. Deshalb kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob die weiteren Voraussetzungen für einen Verzugseintritt vorliegen, insbesondere, ob die Bekl. die verspätete Abgabe der Zustimmungserklärung zu vertreten haben (§ 285 BGB a.F.).

Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kann sie Verzugszinsen gemäß § 288 BGB nicht verlangen, weil ‑ wie oben (unter 2 b bb) bereits ausgeführt ‑ ein etwaiger Verzug mit der Zustimmungserklärung keinen Verzug mit einer Geldschuld im Sinne von § 288 BGB darstellt. Die Notwendigkeit, einen Zinsschaden konkret darlegen zu müssen und nicht auf § 288 BGB zurückgreifen zu können, ist Folge der gesetzgeberischen Entscheidung, nach der dem Vermieter ein Anspruch auf den erhöhten Mietzins nicht von Gesetzes wegen zusteht, sondern eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraussetzt, so daß der Vermieter den Mieter zunächst auf Zustimmung zu dieser Änderung in Anspruch nehmen muß und nicht sogleich Zahlung verlangen kann.

III. Nach alledem ist das angefochtene Urteil teilweise aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da der Kl. ein Anspruch auf die geltend gemachten Verzugszinsen nicht zusteht, ist die Klage abzuweisen, soweit die Bekl. zur Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 81,55 € für die Zeit vom 1. Mai 2001 bis 4. Februar 2003 verurteilt worden sind.

Der Wohnungsmieter, der einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimmt, aber vom Gericht zur Zustimmung verurteilt wird, gerät nicht rückwirkend mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen in Verzug, muß also auch keine Verzugszinsen bezahlen. Das entschied der Bundesgerichtshof.

Die Vermieterin (Klägerin) hatte von den beklagten Mietern ihrer Wohnung im Februar 2001 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete verlangt. Da die Mieter ihr Einverständnis mit der Mieterhöhung verweigerten, erwirkte die Klägerin ein rechtskräftiges Urteil vom 20. Dezember 2002, durch das die Beklagten verurteilt wurden, einer Erhöhung der Miete um 55,22 € im Monat ab dem 1. Mai 2001 zuzustimmen. Die Mieter zahlten die Erhöhungsbeträge für die Zeit bis einschließlich Januar 2003 am 5. Februar 2003. Die Vermieterin hat die Zahlung von Verzugszinsen aus den monatlichen Erhöhungsbeträgen für die Zeit vom 1. Mai 2001 bis 4. Februar 2003 (insgesamt 81,55 €) verlangt. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen; das Landgericht hatte die Mieter dagegen antragsgemäß verurteilt.

Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Mieter das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt. Nach Auffassung des BGH hat zwar der Mieter, der vom Gericht dazu verurteilt wird, einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung zuzustimmen, die Erhöhungsbeträge gemäß § 558b Abs. 1 BGB für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen. Jedoch wird diese Schuld erst in dem Zeitpunkt fällig, in dem das Zustimmungsurteil rechtskräftig wird.

Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete setze nach dem Willen des Gesetzgebers eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Diese trete - wenn der Mieter der Änderung nicht freiwillig zustimmt - erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils ein, infolge derer sein Einverständnis mit der Vertragsänderung gemäß § 894 ZPO als erklärt gilt. Der Gesetzgeber habe keine Rückwirkung der Änderung auf den Beginn des Zeitraums angeordnet, für den der Mieter die erhöhte Miete schuldet. Deshalb könne der Mieter auch nicht rückwirkend mit der Zahlung der Erhöhungsbeträge in Verzug geraten und der Vermieter nicht rückwirkend gemäß § 288 BGB Verzugszinsen aus den Erhöhungsbeträgen verlangen.

Beispiel: Zugang des Mieterhöhungsverlangens: 23. Februar 2005 mit Wirkung ab 1. Mai 2005.

Mieter stimmt nicht zu, rechtzeitige Klageerhebung.

Verurteilung zur Zustimmung mit rechtskräftigem Urteil vom 20. Dezember 2006 per 1. Mai 2005.

