Keine Rechtskrafterstreckung eines Räumungsurteils gegen Mieter auf den Untermieter

Keine Rechtskrafterstreckung eines Räumungsurteils gegen Mieter auf den Untermieter; Mietvertrag mit Erbengemeinschaft; Einhaltung der Schriftform; Hauptmietverhältnis; Untermietzins; mittelbarer Mietbesitz

1. Zur Frage der Rechtskrafterstreckung eines zwischen den Hauptmietparteien ergangenen Feststellungsurteils über den Fortbestand des Hauptmietvertrages auf den Untermieter.

2. Gibt nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses der Unter-Untermieter, der den unmittelbaren Besitz hat, dem Drängen des Hauptvermieters nach, einen neuen Mietvertrag mit diesem unmittelbar zu schließen, mittelt er den Besitz fortan diesem und nicht mehr dem Untermieter sowie über diesen dem Hauptmieter. Bei fortbestehendem Untermietverhältnis wird der Untermieter dadurch dem Hauptmieter gegenüber gemäß § 541 BGB a. F. von seiner Verpflichtung zur Zahlung weiteren Untermietzinses frei, weil der Hauptmieter ihm den mittelbaren Mietbesitz nicht mehr gewähren kann.

1 Der Kl. nimmt die am Revisionsverfahren allein noch beteiligten Bekl. zu 1 und 2 als Untermieter gesamtschuldnerisch neben weiteren Bekl. auf Zahlung rückständiger Miete nebst Zinsen in Anspruch.

2 Er hatte am 13. September 1982 mit den Grundstückseigentümern, der "Erbengemeinschaft I., vertreten durch Herrn H. M., Ö." einen als "Vormietvertrag" bezeichneten Vertrag über ein Ladenlokal geschlossen, das sich zunächst über das gesamte Erdgeschoß erstreckte.

3 Dieser Vertrag enthält unter anderem folgende Regelungen:

"Mietvertrag beginnt am 1. Oktober 1982. Er ist bis 31. Dezember 1992 unkündbar. Außerdem erhält Mieterin eine Option von 5 Jahren, die in Kraft tritt, wenn Mieterin nicht 12 Monate vor Ablauf kündigt.

Dieser Mietvertrag ist beiderseits verbindlich.

Mieterin erhält das Recht, die Räume zu modernisieren, gegebenenfalls eine Trennung in zwei Ladenlokale durchzuführen und unterzuvermieten.

Weitere Einzelheiten werden in einem ausführlichen Mietvertrag, wie besprochen, niedergelegt."

4 Dieser Vertrag ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts "von beiden Seiten unterzeichnet". Ein weiterer schriftlicher Vertrag wurde nicht geschlossen.

5 Der Kl. teilte das Ladenlokal in zwei getrennte Einheiten, von denen er die linke an Dritte untervermietete. In dieses Untermietverhältnis traten die Bekl. zu 1 bis 4 mit schriftlichem Untermietvertrag vom 23. Juli 1986 ein. Dieser sah vor, daß das Untermietverhältnis am 31. Dezember 1997 endet und sich anschließend jeweils um drei Monate verlängert, wenn nicht eine der Parteien spätestens zwei Monate vor Ablauf der Mietzeit widerspricht (§ 2 Abs. 1 MV).

6 Im Oktober 1986 überließen die Bekl. zu 1 bis 4 das Ladenlokal an die Eheleute S. (nicht identisch mit den Bekl. zu 3 und 4), die es fortan nutzten und die (Unter-) Miete an den Kl. zahlten.

7 Ab Juli 1991 wurde das Ladenlokal von Frau Y. genutzt.

8 Mit Schreiben vom 27. Dezember 1991 an den Kl. kündigte H. M. namens der "F. I. Erben" unter entsprechendem Briefkopf mit der Angabe "Anwesen-Betreuung: H. M." das Mietverhältnis mit dem Kl. zum 31. Dezember 1992. Dem widersprach der Kl. mit Schreiben vom 15. Januar 1992 unter Hinweis auf die eingeräumte Fünfjahresoption. Eine Rüge fehlender Vollmacht enthält dieses Schreiben nicht.

