Keine Räumungsklage für Hauswartsdienstwohnung vor Amtsgericht

Ist neben dem Hauswartsdienstvertrag kein eigenständiger Mietvertrag über die dem Hauswart überlassene Wohnung abgeschlossen worden, sind für eine Klage auf Räumung der Werkdienstwohnung die Arbeitsgerichte ausschließlich zuständig.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe einer von der Rechtsvorgängerin der Kl. an die Bekl. überlassenen Wohnung, in der die Bekl. einer entlohnten Hauswartstätigkeit nachgegangen sind. Das Amtsgericht hat den Rechtsweg zu den Zivilgerichten im angefochtenen Beschluss für unzulässig erklärt und den Rechtsstreit an das Arbeitsgericht Berlin verwiesen. Dagegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Kl., der das Amtsgericht nicht abgeholfen und die es der Kammer zur Entscheidung vorgelegt hat.

II. Die gemäß §§ 17 a Abs. 4 Satz 2 GVG, 567 ff. ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht erhobene sofortige Beschwerde der Kl. hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den beschrittenen Rechtsweg zu den Zivilgerichten gemäß § 17 a Abs. 2 GVG zutreffend für unzulässig erklärt und den Rechtsstreit an das gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 a, Abs. 3 ArbGG ausschließlich zuständige Arbeitsgericht Berlin verwiesen. Dagegen vermag die Beschwerde nichts zu erinnern.

Die Kl. verfolgt mit ihrer Klage Ansprüche, für die eine ausschließliche Zuständigkeit der Arbeitsgerichte begründet ist.

Soweit sie Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung von der Bekl. zu 1) begehrt, folgt die ausschließliche Zuständigkeit der Arbeitsgerichte aus § 2 Abs. 1 Nr. 3 a ArbGG. Danach sind die Arbeitsgerichte ausschließlich zuständig für bürgerliche Rechtsstreitigkeiten zwischen Arbeitnehmern und Arbeitgebern aus dem Arbeitsverhältnis. Diese Voraussetzungen sind im Verhältnis der Kl. zur Bekl. zu 1) erfüllt.

Das Amtsgericht hat zu Recht angenommen, dass der gegenüber der Bekl. zu 1) geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (§ 23 Nr. 2 a GVG), sondern aus einem Arbeitsverhältnis herrührt (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 a ArbGG). Denn die Kl. begehrt die die ausschließliche Zuständigkeit der Arbeitsgerichte begründende Räumung und Herausgabe einer Werkdienstwohnung.

Für die Abgrenzung von Werkdienstwohnungen (§ 576 b BGB) und Werkmietwohnungen (§ 576 BGB) kommt es nicht auf die Bezeichnung der Parteien oder deren rechtliche Beurteilung, sondern auf den materiellen Gehalt des Vereinbarten an, der durch Auslegung des Vertrags gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln ist. Diese hat zu dem aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis geführt.

Kennzeichnend für eine in die Zuständigkeit der Amtsgerichte fallende Werkmietwohnung ist, dass sie „mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet" wird (§ 576 Abs. 1 BGB). Dabei wird neben dem Arbeitsvertrag ein Mietvertrag abgeschlossen. Demgegenüber ist die Werkdienstwohnung unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrages und regelmäßig Teil der Vergütung; es liegt kein selbständiger Mietvertrag vor, § 576 b Abs. 1 BGB (BAG, Beschl. v. 28. November 2007 - 5 AZB 44/07, NJW 2008, 1020; v. 2. November 1999 - 5 AZB 18/99 - AP § 2 ArbGG 1979 Nr. 68; v. 28. Juli 1992 - 1 ABR 22/02 - AP § 87 BetrVG Werkmietwohnungen Nr. 7; v. 23. August 1989 - 5 AZR 569/99, AP § 565 e BGB Nr. 3; LAG Köln, Beschl. v. 4. März 2008 - 11 Sa 582/07, ZMR 2008, 963) .

