Keine Pflicht des Zwangsverwaltungsschuldners zur Abrechnung von Betriebskosten

Keine Verpflichtung des Zwangsverwaltungsschuldners und ehemaligen Eigentümers zur Abrechnung von früheren Betriebskosten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter einer Wohnung, der Bekl. ihr ehemaliger Vermieter. Das Haus stand seit dem 16. Juni 2009 unter Zwangsverwaltung. Aufgrund einer Auflassung vom 26. Januar 2010 wurde am 28. September 2010 ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Im März 2010 wurde die Zwangsverwaltung aufgehoben. Die Zwangsverwalterin erstellte die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008. Vorliegend nehmen die Kl. den Bekl. auf Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2009 in Anspruch. Das AG wies die Klage ab.

Die Kl. haben gegen den Bekl. keinen Anspruch aus § 556 Abs. 3 BGB auf Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2009. Der dahin gehende Anspruch der Kl. ist gem. § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Die verlangte Leistung ist für den Bekl. unmöglich, denn ihm wurde im Juni 2009 die Verfügung über Haus- und Mieterakten entzogen, und danach hat er sie nie wieder erlangt.

Nach dem von einer Mindermeinung (OLG Naumburg, NZM 1998, 806) vertretenen Fälligkeitsprinzip bräuchte er die Abrechnung ohnehin nicht zu erteilen. Nach diesem Prinzip ist derjenige abrechnungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit abrechnungspflichtig war. Das ist hier der neue Eigentümer S., denn er war zum letzten möglichen Abrechnungszeitpunkt, dem 31.12.2010, Eigentümer des Hauses.

Nach der von der Mehrheitsmeinung vertretenen Ansicht wäre die Zwangsverwalterin abrechnungspflichtig, denn diese hat für ein halbes Jahr im Jahre 2009 die Nebenkostenvorschüsse eingezogen und war zum Ende des Abrechnungszeitraumes über das Haus verfügungsbefugt (vgl. BGH Ill ZR 211/99, Urteil vom 14.9.2000). Die Zwangsverwalterin war nach § 152 Abs. 2 ZVG in das Mietverhältnis eingetreten. Der Bekl. war zwar noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, aber nicht mehr Vermieter.

Auch unter der Berücksichtigung der Entscheidung des LG Berlin GE 2004, 691, wonach nach Aufhebung der Zwangsverwaltung wieder der Eigentümer für die Abrechnung zuständig ist, ändert sich an dieser Beurteilung nichts. Der Bekl. ist nach Aufhebung der Zwangsverwaltung am 23. oder 30.3.2010 wirtschaftlich nicht wieder in die Vermieterstellung eingetreten, denn zu diesem Zeitpunkt waren Nutzung und Lasten bereits auf den neuen Eigentümer S. übergegangen, und zwar aufgrund der Auflassung vom 26.1.2010. Der Bekl. war zu diesem Zeitpunkt zwar noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, jedoch wäre es weltfremd, anzunehmen, dass ein früherer Vermieter nach Auflassung des Grundstückes auf einen neuen Eigentümer nur deswegen seine Vermieterfunktion wahrnehmen kann, weil der Eigentumsübergang noch nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Der Bekl. hat nach Aufhebung der Zwangsverwaltung die Verfügungsbefugnis über das Haus und die Mieterakten nicht einmal für eine logische Sekunde zurück erlangt. Mangels einer vertraglichen Beziehung zu dem neuen Eigentümer gibt es für den Bekl. auch keine Anspruchsgrundlage dafür, von dem neuen Eigentümer die Mieterakten herauszuverlangen. Die Mieterakten sind direkt von der Zwangsverwaltung an den neuen Eigentümer übergegangen, ohne dass der Bekl. die Möglichkeit gehabt hätte, sie einzusehen, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Für die Dauer der Zwangsverwaltung tritt der Zwangsverwalter in die Vermieterstellung ein. Er ist verpflichtet, die Abrechnungen über die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen zu erstellen. Wird die Zwangsverwaltung aufgehoben, endet jegliche Verpflichtung des Zwangsverwalters. Nach Auffassung des AG Neukölln ist jedoch auch der Zwangsverwaltungsschuldner als (ehemaliger) materieller Eigentümer nicht verpflichtet, für abgeschlossene, aber noch nicht abgerechnete Zeiträume eine Abrechnung zu erstellen.

Über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück wurde im Sommer 2009 die Zwangsverwaltung angeordnet. Anfang 2010 erfolgte eine freihändige Veräußerung der Wohnung durch den Zwangsverwaltungsschuldner. Kurz darauf wurde die Zwangsverwaltung wegen Antragsrücknahme aufgehoben. Der neue Eigentümer wurde erst im Herbst 2010 im Grundbuch eingetragen. Weder die Zwangsverwalterin noch der Zwangsverwaltungsschuldner haben für 2009 eine Betriebskostenabrechnung erstellt. Der Mieter verlangt selbige im Klageweg vom Zwangsverwaltungsschuldner.