9 Mit Schreiben vom 22. Dezember 1992 teilten die Mitglieder der Erbengemeinschaft der Nutzerin Y. unter Bezugnahme auf mündliche Absprachen mit, wegen Ablaufs des Hauptmietvertrages mit dem Kl. sei sie ab 1. Januar 1993 nicht mehr dessen Untermieterin, sondern für die Dauer von zunächst fünf Jahren unmittelbar Mieterin und habe den Mietzins fortan an die Erbengemeinschaft zu zahlen. Dieser Aufforderung kam Frau Y. nach. Auch die Bekl. zu 1 bis 4 stellten ihre (Unter-) Mietzahlungen an den Kl. ein.

10 Zu einem nicht bekannten Zeitpunkt überließ Frau Y. das Ladenlokal den Herren Sü. und Yi., die ihrerseits die Miete an die Erbengemeinschaft zahlten.

11 Mit rechtskräftigem Urteil des Landgerichts Mannheim vom 15. September 1994 wurden die Bekl. zu 1 bis 4 verurteilt, an den Kl. für den Zeitraum Januar 1993 bis August 1994 Miete zu zahlen. Im dortigen Verfahren hatten die Bekl. vorgetragen, Frau Y. sei ihre Untermieterin.

12 Eine Klage der Miterben gegen den jetzigen Kl. auf Feststellung, daß das Hauptmietverhältnis vor dem 31. Dezember 2000 geendet habe, wurde durch inzwischen rechtskräftiges Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 2. August 2001 (die dagegen gerichtete Revision im Verfahren XII ZR 244/01 wurde zurückgenommen) abgewiesen.

13 Das Landgericht hat die Bekl. zu 1 und 2 als Gesamtschuldner mit den durch Teilversäumnisurteil gesondert verurteilten Bekl. zu 3 und 4 unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 88.885,84 DM nebst gestaffelten Zinsen durch Teilurteil verurteilt und ihnen durch Schlußurteil - unter Aufrechterhaltung des Teilversäumnisurteils gegen die Bekl. zu 3 und 4 - die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der Kosten der Nebenintervention der Miterben auferlegt.

14 Die dagegen gerichtete Berufung der Bekl. zu 1 bis 4 führte lediglich dazu, daß das Oberlandesgericht einen Teil (4.863,66 €) des ausgeurteilten Betrages nicht auf den Hauptantrag, sondern auf den Hilfsantrag zugesprochen hat. (...)

16 Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Bekl. zu 1 und 2, mit der diese das Berufungsurteil angreifen, soweit zu ihren Lasten entschieden wurde.

17 Die Revision hat Erfolg und führt zu der aus dem Tenor ersichtlichen Teilaufhebung und Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen.

I. 18 1. Das Berufungsgericht hat dem Kl. auf den Hauptantrag die geltend gemachte Miete (...) zugesprochen (...).

19 Es hat den Untermietvertrag zwischen den Parteien des Revisionsverfahrens entgegen der Ansicht der Bekl. nicht für sittenwidrig gehalten. Dies hält der rechtlichen Prüfung stand und wird auch von der Revision nicht angegriffen.

20 Das Berufungsgericht ist ferner der Auffassung, das Untermietverhältnis sei nicht vor dem 30. September 2000 beendet worden. Der Kl. habe die Bekl. zu 1 bis 4 weder ausdrücklich - etwa anläßlich der Übergabe des Ladens an die Eheleute S. im Oktober 1986 - noch stillschweigend - anläßlich des Übergangs der Nutzung auf Frau Y. im Juli 1991 - aus dem Untermietvertrag entlassen, und eine angebliche zum 30. September 1986 erklärte Kündigung durch die Bekl. hätten diese nicht nachweisen können, abgesehen davon, daß die von ihnen insoweit vorgetragenen Gründe sie nicht hätten rechtfertigen können. Auch dies wird von der Revision nicht angegriffen und ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

21 2. Nicht zu folgen ist aber der Auffassung des Berufungsgerichts, auch der Hauptmietvertrag zwischen den Miterben als Grundstückseigentümern und dem Kl. habe im gesamten Zeitraum fortbestanden, für den der Kl. Zahlung verlangt, und deshalb stehe dem (Unter-) Mietzinsanspruch des Kl. kein nach Abschluß des Untermietvertrages entstandener Rechtsmangel (Unvermögen des Kl., den Bekl. weiterhin den Mietbesitz zu gewähren) entgegen.

