Keine Räumung gegen Untermieter ohne Räumungstitel

Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden.

I. In einem vor dem Landgericht Stuttgart abgeschlossenen Vergleich verpflichtete sich die Schuldnerin, vom Gläubiger angemietete Gewerberäume bis spätestens 30. Juni 2002 zu räumen und an diesen herauszugeben. Auf der Grundlage dieses Vergleiches betreibt der Gläubiger die Zwangsvollstreckung.

Der zuständige Gerichtsvollzieher lehnte die zwangsweise Räumung ab, nachdem ein Rechtsanwalt unter Vorlage eines Mietvertrages zwischen der Schuldnerin und der GmbH (vormals R. GmbH) mitgeteilt hatte, daß die GmbH seit 1. November 1999 mit Zustimmung des Gläubigers Untermieterin der Räume sei und gegen sie mangels eines Titels nicht vollstreckt werden könne.

Gegen die Weigerung des Gerichtsvollziehers, den Räumungsauftrag auszuführen, hat der Gläubiger Erinnerung eingelegt, die das Amtsgericht Stuttgart zurückgewiesen hat. Seine sofortige Beschwerde ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Hiergegen wendet sich der Gläubiger mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde.

II. Das gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und auch im übrigen zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Nach Auffassung des Beschwerdegerichts ist die Weigerung des Gerichtsvollziehers berechtigt. Die zwangsweise Räumung des Mietobjekts könne nur gegen die Schuldnerin erfolgen, gegen die sich die vollstreckbare Ausfertigung des gerichtlichen Vergleichs richte. Für die Zwangsvollstreckung gegen die GmbH als Untermieterin sei ein gegen diese gerichteter Titel erforderlich. Da das Besitzrecht der GmbH nicht evident zweifelhaft sei, könnten die mit der Rechtmäßigkeit der Untervermietung im Zusammenhang stehenden Fragen im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens nicht geklärt werden. Die Klärung müsse in einem Erkenntnisverfahren erfolgen. Die Gefahr einer rechtsmißbräuchlichen Verzögerung der Räumungsvollstreckung trage der Gläubiger.

2. Demgegenüber macht die Rechtsbeschwerde geltend, das Beschwerdegericht sei ohne ausreichende Anhaltspunkte vom Gewahrsam der GmbH an den Mieträumen ausgegangen; diese hätte ihren Gewahrsam durch Erinnerung oder Vollstreckungsgegenklage geltend machen müssen. Für die Räumungsvollstreckung gegen die GmbH sei ein gegen diese gerichteter Räumungstitel nicht erforderlich, weil sie nach materiellem Recht zur Herausgabe unzweifelhaft verpflichtet sei. Aus der Rechtmäßigkeit der Untervermietung lasse sich kein Besitzrecht des Untermieters ableiten. Das schutzwürdige Interesse des Gläubigers an einer effektiven Wahrung seines Vollstreckungsinteresses verbiete es, einen gegen den Untermieter gerichteten Titel zu verlangen.

3. Die Meinung der Rechtsbeschwerde vermag nicht zu überzeugen.

a) Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht vom Gewahrsam der GmbH an den Mieträumen ausgegangen. Denn diese hat einen Untermietvertrag vorlegen lassen und mit dem Schreiben des Rechtsanwalts vom 5. August 2002 unter Hinweis auf ihr Besitzrecht als Untermieterin ausdrücklich der zwangsweisen Räumung widersprochen.

b) Mit Recht hat sich das Beschwerdegericht der fast einhelligen Meinung in Rechtsprechung und Literatur angeschlossen (vgl. OLG Celle NJW-RR 1988, 913; LG Hamburg NJW-RR 1991, 1297; MünchKomm-ZPO/Schilken, 2. Aufl. § 885 Rn. 7; Zöller/Stöber, ZPO 23. Aufl. § 885 Rn. 12; Musielak/Lackmann, ZPO 3. Aufl. § 885 Rn. 9; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO 61. Aufl. § 885 Rn. 17), daß für die Räumungsvollstreckung gegen einen Untermieter ein gegen diesen gerichteter Vollstreckungstitel erforderlich sei.

Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden. Denn gemäß § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann die Zwangsvollstreckung nur gegen eine Person begonnen werden, die im Titel und in der Vollstreckungsklausel als Schuldner bezeichnet ist. Gewährleistet wird damit, daß staatlicher Zwang nur zur Durchsetzung eines urkundlich bereits ausgewiesenen Anspruchs erfolgt, und zwar für und gegen die im Titel genannten Personen (vgl. Zöller/Stöber, a. a. O. § 750 Rn. 3).

Diese allgemeine Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung kann nicht durch materiell-rechtliche Erwägungen oder Gesichtspunkte der Billigkeit (so aber HansOLG MDR 1993, 274; KG GE 2002, 799; AG Lübeck DGVZ 1995, 92) außer Kraft gesetzt werden. Daher ist es für die zu entscheidende Rechtsfrage ohne Bedeutung, ob der Untermieter nach materiellem Recht gemäß § 546 Abs. 2 BGB n. F. (= § 556 Abs. 3 BGB a. F.) zur Herausgabe der Mietsache an den Hauptvermieter verpflichtet ist (vgl. Becker-Eberhard FamRZ 1984, 1296, 1298). Diese materiell-rechtliche Frage wird im Erkenntnisverfahren und nicht im formalisierten Zwangsvollstreckungsverfahren geprüft. Dem Gläubiger ist es zuzumuten, die durch die erforderliche Räumungsklage gegen den Untermieter eintretenden Nachteile zu tragen.

Der Gerichtsvollzieher darf nur gegen den vollstrecken, der im Titel namentlich benannt ist. Das Kammergericht war der Auffassung, daß sich aus Treu und Glauben bei einem vom Mieter verheimlichten Untermietverhältnis etwas anderes ergeben könne (GE 2002, 799). Dem ist der Bundesgerichtshof entgegengetreten.

Die Mieterin hatte sich im gerichtlichen Vergleich verpflichtet, die Geschäftsräume herauszugeben. Als es zur zwangsweisen Räumung kommen sollte, stellte sich heraus, daß die Mieterin die Räume untervermietet hatte. Mangels Titels gegen den Untermieter lehnte der Gerichtsvollzieher die Vollstreckung ab. Die Rechtsbeschwerde war erfolglos.

Mit Beschluß vom 18. Juli 2003 verwies der Bundesgerichtshof darauf, daß bei einer Zwangsvollstreckung insbesondere die Formalien zu beachten seien, wonach die Vollstreckungsschuldner im Titel namentlich genannt werden müssen. Materielle Gesichtspunkte wie der, daß der Untermieter hier ebenfalls zur Herausgabe verpflichtet war, spielten keine Rolle, ebensowenig wie Gesichtspunkte der Billigkeit. Die entgegenstehende Auffassung des OLG Hamburg und des Kammergerichts sei unzutreffend.