Keine Preisbindung bei nach dem 3. Oktober 1990 unbenutzbar gewordenen Ost-Wohnungen

Wohnraum in den neuen Ländern, der erst nach dem 3. Oktober 1990 auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar wurde, fiel aus der Preisbindung heraus; auf den Zustand am 3. Oktober 1990 kommt es nicht an.

Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung von ihrer Ansicht nach preisrechtswidrig überzahlten Mietzinsen für die ehemals von ihnen innegehaltene Wohnung im Haus H.straße nicht zu. Die Bekl. war berechtigt, den Mietzins - in den Grenzen der §§ 302 a StGB, 138 BGB, 5 WiStG - frei zu vereinbaren, weil auf die Mietsache Preisvorschriften im Sinne des § 11 Abs. 1 S. 2 MHG nicht anzuwenden sind. Denn der ehemals von den Kl. innegehaltene Wohnraum ist als wiederhergestellter Wohnraum im Sinne von § 11 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG anzusehen.

1. Von wiederhergestelltem Wohnraum ist auszugehen, wenn - in Anlehnung an § 16 Abs. 3 II. WoBauG - das Gebäude oder der betreffende Gebäudeteil zerstört war oder aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht die dauernde Benutzung zum Wohnen nicht gestattete (vgl. Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz, § 11 MHG a. F. Rz. 4; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., A 346; Barthelmess, MHG, § 11 Rz. 8). Da eine Zerstörung auch nach dem Vortrag der Bekl. nicht vorlag, ist maßgebend, ob die Wohnung sich in einem Zustand befunden hat, der aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung der Räume nicht gestattete. Dies ist vorliegend der Fall.

Die Bekl. hat - insoweit unwidersprochen - vorgetragen, daß die Wohnung vor den Baumaßnahmen über eine Kochmöglichkeit nicht verfügte, weil sämtliche Gasleitungen defekt waren und eine Heizmöglichkeit nicht bestand, da der im Keller befindliche Heizkessel durchgerostet war. Ebenfalls unbestritten ist geblieben, daß ein Fäkalienabfluß nicht mehr möglich war, weil die Kanalrohre zerstört waren. Soweit sich die Kl. demgegenüber auf das Zeugnis der Voreigentümer S. dafür berufen, daß die Wohnung bis zu deren Auszug im Mai 1995 bewohnbar war, und in Abrede gestellt haben, daß die Fußböden, Decken und Wände verschimmelt waren, und behaupten, die Elektro- und Sanitäranlagen seien nur teilweise veraltet, enthält ihr Vortrag keine Auseinandersetzung mit den vorbezeichneten Wohnungsmängeln. Sind diese daher als unstreitig zu bewerten, ist bei dieser Sachlage aber nicht erkennbar, daß die Wohnung sich in einem Zustand befunden hat, der eine dauernde Benutzung zum Wohnen gestattet hätte.

Im Hinblick auf den Umfang der durchgeführten Baumaßnahmen handelt es sich auch um wiederhergestellten Wohnraum im Sinne von § 11 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG. Von dem Erfordernis der Darlegung eines wohnungsbezogenen Bauaufwandes in Höhe von mindestens einem Drittel der Kosten für die Errichtung einer vergleichbaren Neubauwohnung, welches die Kammer in einer früheren Entscheidung aufgestellt hat (vgl. MM 1995, 223), nimmt die Kammer Abstand. Das bedeutet allerdings nicht, daß nach Erachten der Kammer die Höhe des Aufwandes zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit gänzlich ohne Bedeutung wäre. Ob ein insoweit nur marginaler Aufwand geeignet wäre, den Status eines Objekts zu bestimmen, d. h. die Preisfreiheit zu bewirken, kann jedoch dahinstehen. Denn mit Blick auf die hier in Rede stehenden Arbeiten zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit und dem damit notwendig verbundenen größeren Aufwand besteht ein solcher Fall von zu vernachlässigendem Kostenaufwand nicht.