22 a) Insoweit bedarf es keiner Entscheidung, ob der als "Vor-Mietvertrag" bezeichnete Vertrag vom 13. September 1982 bereits einen bindenden Vertrag darstellte, wovon allerdings mit dem Berufungsgericht auszugehen sein dürfte. Denn auch dann wäre er - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - durch die namens der Erben erklärte Kündigung vom 27. Dezember 1991 zum 31. Dezember 1992 beendet worden, weil er nicht der Schriftform entsprach und deshalb gemäß § 566 BGB a. F. ungeachtet der vereinbarten Verlängerungsoption mit gesetzlicher Frist kündbar war.

23 Ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, die Wahrung der Schriftform scheitere nicht an weiteren mündlichen Vereinbarungen der Vertragsparteien, weil die Bekl. zu 1 bis 4 solche nicht bewiesen hätten, bedarf keiner Entscheidung. Denn ein Mangel der Schriftform ergibt sich bereits daraus, daß der von H. M. namens der Erbengemeinschaft abgeschlossene Mietvertrag mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Miterben zustande kam, diese aber aus der allein von H. M. unterzeichneten Vertragsurkunde nicht ersichtlich sind (vgl. Senatsurteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389 ff. = GE 2002, 1326).

24 Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung verstößt die wegen dieses Formmangels mögliche vorzeitige Kündigung des Vertrages durch die Erben auch nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung insoweit geltend, der Vertrag sei bis zur Kündigung viele Jahre lang durchgeführt worden. Letzteres beruht nämlich darauf, daß die Erben von ihrem Recht zur ordentlichen Kündigung zuvor keinen Gebrauch gemacht hatten. Von einem solchen jederzeit gegebenen Kündigungsrecht erst nach langjährigem Bestehen des Mietverhältnisses Gebrauch zu machen, ist nicht treuwidrig. Soweit die Revisionserwiderung ferner geltend macht, nach der Kündigung hätten die Erben acht Jahre lang die Mieten doppelt eingenommen, nämlich sowohl vom Kl. als auch von den Untermietern, kann dieser nachträgliche Umstand nicht zur Beurteilung der Wirksamkeit herangezogen werden. Die Treuwidrigkeit der Ausübung eines Gestaltungsrechts kann nur anhand der im Zeitpunkt seiner Ausübung gegebenen Umstände beurteilt werden.

25 b) Das Hauptmietverhältnis zwischen den Erben und dem Kl. hat sich nach Wirksamwerden der Kündigung zum 31. Dezember 1992 auch nicht gemäß § 568 BGB a. F. verlängert. Dies scheitert bereits an der Erklärung des entgegenstehenden Willens der Erben, die zum einen darin zu sehen ist, daß die Erben mit ihrer Kündigung vom 27. Dezember 1991 zum Ausdruck brachten, zu einer Verlängerung des Vertrages nur bei der vorgeschlagenen Erhöhung der Miete bereit zu sein (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 545 Rdn. 6). Ein erneuter Widerspruch der Erben gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31. Dezember 1992 hinaus ist zum anderen in dem Schreiben vom 2. Oktober 1992 an den Kl. zu sehen, sie erwarteten von ihm die Räumung und Herausgabe des Mietobjekts zum 31. Dezember 1992. Denn der Widerspruch des Vermieters kann auch konkludent - etwa durch das Verlangen nach Räumung - und schon vor Beginn der Widerspruchsfrist des § 568 BGB a. F. erklärt werden (vgl. Emmerich/Sonnenschein aaO., § 545 Rdn. 6, 8).

26 c) Der Senat ist auch nicht etwa deshalb gehindert, von der Beendigung des Hauptmietvertrages zum 31. Dezember 1992 auszugehen, weil eine Klage der Erben gegen den Kl. auf Feststellung der Beendigung des Hauptmietvertrages vor Ende 2000 - inzwischen rechtskräftig - abgewiesen wurde. Damit steht nämlich nur zwischen diesen Parteien rechtskräftig fest, daß das Mietverhältnis bis Ende 2000 fortbestand. Für das vorliegende Verfahren zwischen dem Kl. und den Bekl. zu 1 und 2 ist diese Feststellung nicht bindend.