Mieter zahlt die Mieterhöhungsbeträge erst mehrere Monate nach Rechtskraft des Urteils, obwohl sie für die Zeit ab Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sofort nach Rechtskraft des Urteils (nach-)zuzahlen sind.

Problem in diesem Zusammenhang ist, ob und von welchem Zeitpunkt an Verzugszinsen gefordert werden dürfen.

Nach der BGH-Entscheidung sind jedenfalls Verzugszinsen nicht ab Wirksamkeitszeitpunkt für die Mieterhöhung zu zahlen. Verzug könnte frühestens ab Rechtskraft des Urteils eintreten. Die Frage ist, ob es einer Mahnung nach § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf. Grundsätzlich kommt ein Schuldner nur nach Mahnung in Verzug, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt. Nach § 286 Abs. 2 bedarf es allerdings keiner Mahnung, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (etwa bei der Mietzahlung) oder der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, daß sie sich von dem Ereignis nach dem Kalender berechnen läßt. Beide Varianten dürften nicht einschlägig sein, weil eben die Vertragsänderung hinsichtlich der Miethöhe erst mit Zustimmung des Mieters bzw. über § 894 ZPO fingierter Zustimmung des Mieters zustande kommt. Jedenfalls ist es zur Sicherheit erforderlich, den Mieter sofort nach Rechtskraft des Urteils zu mahnen, also zur Zahlung der rückständigen Mieterhöhungsbeträge aufzufordern. So sagt der BGH auch in der Entscheidung, daß es dem Vermieter unbenommen bleibe, bei dem zur Zustimmung verurteilten Mieter unmittelbar nach Rechtskraft die Zahlung der rückständigen Erhöhungsbeträge anzumahnen und den Mieter dadurch in Verzug zu setzen. Somit geht auch der BGH offenbar von einer erforderlichen Mahnung aus.

Der BGH hat in seiner Entscheidung die Frage diskutiert, wie der Vermieter die für ihn nachteilige Konstellation, daß der Mieter zwar rückwirkend zur Zustimmung verurteilt wird und die Erhöhungsbeträge nachzahlen muß, dem Vermieter aber keine Zinsen dafür zustehen, auflösen könnte. Der Vermieter könne nämlich den Mieter bereits vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils und nach Ablauf der Überlegungsfrist durch eine Mahnung in Verzug mit der Zustimmung zu der von ihm verlangten Mieterhöhung setzen (das darf nicht mit der Mahnung zur Zahlung der erhöhten Miete und der rückständigen Mieterhöhungsbeträge verwechselt werden, denn diese Schuld wird erst mit Zustimmung zur Mieterhöhung fällig). Der Vermieter erlangt dann zwar keinen Anspruch auf Verzugszinsen nach § 288 BGB, weil diese Vorschrift eine Geldschuld voraussetzt und auf eine Verpflichtung zur Abgabe einer Willenserklärung keine Anwendung findet. Der Vermieter könne jedoch in diesem Fall Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch eine vom Mieter zu vertretende Verzögerung der Zustimmung entstehe. Dieser Schaden könne auch in einem Zinsverlust bestehen. Dennoch sollte ein Vermieter genau überlegen, ob er so vorgeht. Denn er muß den Verzögerungsschaden konkret darlegen. Das konnte der Vermieter in der BGH-Entscheidung nicht, so daß der BGH es dahinstehen lassen konnte, ob die weiteren Voraussetzungen für einen Verzugseintritt vorliegen, insbesondere, ob der Beklagte die verspätete Abgabe der Zustimmungserklärung zu vertreten hatte. Darüber kann man im Einzelfall trefflich streiten. Empfohlen wird daher von hier aus nur die Mahnung nach Zustimmung zur Mieterhöhung, um den Mieter zur sofortigen (Nach-) Zahlung der Mieterhöhungsbeträge per Wirksamkeitsdatum der Mieterhöhung anzuhalten bzw. bei Nichtzahlung wenigstens insofern Zinsen verlangen zu können.

Ein gleiches Schreiben ist auch im Falle einer freiwilligen Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung anzuraten, denn auch in diesem Fall ist ungewiß, ob der Mieter trotz seiner Zustimmung auch sogleich die erhöhte Miete zahlt.