Gemessen daran hat die Rechtsvorgängerin der Kl. mit der Bekl. zu 1) keinen eigenständigen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen. Die - entgeltliche - Überlassung erfolgte vielmehr im Rahmen des zwischen den Parteien am 11. April 2000 schriftlich geschlossenen „Hauswart-Dienstvertrages". Weder haben die damaligen Vertragsparteien eine vom Dienstvertrag unabhängige Vereinbarung über die Wohnung getroffen, noch haben sie sonst wie zu erkennen gegeben, dass sie die Überlassung der Wohnung abweichend vom bereits geschlossenen Dienstvertrag einer gesonderten - allein mietrechtlich zu beurteilenden - Regelung unterwerfen wollten. Hinzu tritt, dass in § 6 des „Hauswart-Dienstvertrages" die Wohnung ausdrücklich als „Dienstwohnung" und nicht als „Mietwohnung" bezeichnet wird. Auch dies spricht für den Willen der Parteien, die Überlassung einer Werkdienst-, nicht hingegen die einer Werkmietwohnung zum Gegenstand ihrer vertraglichen Regelungen zu machen (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 576 b Rz. 8).

Schließlich haben die Vertragsparteien in § 6 des „Hauswart-Dienstvertrages" auch eine Verrechnung des an die Bekl. für ihre Hauswartstätigkeit zu entrichtenden Nettolohnes mit dem zu entrichtenden Mietzins vereinbart. Zwar hat eine entsprechende Verrechnungsabrede für die Auslegung des Vertrages nur untergeordnete Bedeutung (Blank, a.a.O.); in der Zusammenschau mit den vorgenannten übrigen für eine Werkdienstwohnung sprechenden Umständen indes gebietet auch sie eine Auslegung dahin gehend, dass es sich bei der überlassenen Wohnung um eine Werkdienstwohnung handelt.

Eine davon abweichende Beurteilung wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn zeitgleich zum „Hauswart-Dienstvertrag" oder in dessen Nachgang eine weitere gesonderte mietvertragliche Vereinbarung über die streitgegenständliche Wohnung getroffen worden wäre. Daran indes fehlt es. Denn der zu den Akten gereichte Wohnraummietvertrag vom 5. April 2000 ist lediglich von der Rechtsvorgängerin der Kl., nicht hingegen von den Bekl. unterzeichnet. Nichts anderes folgt aus dem allein mit der Bekl. zu 1) geschlossenen weiteren „Hauswart-Dienstvertrag" vom 30. April 2003, da sich auch diesem im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB eine von der Ursprungsvereinbarung abweichende Überlassung einer Werkmietwohnung nicht entnehmen lässt.

Soweit sich die Klage gegen den Bekl. zu 2) richtet, bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob dieser vor dem Hintergrund des allein mit der Bekl. zu 1) geschlossenen „Hauswart-Dienstvertrages" vom 30. April 2003 - noch - Arbeitnehmer i.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 3 a ArbGG ist. Denn eine ausschließliche Zuständigkeit der Arbeitsgerichte ergibt sich insoweit zumindest aus § 2 Abs. 3 ArbGG. Danach können vor die Gerichte für Arbeitssachen auch nicht unter die Absätze 1 und 2 fallende Rechtsstreitigkeiten gebracht werden, wenn der Anspruch mit einer bei einem Arbeitsgericht anhängigen oder gleichzeitig anhängig werdenden bürgerlichen Rechtsstreitigkeit der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten Art in rechtlichem oder unmittelbar wirtschaftlichem Zusammenhang steht und für seine Geltendmachung nicht die ausschließliche Zuständigkeit eines anderen Gerichts gegeben ist. Die Voraussetzungen für eine sog. „Zusammenhangsklage" sind vorliegend erfüllt. Denn die dem Bekl. zu 2) gegenüber erhobene Herausgabeklage wird auf § 985 BGB und damit einen Anspruch gestützt, der keine ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts begründet. Sie steht auch in einem - für eine Anwendung des § 2 Abs. 3 ArbGG hinreichenden - wirtschaftlichen Zusammenhang mit der gegenüber der Bekl. zu 1) erhobenen Räumungsklage (vgl. Koch in: Erfurter Kommentar, 13. Aufl. 2013, § 2 ArbGG Rz. 33).