27 Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch nicht daraus, daß die getroffene Feststellung die Wirksamkeit eines Gestaltungsrechts betrifft und das Untermietverhältnis in vielfacher Weise (vgl. insbesondere § 546 Abs. 2 BGB) vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig ist. 28 Zwar wird die Auffassung vertreten, daß die Rechtskraft eines Räumungstitels gegen den Mieter sich insoweit auf den Untermieter erstrecke, daß dieser die Herausgabepflicht des Mieters nicht mehr leugnen könne, wenn er seinerseits vom Vermieter auf Rückgabe nach § 546 Abs. 2 BGB in Anspruch genommen wird (Blomeyer, Zivilprozeßrecht, Erkenntnisverfahren, 2. Aufl. S. 520; Bettermann, Die Vollstreckung des Zivilurteils in den Grenzen seiner Rechtskraft, S. 218 f.; AG Hamburg NJW-RR 1992, 1487).

29 Die herrschende Meinung in der Literatur lehnt eine derartige Rechtskrafterstreckung auf den Untermieter jedoch ab, jedenfalls unter der Voraussetzung, daß der Untermieter den unmittelbaren Besitz - wie hier - vor Rechtshängigkeit des Verfahrens zwischen Vermieter und Hauptmieter erlangt hat (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdn. 1266; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. V Rdn. 51; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 556 Rdn. 76; MünchKomm-ZPO/Gottwald, § 325 Rdn. 74; Stein/Jonas/Leipold, ZPO, 21. Aufl., § 325 Rdn. 91; Musielak, ZPO, 4. Aufl. § 325 Rdn. 18; Hk-ZPO/Saenger § 325 Rdn. 22; Wieczorek, ZPO, 2. Aufl., § 325 Anm. B III b; Berg NJW 1953, 30; Planck, BGB, 4. Aufl., § 556 Anm. 3 d; vgl. zum Meinungsstand auch Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., § 325 Rdn. 38).

30 Der Senat, der diese Frage in einer früheren Entscheidung (Senatsbeschluß vom 17. Januar 2001 - XII ZB 194/99 - NJW 2001, 1355 f.) noch offengelassen hatte, schließt sich jedenfalls für die vorliegende Fallkonstellation der herrschenden Meinung an.

31 Gegen eine solche Rechtskrafterstreckung spricht hier bereits, daß zwischen Hauptvermieter und Untermieter keine vertraglichen Beziehungen bestehen und der Bestand des Untermietverhältnisses - sofern wie hier nichts anderes im Untermietvertrag vereinbart wurde - nicht vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängt.

32 Soweit eine Rechtskrafterstreckung wegen materiell-rechtlicher Abhängigkeit befürwortet wird, soll dies zwar der Vermeidung nachfolgender Prozesse zwischen anderen Parteien dienen, in denen - wie hier - der Streitgegenstand des ersten Verfahrens Vorfrage ist. Eine solche Durchbrechung des Grundsatzes, daß die Rechtskraft einer Entscheidung sich auf die Parteien beschränkt, zwischen denen sie ergeht, ist aber abzulehnen, wenn dies für den Dritten, der auf diese Entscheidung keinen Einfluß nehmen konnte, zu prozessual unzumutbaren Ergebnissen führen kann.

33 Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Untermieter, der vom (Haupt-) Vermieter nach Kündigung des Hauptmietvertrages bedrängt wurde, entweder einen Mietvertrag unmittelbar mit ihm zu schließen oder aber zu räumen, die Mietzahlung an den Hauptmieter einstellt und sich auf einen Rechtsmangel beruft. Sein Einwand, sein Mietbesitz sei durch das Recht eines Dritten (hier: des Hauptvermieters) beeinträchtigt, darf ihm nicht dadurch abgeschnitten werden, daß - gegebenenfalls Jahre später - in einem Verfahren zwischen den Parteien des Hauptmietvertrages rechtskräftig festgestellt wird, daß dieses Recht des Hauptvermieters auf Räumung und Herausgabe mangels wirksamer Beendigung des Hauptmietvertrages nicht bestanden hat.

34 3. Nach alledem stehen dem Kl. für den hier maßgeblichen Zeitraum Mietzinsansprüche gegen die Bekl. zu 1 und 2 nicht zu, weil er spätestens seit dem 1. Januar 1993 den Bekl. zu 1 bis 4 als seinen Untermietern den (mittelbaren) Mietbesitz nicht mehr gewährt hat.

