Keine Rückforderung von vorbehaltlosen Zahlungen bei unwirksamer Staffelmiete

Bei einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung ist ein Rückforderungsanspruch ausgeschlossen, wenn über Jahre hinweg die erhöhten Mieten gezahlt wurden. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien streiten um Rückforderungsansprüche aus einer Staffelmietvereinbarung sowie um rückständige Mieten. Der Bekl. ist Mieter. Der Kl. ist seit 2004 Eigentümer und Vermieter. Der Bekl. schloss 2003 mit dem vormaligen Vermieter eine Modernisierungsvereinbarung, in deren Anlage 5 unter Buchstabe g) sich folgende Vereinbarung findet:

„Abweichend von § 4 sowie § 6, Abs. 4 und 5 dieser Vereinbarung wird folgende Mietentwicklung (nettokalt) vereinbart: ab Wiederbezug der sanierten Wohnung für die Dauer von 4 Jahren (48 Monaten): 4,11 €/m2/Monat; ab dem 5. Jahr (49. Monat) nach Wiederbezug für die Dauer von 2 Jahren (24 Monaten): 5,11 €/m2/Monat, ab dem 7. Jahr (72. Monat) nach Wiederbezug für die Dauer von 2 Jahren (24 Monaten): 6,14 €/m2/Monat, ab dem 8. Jahr (96. Monat) nach Wiederbezug gelten die mietrechtlichen Regelungen des BGB. Die absolute Nettokaltmiete ergibt sich anhand der nach Schlussaufmaß festgestellten Wohnfläche."

Der Bekl. zahlte bis Mai 2008 die nach der Staffelmietvereinbarung erhöhte Miete, welche zuletzt bei 414,42 €/Monat nettokalt lag. Mit Schreiben vom 18.3.2008 verlangte die vom Kl. beauftragte Hausverwaltung von dem Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung von einem Betrag in Höhe von 333,38 € nettokalt auf 399,82 € nettokalt. Die Bruttomiete sollte demnach 595,97 €/Monat betragen. Der Betrag von 333,38 €/Monat entspricht der in der Modernisierungsvereinbarung genannten Ausgangsmiete. Mit Schreiben vom 8.4.2008, welches dem Kl. am 11.4.2008 zuging, stimmt der Bekl. dem Mieterhöhungsverlangen zu. Seit Juni 2008 zahlte der Bekl. eine Bruttomiete von 595,97 €.

Mit seiner Klage hat der Kl. die Verurteilung des Bekl. zur Zahlung von 538,52 € begehrt, was der Mietdifferenz zwischen der vom Bekl. gezahlten Bruttomiete und der erhöhten Staffelmiete für die Monate Dezember 2008 bis Juli 2009 entspricht. Der Bekl. hat widerklagend die Rückzahlung der aus seiner Sicht überzahlten Staffelmieten für den Zeitraum April 2007 bis Mai 2008 in Höhe von insgesamt 1.134,56 € begehrt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da die Staffelmietvereinbarung unwirksam sei und die Miethöhe durch das Mieterhöhungsverlangen wirksam auf 595,97 € vereinbart wurde. Es hat die Widerklage ebenfalls abgewiesen, da eine Rückforderung gezahlter Beträge nicht verlangt we

Die zulässige Berufung ist unbegründet, da der Bekl. gegen den Kl. keinen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Staffelmietbeträge für den Zeitraum April 2007 bis Mai 2008 in Höhe von insgesamt 1.134,56 € hat.

Das wäre nur dann der Fall, wenn der Bekl. diesen Betrag ohne Rechtsgrund geleistet hat (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Dem Bekl. ist zwar zuzugestehen, dass die Staffelmietvereinbarung in der Anlage 5 zur Modernisierungsvereinbarung unwirksam ist, denn sie verstößt gegen § 557 a Abs. 1 BGB, da weder der Erhöhungsbetrag noch die erhöhte Miete in einem Gesamtbetrag angegeben sind. Vielmehr hängt die Berechnung der Mieterhöhung von einem noch ungewissen Faktor, nämlich dem Schlussaufmaß ab. Daher konnte der Bekl. den Umfang der Erhöhung bei Abschluss der Vereinbarung nicht vorhersehen, so dass die Vereinbarung gemäß § 557 a Abs. 4 BGB unwirksam ist (vgl. hierzu auch Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 557 a, Rn. 8 m. w. N.).

Jedoch hat der Bekl. nicht ohne Rechtsgrund geleistet, denn durch die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Mieten über Jahre hinweg hat er nach der Auffassung der Kammer konkludent die jeweilige Mietzinsvereinbarung für den jeweiligen Monat bestätigt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 5.5.2002, 63 S 268/01, GE 2002, 804). Aus der unwirksamen Staffelmietvereinbarung kommt nämlich der zugrunde liegende Wille der Parteien eindeutig zum Ausdruck, die Miete regelmäßig zu erhöhen. Hieran hat sich der Bekl. auch gehalten und seine Zahlungen dementsprechend über die gesamte Dauer der Vereinbarung ohne jeden Vorbehalt entsprechend erhöht. Damit hat er konkludent zum Ausdruck gebracht, dass diese Mietzahlungen weiterhin ihrem bei Abschluss des Vertrags geäußerten Willen entsprachen. Einer Annahme dieser Erklärung durch den Kl. bedurfte es hierzu gemäß § 151 BGB nach der Verkehrssitte nicht, weil dies für ihn nur vorteilhaft war (vgl. LG Berlin, Urteil vom 5.5.2002, 63 S 268/01, GE 2002, 804).