Das AG Neukölln hält den Zwangsverwaltungsschuldner nicht für verpflichtet, über das Betriebskostenabrechnungsjahr 2009 abzurechnen. Der Anspruch sei nach § 275 Abs. 1 BGB unmöglich und daher ausgeschlossen. Denn der Zwangsverwaltungsschuldner habe seit Beginn der Zwangsverwaltung bis zur Eigentumsumschreibung keine Verfügung über die Mieterakte erhalten. Für den Abrechnungszeitraum 2009 habe die Zwangsverwalterin die Vorauszahlungen eingezogen. Sie sei nach § 152 Abs. 2 ZVG in das Mietverhältnis eingetreten, der Zwangsverwaltungsschuldner sei ab diesem Zeitpunkt nicht mehr Vermieter. Auch die Entscheidung des LG Berlin vom 12. Februar 2004 - 62 S 350/03 - (GE 2004, 691) ändere an der Rechtslage nichts. Denn der Zwangsverwaltungsschuldner sei nach Aufhebung der Zwangsverwaltung wirtschaftlich nicht mehr in die Vermieterstellung eingetreten, da bereits Nutzen-Lastenwechsel eingetreten sei. Es wäre weltfremd anzunehmen, dass der Zwangsverwaltungsschuldner in der Lage sei, abzurechnen. Er habe keine Möglichkeit, an die Unterlagen zu gelangen.

Die Entscheidung beantwortet nicht die Frage, wer stattdessen die Abrechnung in dieser nicht seltenen Konstellation erstellen muss. Nach der vom AG Neukölln vertretenen Auffassung kommen sowohl die Zwangsverwalterin als auch der neue Eigentümer in Betracht, weshalb es auch die Berufung zugelassen hat. Dieses Ergebnis muss kritisch hinterfragt werden. Lässt man die Problematik der Zwangsverwaltung außen vor, ist durch die Entscheidung des BGH vom 3. Dezember 2003 (VIII ZR 168/03, GE 2004, 292 = NJW 2004, 851) geklärt, dass in Veräußerungsfällen nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber den Mietern bezüglich der zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung bereits abgelaufenen Abrechnungszeiträume zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet ist. Es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist. Dem Fälligkeitsprinzip hat der BGH damit eine deutliche Absage erteilt und dies auch in der Entscheidung vom 29. September 2004 - XII ZR 148/02 - (GE 2004, 1522 = NZM 2005, 17) für das Gewerbemietrecht bestätigt.

Zur Zwangsverwalterproblematik hat das LG Berlin jedoch im zitierten Urteil zutreffend entschieden, dass die Pflicht des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung endet. Für die Betriebskostenabrechnung nach Ende der Zwangsverwaltung sei der Eigentümer (wieder) zuständig. Dies deckt sich auch mit den grundsätzlichen Prinzipien der Zwangsverwaltung und ist im Übrigen auch indirekt vom BGH bereits abgesegnet. Im Beschluss vom 10. Januar 2008 - V ZB 31/07 – (NZM 2008, 223) hat der V. Zivilsenat in einem Rechtsstreit über die Zwangsverwaltervergütung festgestellt, dass es sich bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung nicht um eine notwendige Abwicklungsmaßnahme des Zwangsverwalters nach Zustellung des Aufhebungsbeschlusses handelt. Die Abrechnung der Betriebskosten sei ab diesem Zeitpunkt zumindest grundsätzlich wieder Sache des Eigentümers (Zwangsverwaltungsschuldner, vgl. Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, § 12 ZwVwV Rdnr. 11, so auch OLG Dresden vom 23. November 2011 - 13 U 1137/11 - NZI 2012, 153).

Die Lösungsalternativen, die die Entscheidung des AGs Neukölln andeutet, müssen damit in einer Sackgasse enden. Weder der Zwangsverwalter noch der Erwerber sind zur Abrechnung von bereits abgelaufenen Zeiträumen verpflichtet. Übrig bleibt allein der Zwangsverwaltungsschuldner, der trotz der Zwangsverwaltung im streitigen Abrechnungszeitraum Eigentümer gewesen ist. Stellt man ihn von der Abrechnungspflicht frei, trifft das Abrechnungsrisiko ausschließlich den Mieter. Unmöglichkeit liegt nicht vor. Die für eine Abrechnung erforderlichen Unterlagen gibt es regelmäßig. Sie befinden sich häufig allerdings nicht beim Zwangsverwaltungsschuldner, der jedoch insbesondere gegen den Zwangsverwalter einen Herausgabeanspruch hat. Wird die Zwangsverwaltung wegen freihändiger Veräußerung aufgehoben, müssen die Grundstücksunterlagen vom Zwangsverwalter an den Zwangsverwaltungsschuldner übergeben werden. Dem Erwerber steht hingegen kein direkter Herausgabeanspruch gegen den Zwangsverwalter zu. Er ist noch nicht einmal Verfahrensbeteiligter und muss daher seinen Herausgabeanspruch direkt gegen den Zwangsverwaltungsschuldner geltend machen. Handhaben es die Beteiligten aus praktischen Gründen anders, kann dies nicht zu Lasten des Mieters gehen.