Keine Pflicht zur regelmäßigen Überprüfung von Herden und Öfen

Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht nicht gehalten, ordnungsgemäß installierte Öfen in der Wohnung des Mieters ohne besonderen Anlass einer regelmäßigen Kontrolle im Hinblick auf Funktionsfähigkeit und Dichtigkeit der Wandanschlüsse zu untersuchen, sofern keine konkreten Anhaltspunkte für vorhandene Mängel vorliegen (wie BGH vom 15. Oktober 2008, VIII ZR 321/07, GE 2008, 1555 zur Überprüfung von Elektroleitungen).

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Die Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, in der Mietwohnung befindliche Kohleöfen bzw. deren Wandanschlüsse ohne besonderen Anlass regelmäßig auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüfen zu lassen, ist nicht grundsätzlicher Natur; ein Meinungsstreit über diese Frage ist weder in der Literatur noch in der Rechtsprechung der Instanzgerichte ersichtlich. Überdies lässt sich die Frage ohne Weiteres anhand der Rechtsprechung des Senats zur sogenannten Elektrorevision (Senatsurteil vom 15. Oktober 2008 - VIII ZR 321/07, GE 2008, 1555 = NJW 2009, 143 Rn. 17 ff.) beantworten, wie es die Vorinstanzen auch (zutreffend) getan haben.

2 Auf die weitere vom Berufungsgericht erörterte Frage, ob der Schornsteinfeger bei der Kaminkehrung als Erfüllungsgehilfe des Vermieters gegenüber dem Mieter handelt, kommt es nicht an. Wie bereits das Amtsgericht im Einzelnen ausgeführt hat, bestehen schon keine Anhaltspunkte dafür, dass der Austritt von Ruß in der Wohnung der Kl. vom Streithelfer des Bekl. zu vertreten ist (§ 276 BGB). Die Lockerung der Wandanschlüsse der Öfen in der Wohnung der Kl., die eine Woche nach dem Kehrvorgang festgestellt worden ist, lässt keine Rückschlüsse darauf zu, dass dem Streithelfer bei dem Kehrvorgang ein pflichtwidriges oder unsachgemäßes Verhalten zur Last fällt, auf das der von den Kl. geltend gemachte Schaden zurückgeführt werden kann; insbesondere liegt in dem angeblich „recht kräftigen" Kehren des Streithelfers des Bekl. kein Sorgfaltsverstoß.

3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Den Kl. steht gegen den Bekl. kein Schadensersatzanspruch wegen des Austritts von Ruß in ihrer Mietwohnung im September 2005 zu. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht nicht gehalten ist, ordnungsgemäß installierte Öfen in der Wohnung des Mieters ohne besonderen Anlass einer regelmäßigen Kontrolle, etwa im Hinblick auf die Funktionsfähigkeit und Dichtigkeit der Wandanschlüsse, zu unterziehen. Ähnlich wie bei der Elektroinstallation in der Wohnung des Mieters reicht es - soweit nicht im Einzelfall besondere Umstände vorliegen - aus, wenn auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich von einem Fachmann abgestellt werden. Derartige Auffälligkeiten hat es hier aber vor dem Austritt von Rußpartikeln im September 2005 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gegeben.

Anmerkung: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Die Entscheidung der Vorinstanz - LG Berlin, Urteil vom 9. November 2010 - 65 S 435/09 - ist in GE 2011, 133 veröffentlicht.

Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltung- und Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet, ordnungsgemäß installierte Öfen in der Wohnung des Mieters ohne besonderen Anlass einer regelmäßigen Kontrolle, etwa im Hinblick auf die Funktionsfähigkeit und Dichtigkeit der Wandanschlüsse, zu unterziehen. Dies entschied der BGH und bestätigte damit eine von uns veröffentlichte (GE 2011, 133) Entscheidung des LG Berlin.

Eine Mietwohnung war durch Einzelöfen für feste Brennstoffe beheizt worden. Nach einer Kehrung der Schornsteine durch den zuständigen Schornsteinfeger trat an allen drei vorhandenen Öfen der Wohnung Ruß aus und verursachte einen Schaden, den die Mieter auf über 55.000 € bezifferten. Der Schornsteinfeger stellte fest, dass an allen drei Öfen die Wandfutter lose und dadurch undicht waren. Zudem war der Rußabsperrer im Wandfutter des Ofens im Schlafzimmer defekt. Im Rechtsstreit auf Schadensersatz gegen den Vermieter hatten die Mieter behauptet, der Schaden sei auf lose Wandfutter an den Öfen, im Schlafzimmer zusätzlich auf einen defekten Rußabsperrer zurückzuführen. Der Vermieter behauptete, der Schaden sei durch die geöffneten Ofentüren während des Kehrvorgangs entstanden.

Das Amtsgericht hatte die Klage ebenso abgewiesen wie in der Berufung das Landgericht Berlin.

Das LG Berlin (ZK 65) hatte die Auffassung vertreten, ein Schadensersatzanspruch nach § 536 a Abs. 1 2. Alt. BGB wegen nach Vertragsschluss in Unkenntnis des Vermieters entstandener Mängel an den drei Dauerbrandöfen stehe den Mietern nicht zu. Auf die Schadensentstehung komme es nicht an, denn der Mangel sei dem Vermieter vor der Kehrung nicht bekannt gewesen.

Eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, die Öfen regelmäßig überprüfen zu lassen, bestehe nicht. Auch eine schuldhafte Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters liege nicht vor. Einrichtungen in gemieteten Räumlichkeiten, die dem alleinigen Zugriff des Mieters unterliegen, müsse der Vermieter ohne Anhaltspunkte für konkrete Mängel nicht regelmäßig überprüfen und auf den neuesten Stand der Technik bringen lassen (vgl. Wortlaut der Entscheidung GE 2011, 133). Das Landgericht hatte allerdings Revision zugelassen, die von den Mietern eingelegt wurde.

In einem Hinweisbeschluss erklärte der BGH, ein Grund für die Zulassung der Revision liege nicht vor. Die Frage, ob der Vermieter verpflichtet sei, in der Mietwohnung befindliche Kohleöfen bzw. deren Wandanschlüsse ohne besonderen Anlass regelmäßig auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüfen zu lassen, sei nicht grundsätzlicher Natur; einen Meinungsstreit darüber habe es weder in der Literatur noch in der Rechtsprechung gegeben. Außerdem lasse sich die Frage ohne Weiteres anhand der BGH-Rechtsprechung zur sogenannten Elektrorevision (Urteil vom 15. Oktober 2008 - VIII ZR 321/07, GE 2008, 1555) beantworten, wie es die Vorinstanzen auch (zutreffend) getan hätten.

Auch den Schornsteinfeger könne man nicht haftbar machen. Das vom Mieter behauptete „recht kräftige" Kehren des Schornsteinfegers sei kein Sorgfaltsverstoß.

Auch der Vermieter sei nicht haftbar. Er sei im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht nicht gehalten, ordnungsgemäß installierte Öfen in der Wohnung des Mieters ohne besonderen Anlass einer regelmäßigen Kontrolle, etwa im Hinblick auf die Funktionsfähigkeit und Dichtigkeit der Wandanschlüsse, zu unterziehen. Ähnlich wie bei der Elektroinstallation in der Wohnung des Mieters reiche es – soweit nicht im Einzelfall besondere Umstände vorlägen – aus, wenn auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich von einem Fachmann abgestellt würden. Derartige Auffälligkeiten habe es aber vor dem Austritt von Ruß nicht gegeben.

Die Mieter nahmen daraufhin ihre Revision zurück.