Es kann auch dahinstehen, ob sich der Bekl. bei jeder Zahlung bewusst war, eine rechtsgeschäftliche Erklärung abzugeben. Trotz fehlenden Erklärungsbewusstseins (Rechtsbindungswillens, Geschäftswillens) liegt eine Willenserklärung vor, wenn der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden durfte, und der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat. Diese Grundsätze gelten auch für schlüssiges Verhalten ohne Erklärungsbewusstsein. Es wird als Willenserklärung wirksam, wenn der sich Äußernde fahrlässig nicht erkannt hat, dass sein Verhalten als Willenserklärung aufgefasst werden konnte und der Empfänger es tatsächlich auch so verstanden hat. Auch für einen rechtlichen Laien ist es erkennbar, dass aus der Sicht des Vermieters als Zahlungsempfänger die vorbehaltlosen Zahlungen während des gesamten Mietverhältnisses als Bestätigung der vertraglichen Vereinbarungen aufgefasst werden können.

Die gleiche Auffassung vertritt auch die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin, wenn auch mit einer anderen Begründung (vgl. LG Berlin, Urteil vom 8.4.2008, 65 S 292/07, BeckRS 2009, 26610).

Ohne Erfolg wendet der Bekl. gegen diese Rechtsprechung ein, dass das konkludente Verhalten durch Zahlung vorliegend nicht zur Bestätigung der unwirksamen Staffelmietvereinbarung führen könne, denn der Abschluss der Staffelmietvereinbarung sei gemäß § 557 a Abs. 1 BGB schriftlich vorzunehmen. Nur formlose Rechtsgeschäfte könnten daher durch schlüssiges Verhalten bestätigt werden (BGH, Urteil vom 6.5.1985, VIII ZR 119/84, NJW 1985, 2579 [2580]; Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Aufl. 2010, § 141 Rn. 7). Darauf kommt es vorliegend nicht an, da durch die Zahlungen nicht die gesamte formbedürftige Staffelmietvereinbarung wirksam wird, sondern nur die jeweilige Mietzinsvereinbarung für den Monat, in welchem vorbehaltlos gezahlt worden ist.

Die zulässige Anschlussberufung ist unbegründet. (wird ausgeführt)

Anmerkung: Revision zugelassen.

Nach § 557 a BGB muss bei der Staffelmietvereinbarung die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen sein. Die bloße Angabe der erhöhten Miete pro Quadratmeter reicht nicht aus. Wenn gleichwohl die erhöhte Miete gezahlt wurde, kommt ein Rückzahlungsanspruch des Mieters in Betracht. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin verneint das zu Recht.

Die Parteien hatten eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen, wonach sich nach dem Bezug der sanierten Wohnung die Miete stufenweise erhöhen sollte; die Miete war dabei nur in Euro pro Quadratmeter angegeben. Der Mieter zahlte fünf Jahre lang die erhöhte Miete und forderte danach einen Teil aus ungerechtfertigter Bereicherung zurück, da die Staffelmietvereinbarung unwirksam gewesen sei.

Mit Urteil vom 9. November 2010 lehnte das Landgericht Berlin einen Rückzahlungsanspruch des Mieters ab. Die unwirksame Staffelmietvereinbarung sei durch die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Mieten über Jahre hinweg konkludent für den jeweiligen Monat bestätigt worden. Es komme nicht darauf an, ob der Mieter sich bei der Zahlung bewusst gewesen sei, eine rechtsgeschäftliche Erklärung abzugeben. Entscheidend sei, ob der Kläger (der Vermieter) nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte das Verhalten als Willenserklärung habe auffassen dürfen, hier also als Bestätigung der formell unwirksamen Staffelmietvereinbarung. Es sei unerheblich, dass die Schriftform nach § 557 a BGB nicht eingehalten sei, da durch die Zahlungen nicht die gesamte formbedürftige Staffelmietvereinbarung wirksam werde, sondern nur die jeweilige Mietvereinbarung für den Monat, in welchem vorbehaltlos gezahlt worden sei.

Wegen eines bloßen Formverstoßes dem Mieter einen Rückzahlungsanspruch zu geben, widerspricht dem Rechtsgefühl, denn schließlich haben beide Parteien sich in der Vergangenheit an die Staffelmietvereinbarung gebunden gefühlt, und der Vermieter hat sonst mögliche Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht wahrgenommen (vgl. LG Berlin, GE 2006, 453). Die Zahlung als Bestätigung der Staffelmietvereinbarung anzusehen, scheitert jedoch schon daran, dass es an der notwendigen Schriftform fehlt (LG Berlin, GE 2003, 325). Es fragt sich daher, welche Vereinbarung durch die monatliche Zahlung der erhöhten Miete getroffen wird, die einen Rückforderungsanspruch ausschließt. Die Antwort liegt in § 557 Abs. 1 BGB, der während des Mietverhältnisses eine (formlose) Vereinbarung über die Mieterhöhung zulässt. Die Formvorschriften über die Staffelmiete gelten nur für künftige Änderungen (§ 557 Abs. 2 BGB). Der Entscheidung der 63. Kammer ist also zuzustimmen.