Ist eine Wohnung mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet worden, gilt für die Werkmietwohnung nach § 576 BGB das allgemeine Mietrecht und auch die gerichtliche Zuständigkeit der Amtsgerichte. Bei einer Werkdienstwohnung (§ 576 b BGB) fehlt es an einem gesonderten ausdrücklichen Mietvertrag; inwieweit hier die Arbeitsgerichte zuständig sind, ist umstritten. Das Landgericht Berlin meint, wenn neben dem Hauswartdienstvertrag kein eigenständiger Mietvertrag über die dem Hauswart überlassene Wohnung abgeschlossen worden ist, seien für eine Klage auf Räumung die Arbeitsgerichte ausschließlich zuständig.

Die Beklagte war für die Vermieterin als Hauswart tätig; für ihre Dienstwohnung war kein eigenständiger Mietvertrag abgeschlossen worden. Nach Beendigung des Hauswartsdienstverhältnisses klagte die Vermieterin auf Räumung vor dem Amtsgericht, das den Rechtsweg zu den Zivilgerichten für unzulässig erklärte und den Rechtsstreit an das Arbeitsgericht Berlin verwies. Die sofortige Beschwerde der Vermieterin war erfolglos.

Mit Beschluss vom 29. November 2012 meinte das Landgericht Berlin, die Arbeitsgerichte seien ausschließlich zuständig für Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Räumungsanspruch rühre nicht aus einem Mietverhältnis, sondern aus einem Arbeitsverhältnis her. Hier sei keine Werkmietwohnung überlassen worden, sondern eine Werkdienstwohnung als unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrages; ein selbständiger Mietvertrag fehle, so dass die Zivilgerichte für die Räumungsklage nicht zuständig seien.

Kennzeichnend für eine in die Zuständigkeit der Amtsgerichte fallende Werkmietwohnung sei, dass sie mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet werde; dabei werde eine Arbeits- und ein Mietvertrag geschlossen. Demgegenüber sei eine Werkdienstwohnung unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrages und regelmäßig Teil der Vergütung; ein selbständiger Mietvertrag liege dann nicht vor.

Im konkreten Fall hätten die Vertragsparteien nur einen Hauswart-Dienstvertrag geschlossen und in diesem eine entsprechende Verrechnung des Netto-Hauswartlohns mit dem zu entrichtenden Mietzins vereinbart.

Die Entscheidung ist mehr als zweifelhaft. Man kann schon darüber streiten, ob ein Hauswart in einem Mehrfamilienhaus überhaupt Arbeitnehmer im Sinne des Arbeitsgerichtsgesetzes ist. Das Landgericht Berlin (ebenfalls die 63. Kammer) hat das in einer älteren Entscheidung verneint und ihn als freien Mitarbeiter angesehen (GE 1998, 1338). Die vom Landgericht Berlin zitierten Entscheidungen betreffen denn auch nur Dienstwohnungen von Personen, die zweifelsfrei Arbeitnehmer sind (BAG, Beschluss vom 2. November 1999: Schulhausmeister; BAG, Beschluss vom 28. November 2007: Förster; LAG Köln, Beschluss vom 4. März 2008: Bademeister; vgl. auch LAG Hamm - 17 Sa 1100/11 - Beschluss vom 11. Juni 2012: Schulhausmeister).

Jedenfalls ist nach einhelliger Auffassung (vgl. die beeindruckende Zitatenübersicht bei Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 12, Anmerkung 16 Vorbemerkung zu §§ 576 bis 576 b) auch bei einer Werkdienstwohnung für Streitigkeiten nach Beendigung des Dienstverhältnisses auf Räumung des Wohnraums der Rechtsweg zu den Zivilgerichten gegeben, denn durch die Beendigung des Dienstverhältnisses entsteht hinsichtlich des Wohnraums ein gesetzliches Schuldverhältnis, auf das die Vorschriften des Mietrechts Anwendung finden (Staudinger/Rolfs, Rn. 29 zu § 576 b). Das BAG hatte diese Frage ausdrücklich offen gelassen (WuM 2000, 362); eine weitere Zitatenübersicht findet sich bei juris-PK, Mössner, 6. Auflage 2012, Rn. 15 Fn. 19 zu § 576 b. Die Auffassung des Landgerichts Berlin vertritt niemand.