Keine Rückforderung nach Zahlung der vollen Miete bei Bestehen eines Minderungsrechts

Zahlt der Mieter trotz Bestehens eines Minderungsrechts die volle Miete vorbehaltlos, ist die Rückforderung nach § 814 BGB ausgeschlossen, da eine Kenntnis des Mieters vom Minderungsrecht vorausgesetzt werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind aufgrund des mit der Rechtsvorgängerin der Bekl. geschlossenen Mietvertrages vom 5. Juli 1985 Mieter der Wohnung ..., 10969 Berlin, deren Vermieterin die Bekl. ist. Die Bruttowarmmiete beträgt 835,15 €. Diese Miete zahlten die Kl. in der Zeit von Juni bis Oktober 2014 ohne Vorbehalt.

In der Zeit vom 4. August 2014 bis 2. Oktober 2014 fanden im Erdgeschoss des Hauses Bauarbeiten zum Umbau einer Erdgeschosswohnung in eine Kindertagesstätte statt.

Mit Schreiben vom 25. September 2014) baten die Kl. die Bekl. um ein „Angebot zur Mietminderung".

Die Kl. tragen vor, die Bauarbeiten hätten am 6. Juni 2014 begonnen. Sie seien aufgrund der erheblichen Lärmbelästigungen zur Minderung der Miete um 20 % berechtigt. Das Minderungsrecht sei nicht verwirkt. Dieses sei auch nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen. Die Kl. seien sich bis zur Beauftragung ihres Rechtsbeistandes weder über die Voraussetzungen einer Mietminderung noch deren Geltendmachung bewusst gewesen. [...]

Die Klage ist nicht begründet. Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 668,12 € nicht aus § 812 BGB zu. Dabei kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob die Mietsache mangelbehaftet war, denn entscheidend ist, dass eine Rückforderung nach § 814 BGB ausgeschlossen ist, da die Kl. - unstreitig - bei Zahlung der Mieten einen Rückforderungsvorbehalt nicht erklärt haben. Zwar tragen die Kl. zutreffend vor, dass § 814 BGB eine Kenntnis des Bereicherungsgläubigers vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit erfordert, und dass Zweifel daran, dass die Voraussetzung vorliegt, zu Lasten des darlegungs- und beweispflichtigen Leistungsempfängers gehen (BGH, NJW 2002, 3772 f.). Jedoch bedeutet dies nicht, dass die Berufung auf die Wirkung des § 814 BGB wegen der Behauptung der Kl., rechtsirrtümlich von ihrer Pflicht zur ungeminderten Weiterzahlung der Miete ausgegangen zu sein, unschlüssig wäre. Die übliche Rechtskenntnis in einschlägigen Kreisen führt zu einem Anscheinsbeweis. Dass beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-) Kreise von deren Rechtskenntnis auszugehen und damit die Vorschrift des § 814 BGB anzuwenden ist, entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 2003, 2601 ff.). Da eine Rückforderung der Mieten damit gemäß § 814 BGB ausgeschlossen ist, war die Klage mit den Nebenentscheidungen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO abzuweisen.

Nach § 814 BGB ist ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ausgeschlossen, wenn die Leistung in Kenntnis des Nichtbestehens der Verbindlichkeit erfolgte. Das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter vorbehaltlos die volle Miete trotz Bestehens eines Minderungsrechts zahlt.

Im Erdgeschoss des Hauses fanden Bauarbeiten mit erheblicher Lärmbelästigung statt; die Mieter baten die Vermieterin in einem Schreiben um ein „Angebot zur Mietminderung", das nicht beantwortet wurde. Sie zahlten mehrere Monate die volle Miete vorbehaltlos und verlangten danach die überzahlten Beträge aus ungerechtfertigter Bereicherung. Sie beriefen sich darauf, dass sie bis zur Beauftragung ihres Rechtsanwalts keine Kenntnis über die Einzelheiten einer Mietminderung gehabt hätten.

Mit Urteil vom 10. Juni 2015 wies das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Klage ab. Die Rückforderung sei nach § 814 BGB ausgeschlossen, da beim heutigen Kenntnisstand eines Mieters davon auszugehen sei, dass er weiß, dass ihm ein Minderungsrecht aufgrund des Mietmangels zusteht. Es bestehe insoweit ein Anscheinsbeweis.

Richtig ist, dass durch mehrmonatige vorbehaltlose Mietzahlung das Minderungsrecht des Mieters nicht – wie früher – verwirkt wird, und dass der Ausschluss der Rückforderung für die überzahlten Mieten eine positive Kenntnis des Mieters von der Nichtschuld voraussetzt (KG, GE 2014, 1528). Nach Mängelanzeige ist aber von einer solchen Kenntnis des Minderungsrechts auszugehen (KG, GE 2013, 1272); in der Regel schließt auch bei einem Wohnraummieter die vorbehaltlose volle Mietzahlung einen Rückforderungsanspruch aus (LG Berlin, GE 2011, 200; AG Schöneberg, MM 2010 Nr. 11, 29; LG Karlsruhe, Info M 2010, 8).