35 Nach dem Abschluß eines Hauptmietvertrages zwischen den Erben und der bisherigen Unter-Untermieterin Y., der spätestens mit deren Aufnahme unmittelbarer Mietzinszahlungen an die Erben am 1. Januar 1993 zustande gekommen war und durchgeführt wurde, verlor der Kl. seinen mittelbaren Mietbesitz. Denn Frau Y. - und ebenso die ihr nachfolgenden Nutzer - leiteten ihren unmittelbaren Besitz fortan nicht mehr vom Kl. und seinen Untermietern, den Bekl. zu 1 bis 4, ab, sondern unmittelbar von den Hauptvermietern, denen sie den Besitz von nun an mittelte. Für die Änderung des Besitzmittlungsverhältnisses genügt nämlich die Erkennbarkeit der Willensänderung des unmittelbaren Besitzers, die Sache nunmehr für einen neuen Oberbesitzer besitzen zu wollen (vgl. Senatsbeschluß vom 12. Mai 1999 - XII ZR 134/97 - NJW-RR 1999, 1239 f.); eine Erklärung gegenüber dem bisherigen mittelbaren Besitzer oder dessen Kenntnis ist nicht erforderlich (vgl. BGHZ 161, 90, 113; Erman/Lorenz. BGB. 11. Aufl.. § 686 Rdn. 41 m. N.).

36 Hierdurch wurde auch den Bekl. zu 1 bis 4 der mittelbare Besitz und damit der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache vollständig entzogen. Darin ist ein nachträglicher Rechtsmangel zu sehen (vgl. Wolf/Eckert/Ball. aaO. Rdn. 285), der den Mietzins nach §§ 541, 537 BGB a. F. auf Null minderte. Denn eine Störung oder Entziehung des Besitzes erfüllt bereits dann die Voraussetzungen des § 541 BGB a. F., wenn sie darauf beruht, daß der Hauptvermieter dem Mieter kündigt und dem Untermieter gegenüber seinen Rückgabeanspruch geltend macht oder dies auch nur androht (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 541 BGB Rdn. 5; Senatsurteil vom 18. Januar 1995 - XII ZR 30/93 - NJW-RR 1995, 715 ff.).

37 Für den Fall gestaffelter Untervermietung kann nichts anderes gelten, wenn der Hauptvermieter sich nach Kündigung des Hauptmietvertrages an den letzten, unmittelbar besitzenden Untermieter (hier: Frau Y.) wendet und diesen mit der Ankündigung, andernfalls seinen Herausgabeanspruch geltend zu machen, zum Abschluß eines unmittelbaren Mietvertrages veranlaßt. In diesem Fall wird der mittelbare Besitz eines zwischengeschalteten Untermieters (hier: der Bekl. zu 1 bis 4) durch das Recht eines Dritten (hier: der Erben) und die dadurch ausgelöste Veränderung der Besitzmittlungsverhältnisse nicht nur gestört, sondern vollständig entzogen.

Die Rechtskraft eines Urteils im Hauptmietverhältnis erstreckt sich nicht automatisch auf den Untermieter - das jedenfalls dann, wenn der Untermieter auf die Entscheidung keinen Einfluß nehmen konnte.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter, der die Räume (Geschäftsraummiete) zulässigerweise an Untermieter überlassen hatte. Eine Feststellungsklage des Vermieters, daß das Hauptmietverhältnis geendet habe, wurde rechtskräftig abgewiesen. Schon vorher hatte der Vermieter die Untermieter aufgefordert, den Mietzins an ihn zu zahlen, weil wegen Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Untermieter nicht mehr Untermieter des Hauptmieters seien. Dieser Aufforderung kamen die Untermieter nach.

Im vorliegenden Rechtsstreit verklagte der Hauptmieter die Untermieter auf Zahlung der Untermiete und hatte damit in den Instanzen Erfolg. Das führte zur Revision zum BGH, die Erfolg hatte.

