Keine Rückgabe durch bloße Besitzaufgabe

Keine Rückgabe durch bloße Besitzaufgabe; Wohnungsschlüssel

Die Rückgabe der Mietsache setzt Übertragung des Besitzes voraus, was nur durch Einigung zwischen dem bisherigen Mieter und dem Vermieter möglich ist. Die bloße Aushändigung der Wohnungsschlüssel reicht nicht.

1. Gemäß § 546 a Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache die vereinbarte Miete verlangen.

aa. Unstreitig war hier das Mietverhältnis der Parteien durch das vermieterseitige Schreiben vom 6. September 2004 wegen Verzuges mit den Mieten der Monate August und September 2004 fristlos gekündigt und mithin beendet worden.

bb. Eine Vorenthaltung im Sinne der Norm liegt vor, wenn die Mietsache gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgegeben wird.

Soweit der Bekl. meint, er habe Ende Oktober 2004 seine Rückgabepflicht erfüllt, indem er seiner bestrittenen Behauptung zufolge sämtliche Wohnungsschlüssel in den Briefkasten des Kl. eingeworfen habe, ist dies im Ergebnis ohne Erfolg.

Die Rückgabepflicht des § 546 Abs. 1 BGB umfaßt nach allgemeiner Auffassung neben der Verschaffung des unmittelbaren Besitzes auch die Räumung der Mietsache (vgl. BGH MDR 1995, 687). Beide Verpflichtungen hat der Bekl. nach seinem eigenen Vortrag nicht erfüllt.

(1) Rückgabe der Mietsache durch Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an diese ist mit der Besitzaufgabe nicht gleichzusetzen. Gemäß § 854 Abs. 2 BGB setzt die Übertragung des Besitzes, die der Mieter im Rahmen der Rückgabeverpflichtung schuldet, eine Einigung zwischen bisherigem und neuem Besitzer voraus mit dem Inhalt, daß eine Übertragung der bestehenden Besitzlage gewollt ist. Die Einigung ist dabei das maßgebliche Kriterium, was schon dem Gesetzeswortlaut entnommen werden kann, wonach es genügt, wenn sich der Erwerber des Besitzes die tatsächliche Sachherrschaft selbst verschaffen kann.

Daß diese erforderliche Einigung bereits Ende Oktober 2004 erfolgte, hat der Bekl. schon nicht behauptet und auch nicht unter Beweis gestellt. Auf den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters kommt es daher nicht an. Damit hat zwar der bekl. Mieter seinen Besitz an den Schlüsseln und damit auch an der Mietsache freiwillig aufgegeben. Er hat diesen Besitz aber nicht auf den Vermieter - durch Einigung - übertragen, sondern ihm allenfalls - die Richtigkeit der bestrittenen Behauptung unterstellt - den Besitz an den Schlüsseln als Wohnungszubehör "aufgedrängt". Dies steht aber einer übereinstimmend gewollten Besitzübertragung nicht gleich. Solange der Vermieter diese in seinen Machtbereich gelangten Schlüssel nicht entgegennimmt, um von der Mietsache Besitz zu ergreifen, kann nicht von einer (konkludenten) Einigung ausgegangen werden. Zu letzterem wäre der Vermieter im übrigen auch nicht verpflichtet, solange er eine Einigung mit dem Mieter über den Besitzübergang nicht behindert oder vereitelt.

Mithin hat der Bekl. seine Rückgabepflicht schon deshalb nicht im Oktober 2004 erfüllt, weil er dem Kl. den unmittelbaren Besitz nicht verschafft hat.

Die erforderliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter ist hier vielmehr erst im Rahmen des vor dem Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 34 O 429/04 geführten Räumungsrechtsstreit der hiesigen Parteien erfolgt. Die Einigung im Sinne des § 854 Abs. 2 BGB kann als Rechtsgeschäft auch durch einen Stellvertreter erfolgen. In dem Räumungsrechtsstreit hat der Bekl., vertreten durch seine Rechtsanwältin, das Einverständnis damit erklärt, daß sich der Kl. in den Besitz der Räume setzen darf. Damit hat er den unmittelbaren Besitz angeboten, den der Kl., vertreten durch seinen Prozeßbevollmächtigten, konkludent angenommen hat, indem er das mit der Räumungsklage geltend gemachte Herausgabeverlangen daraufhin für erledigt erklärt hat. Zu diesem Zeitpunkt hat der Kl. bereits den Besitz vom Bekl. erworben. Durch die anschließende Inbesitznahme der Räume am 10.1.2005 hat der Kl. dann auch die tatsächliche Sachherrschaft an der Mietsache zurückerlangt.

Nach Mietende hat der Mieter dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache zu verschaffen. Wenn nicht, schuldet er die vereinbarte Miete als Nutzungsentschädigung. Das Landgericht Berlin meint, zur Rückgabe genüge die Schlüsselübergabe allein nicht.

Der Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos gekündigt. Der Mieter meinte, er habe seine Rückgabepflicht dadurch erfüllt, daß er sämtliche Wohnungsschlüssel in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen habe. Der Vermieter verlangte Nutzungsentschädigung auch für die Zeit danach.

Mit Urteil vom 4. Mai 2006 gab das Landgericht Berlin der Klage statt und meinte, der ehemalige Mieter habe seine Rückgabepflicht nicht erfüllt, da dazu die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes gehöre. Das setze eine Einigung zwischen dem bisherigen und dem neuen Besitzer voraus, was hier nicht erfüllt sei, da der Beklagte den Besitz an den Schlüsseln dem Vermieter "aufgedrängt" habe.