2. Unschädlich wäre, wenn der Wohnraum erst nach dem 3. Oktober 1990 verfallen und unbewohnbar geworden ist. Zwar wird vertreten, daß für die Frage der Unbewohnbarkeit auf den Zustand am 3. Oktober 1990 abzustellen ist (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., A 346; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., §§ 11-17 MHG, Rz. 11; LG Erfurt WuM 1998, 233). Diese Ansicht findet jedoch weder im Wortlaut des § 11 MHG noch in seinem Sinn und Zweck eine Stütze (vgl. auch Bör-stinghaus-Meyer, Die Mietzinserhöhung bei Wohnraummietverträgen in den neuen Bundesländern, Rz. 22). § 11 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG be-stimmt bereits nach seinem Wortlaut nicht, daß die Nichtbenutzbarkeit zu Wohnzwecken am 3. Oktober 1990 gegeben sein mußte. Denn ge-regelt ist, daß das MHG auf solchen Wohnraum Anwendung findet, der seit dem 3. Oktober 1990 aus Räumen wiederhergestellt wurde, die auf Dauer nicht mehr zu Wohnzwecken benutzbar waren. Damit ent-hält sich die Vorschrift einer Anordnung, wann die Nichtbenutzbarkeit der Wohnräume zeitlich gesehen vorgelegen haben muß. Ein Rückschluß aus § 11 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MHG kann nicht gezogen werden, denn dieser Tatbestand regelt allein die Sonderfälle desjenigen Wohnraums, der nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde und mit des-sen Errichtung bereits vor dem 3. Oktober 1990 begonnen wurde. An-deres folgt auch nicht aus der Regelungssystematik der Absätze 1 und 2 des § 11 MHG a. F., nach der es per 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet im Ergebnis nur preisfreien oder preisgebundenen Wohnraum gab. Auch wenn die Wohnung am 3. Oktober 1990 der Preisbindung unterfiel, steht dies nicht der Anwendung des § 11 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG und damit einer Preisfreiheit entgegen. Diese rechtfertigt sich - bezogen auf den Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit den Kl. am 30. November 1995 - aus dem Umstand, daß die Wohnung zeitlich vorhergehend unbewohnbar geworden war und vor der Vermietung an die Bekl. - vergleichbar einem Neubau - wiederhergestellt werden mußte. Insoweit fehlt es an einer Identität zwischen dem Wohnraum, wie er sich am 3. Oktober 1990 dargestellt hat, und dem Wohnraum, der am 30. November 1995 zur Vermietung an die Bekl. gelangt ist. Diese Auslegung des § 11 MHG trägt dem gesetzgeberischen Anliegen Rechnung, den Wohnungsbestand im Beitrittsgebiet zu verbessern. Dieser Gesetzeszweck gebietet hingegen nicht, die Anwendung des § 11 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG auf solche Objekte zu beschränken, die aufgrund der wohnungswirtschaftlichen Entwicklung in der Zeit bis zum Beitritt unbewohnbar geworden waren.

Nach § 11 MHG war Wohnraum in den neuen Ländern dann nicht preisgebunden, wenn er auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar war. Streitig ist, ob dies am 3. Oktober 1990 der Fall gewesen sein mußte, oder ob auch ein späterer Schadenseintritt ausreicht.

Der Mietvertrag über die Wohnung in Berlin-Pankow war 1995 abgeschlossen worden; später verlangten die Mieter Rückzahlung eines Teils der Miete, da gegen die Preisbindungsvorschriften verstoßen worden sei. Die Vermieterin berief sich darauf, daß vor Abschluß des Mietvertrages die Wohnung durch Baumaßnahmen erst bewohnbar gemacht worden sei, da Koch- und Heizmöglichkeiten gefehlt hätten. Auch seien sämtliche Gasleitungen defekt gewesen. Die Mieter meinten, das sei jedenfalls am 3. Oktober 1990 nicht der Fall gewesen.

Mit Urteil vom 30. August 2001 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und verwies darauf, daß nach Wortlaut und Sinn des Gesetzes auch der Wohnraum aus der Preisbindung herausgefallen sei, der nach dem 3. Oktober 1990 erst unbewohnbar geworden sei. Schließlich heißt es in § 11 MHG, daß die Preisbindung bei Unbewohnbarkeit seit dem 3. Oktober 1990 entfalle (und nicht am 3. Oktober 1990). Auch der Sinn des Gesetzes, nämlich eine Verbesserung des Wohnraumbestandes zu erreichen, treffe hier zu. Anders sei es nur bei unredlichem Handeln des Vermieters, der eine Wohnung zielgerichtet habe verfallen lassen. Dafür seien hier jedoch keine Anhaltspunkte zu erkennen.