Der BGH gelangte zunächst zu dem Ergebnis, daß das Hauptmietverhältnis durch ordentliche Kündigung des Vermieters beendet ist. Denn der Hauptmietvertrag sei wegen Nichteinhaltung der Schriftform nach § 550 BGB kündbar gewesen. Die Schriftform sei deswegen nicht eingehalten, weil Vermieter die Mitglieder einer Erbengemeinschaft gewesen seien, die im Mietvertrag nicht ausreichend identifizierbar angegeben gewesen seien (Fortführung von BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 -, GE 2002, 1326). Das rechtskräftige Urteil, in dem die Klage der Erben auf Feststellung, daß das Hauptmietverhältnis beendet sei, habe keine Rechtskraftwirkung im Verhältnis Vermieter-Untermieter. Das gelte jedenfalls dann, wenn der Untermieter den unmittelbaren Besitz vor Rechtshängigkeit des Verfahrens zwischen Vermieter und Hauptmieter erlangt habe, was vorliegend der Fall sei. Es sei davon auszugehen, daß ein Hauptmietvertrag zwischen den Erben und dem bisherigen Untermieter zustande gekommen sei. Damit habe der (bisherige) Hauptmieter seinen mittelbaren Mietbesitz verloren. Für die Änderung des Besitzmittlungsverhältnisses genüge nämlich die Erkennbarkeit der Willensänderung des unmittelbaren Besitzers (hier Untermieter), die Sache nunmehr für einen neuen Oberbesitzer (Vermieter) besitzen zu wollen. Hierdurch sei dem Hauptmieter der mittelbare Besitz entzogen worden. Darin liege ein nachträglicher Rechtsmangel, der den Mietzins auf Null gemindert habe. Dementsprechend sei vorliegend die Mietzinsklage des Hauptmieters gegenüber den Untermietern abzuweisen gewesen.

Der Sachverhalt ist vorliegend zur Verdeutlichung der Situation etwas vereinfachend dargestellt worden. Wie sich aus dem im Rechtsprechungsteil abgedruckten Urteil ergibt, handelte es sich nicht um ein "normales" Untermietverhältnis, sondern um eine gestaffelte Untervermietung (der Hauptmieter hatte untervermietet, der Untermieter ein Unter-Untermietverhältnis begründet). Die weitere Untervermietung lief noch über zwei weitere Untermietstationen. Der BGH meint, für den Fall gestaffelter Untervermietung könne nichts anderes gelten, wenn der Hauptvermieter sich nach Kündigung des Mietvertrages an den letzten, unmittelbar besitzenden Untermieter wende und diesen mit der Ankündigung, andernfalls seinen Herausgabeanspruch geltend zu machen, zum Abschluß eines unmittelbaren Mietvertrages veranlasse. In diesem Fall werde der mittelbare Besitz eines zwischengeschalteten Untermieters durch das Recht eines Dritten (Hauptvermieter) und die dadurch ausgelöste Veränderung der Besitzmittlungsverhältnisse nicht nur gestört, sondern vollständig entzogen. Wichtig in dieser etwas verworrenen Situation ist vor allem die Festlegung des XII. Senats des BGH zur Rechtskrafterstreckung eines Urteils zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter auf den Bestand eines Untermietverhältnisses, was grundsätzlich abgelehnt wird. Damit befindet sich der Senat in Übereinstimmung mit der schon bisher herrschenden Meinung in der Literatur.

Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung zum Abschluß eines Mietvertrages durch eine Erbengemeinschaft fort. Die Erbengemeinschaft ist als solche nicht rechtsfähig, sie ist mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht vergleichbar. Ein Mietvertrag kommt also mit den einzelnen Miterben zustande. Zur Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß diese aus der Vertragsurkunde ersichtlich sind. Vorliegend hieß es in dem Mietvertrag "Erbengemeinschaft I., vertreten durch Herrn H. M." Zu den Einzelerfordernissen verweist der BGH auf seine Entscheidung vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 -, GE 2002, 1326. In dem dortigen Fall war als Vermieterin die Erbengemeinschaft Sa. angegeben. Nach BGH ergab sich die fehlende Bestimmbarkeit schon daraus, daß aus der Urkunde nicht hervorgehe, ob mit der Erbengemeinschaft Sa. die Erben nach einem Erblasser Sa. oder Erben mit dem Namen Sa. gemeint gewesen seien. Aus der Vertragsurkunde sei auch nicht die Anschrift des Erblassers bzw. Erben ersichtlich. Für einen Erwerber bestehe daher keine Möglichkeit, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln. Daraus ergibt sich die unbedingte Notwendigkeit, jedenfalls bei Abschluß des Mietvertrages die Erben im einzelnen im Mietvertragsrubrum aufzuführen oder die Erbengemeinschaft schlagwortartig zu bezeichnen, z. B. "Erbengemeinschaft nach ... (Name des Erblassers) in (Ort, Straße)" und auf einem extra Blatt die einzelnen Miterben mit Namen und Anschrift aufzuführen und im Mietvertragskopf auf dieses dem Mietvertrag angeheftete Blatt zu verweisen (vgl. Schach in GE 2002, 1310).