Keine Provision für Noch-Eigentümer bei vorherigem Verkauf und Übergabe

Keine Provision für Noch-Eigentümer bei vorherigem Verkauf und Übergabe; Wohnungsvermittlung

Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG ein Anspruch auf die Vermittlungsprovision nicht zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist; auf "wirtschaftliches Eigentum" kommt es nicht an.

Die beklagte Immobilienmaklerin wies dem Kl., der eine Mietwohnung für seine Tochter suchte, am 1. April 2001 die Gelegenheit zur Anmietung einer Wohnung in dem Haus R.-Straße 15 in B. Sch. nach. Die Tochter des Kl. mietete die Wohnung mit Vertrag vom 2. April 2001. Der Kl. zahlte an die Bekl. eine "Maklergebühr" in Höhe von 2.760,80 DM (einschließlich Umsatzsteuer).

Später stellte sich heraus, daß S. T., die geschäftsführende Gesellschafterin der beklagten GmbH, zur Zeit des Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung war. Sie hatte das Hausgrundstück zwar mit notariellem Vertrag vom 15. Juli 1999 an J. S. verkauft. Die Umschreibung des Grundbuchs erfolgte aber erst am 2. Juli 2002.

Der Kl. fordert die Maklerprovision zurück. Er macht geltend, die Provision habe der Bekl. nicht zugestanden, weil ihre geschäftsführende Gesellschafterin T. Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung gewesen sei.

Amtsgericht und Berufungsgericht (Einzelrichter) haben der auf Zahlung gerichteten Klage stattgegeben. Mit der Revision verfolgt die Bekl. ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.

Die Revision ist unbegründet.

II. 2. Der Kl. kann von der Bekl. gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG i. V. m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung der Provision nebst Zinsen beanspruchen. Die Bekl. hat die von dem Kl. geleistete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer an der juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Die Voraussetzungen dieses Provisionsausschlusses sind im Streitfall gegeben.

a) Die Bekl. war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sie hat dem Kl. die Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertrages - abzuschließen durch dessen Tochter - über die Wohnung R.-Straße 15 in B. Sch. nachgewiesen.

b) Die geschäftsführende Gesellschafterin der Bekl. war zur Zeit des Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung. Es ist unstreitig, daß Frau T. im April 2001, als die Bekl. die Wohnung durch Zeitungsannonce angeboten hat, als Eigentümerin des betreffenden Hausgrundstücks im Grundbuch eingetragen gewesen ist; sie verlor das Eigentum an den Käufer S. erst mit der Umschreibung am 2. Juli 2002.

Daß Frau T. bereits am 9. August 1999 das Haus an S. übergeben und am 29. September 1999 den Kaufpreis erhalten hat, ist unerheblich. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG stellt nach seinem klaren Wortlaut allein auf das (rechtliche) Eigentum der (natürlichen oder juristischen) Person ab, die an der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist ("Eigentümer").

Es entspricht auch der Zielrichtung des Gesetzes, den Provisionsausschluß nicht vom "wirtschaftlichen Eigentum", sondern von der rechtlichen Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers oder der an ihm rechtlich oder wirtschaftlich beteiligten Personen bezüglich der vermittelten oder nachgewiesenen Wohnung abhängig zu machen. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG wurde eingefügt, um Umgehungen des Provisionsausschlusses nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG zu verhindern. Wohnungsvermittler sollten ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen, deren Eigentümer sie sind, auch nicht durch Einschaltung juristischer Personen erlangen (vgl. Stellungnahme des Bundesrates zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 30; Rebmann DB 1972, 125, 126; Baader/Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 91). In bezug auf die Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers wird der Mieter vor Umgehungen des Provisionsausschlusses aber nur dann wirksam geschützt, wenn die - ohne Schwierigkeiten aus dem Grundbuch ersichtliche - Rechtslage maßgebend ist. Denn die internen Verhältnisse zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer sind, worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist, für ihn nicht durchschaubar. Wenn es auf eine "wirtschaftliche Berechtigung" ankäme, müßte sie der Mieter unter Umständen aufwendig ermitteln. Das wäre mit dem mieterschützenden Zweck des Gesetzes (vgl. BT-Drucks. a. a. O. S. 6 und 12) nicht zu vereinbaren. Zwar ist dem Gesetz eine wirtschaftliche Betrachtung nicht fremd; es stellt aber ersichtlich nur zugunsten des Mieters darauf ab, ob eine "rechtlich(e) oder wirtschaftlich(e)" Beteiligung des Wohnungsvermittlers an der juristischen Person, die Eigentümerin der Wohnräume ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG) - und umgekehrt (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG) - vorliegt. Ist der Wohnungsvermittler eine juristische Person, kommt es für den Provisionsausschluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG mithin nur darauf an, ob die an ihr beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist.

c) Als geschäftsführende Gesellschafterin der Bekl. war Frau T. unzweifelhaft an der Bekl. "rechtlich oder wirtschaftlich" beteiligt (vgl. Baader/Gehle Rn. 96; LG Hamburg MDR 1985, 673). Die Bekl. muß sich demnach die provisionsschädliche Eigentümerstellung von Frau T. gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG zurechnen lassen.

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) kann eine Maklerprovision nicht verlangt werden, wenn Eigentümer und Makler rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verbunden sind. Maßgeblich für die Eigentümerstellung ist die Eintragung im Grundbuch.

Die Eigentümerin hatte ihre Wohnung 1999 verkauft und nach Zahlung des Kaufpreises übergeben. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgte erst im Jahre 2002. Im Jahr 2001 vermittelte die Maklerfirma, deren Geschäftsführerin die Noch-Eigentümerin war, die Wohnung und erhielt eine Provision, die später vom Mieter zurückverlangt wurde.

Mit Urteil vom 23. Oktober 2003 bestätigte der Bundesgerichtshof die Auffassung der Vorinstanzen, daß hier eine Provision nicht gefordert werden durfte. Maßgeblich für die Stellung als Eigentümer sei allein die Eintragung im Grundbuch; eine Unterscheidung zwischen "rechtlichem" und "wirtschaftlichem" Eigentum sei nach dem klaren Gesetzeswortlaut nicht möglich. Das wäre mit dem mieterschützenden Zweck des Gesetzes nicht zu vereinbaren.