Keine Pflicht des Mieters zur Ersatzvornahme

Keine Pflicht des Mieters zur Ersatzvornahme; Mangelbeseitigung

1. Der Mieter verliert seinen Schadensersatzanspruch wegen eines Mangels nicht schon, wenn er von seinem Recht zur Ersatzvornahme keinen Gebrauch macht.

2. Den Mieter kann allerdings ein Mitverschulden treffen, wenn die Mangelbeseitigung einfach und ihm deshalb zuzumuten ist (hier verneint).

I. Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche und Bereicherungsansprüche des Kl. wegen Mängeln an den von ihm zum Betrieb einer Apotheke in der G.-Str. in D. angemieteten Räumen. (...)

1. Der Kl. kann gegen die Bekl. einen Schadensersatzanspruch wegen der Anmietung von Ersatzräumen in Höhe von 18.543,96 DM = 9.481,38 e aus §§ 538 Abs. 1 BGB a. F. ( § 536 a Abs. 1 BGB n. F.) für den Zeitraum bis Januar 2001 geltend machen.

a. Die Bekl. befand sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug, weil sie im Mietvertrag vom "19. Februar 1998" (tatsächlich 21. April/26. Juni 1998) zugesagt hatte, die Feuchtigkeitsschäden in den von dem Kl. angemieteten Räumen bis zum 31. August 1998 zu beseitigen. Einer gesonderten Mahnung des Kl. bedurfte es nach § 284 BGB. a. F. nicht, weil für die Leistung der Bekl. eine Zeit nach dem Kalender bestimmt war.

b. Ein Schadensersatzanspruch des Kl. ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht bereits deshalb grundsätzlich ausgeschlossen, weil der Kl. von dem ihm nach § 538 Abs. 2 BGB a. F. (§ 536 a Abs. 2 BGB n. F.) möglichen Selbsthilferecht keinen Gebrauch machte und statt der Mängelbeseitigung Ersatzräume anmietete. Eine Pflicht des Kl. zur Beseitigung der Mängel bestand nicht.

aa. Bei Auslegung von Ziffer 25 des Mietvertrages oblag der Bekl. neben der Beseitigung der Ursache der Feuchtigkeit in den Mieträumen auch die Pflicht, die Sanierung des Raumes und die Erneuerung des Bodenbelages durchzuführen. Daß die Bekl. zur Beseitigung der Feuchtigkeitsursache verpflichtet war, ergibt sich ohne weiteres aus Ziffer 5. Satz 2 der "Anlage zum Mietvertrag vom 19.2.1998", wonach ihr ohnehin die Instandhaltung und Reparatur der konstruktiven Bestandteile oblag, also auch die Beseitigung der Ursache auftretender Feuchtigkeitserscheinungen.

(...)

bb. Grundsätzlich besteht nach § 538 Abs. 2 BGB a. F. (§ 536 a Abs. 2 BGB n. F.) nur ein Selbsthilferecht, jedoch keine Pflicht des Mieters, einen Mangel zu beseitigen. Der Mieter muß sich jedoch ausnahmsweise aus dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens nach § 254 BGB das Unterlassen der Schadensabwendung dann anrechnen lassen, wenn der Mangel leicht zu beseitigen und die Mängelbeseitigung für ihn zumutbar ist und andernfalls der Eintritt erheblicher Schäden droht (vgl. RGZ 100, 42/44; Palandt/Weidenkaff: BGB 62. Aufl. § 536 a Rn. 17; Sternel a. a. O. II Rn. 580; Bub/Treier: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III. B. Rn. 1390; Münchener Kommentar/Voelskow, BGB 3. Aufl. § 538 Rn. 15; Schmidt-Futterer: Mietrecht, 7. Aufl. § 538 Rn. 79; Wolf/Eckert: Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechtes, 8. Aufl. Rn. 298; Köhler/Kossmann: Handbuch der Wohnraummiete, 4. Aufl. § 67 Rn. 14). Ist demgegenüber die Abhilfe riskant, insbesondere ihr Erfolg ungewiß und ihr Aufwand nicht nur unbedeutend, so bleibt ein anrechenbares Mitverschulden außer Betracht (RGZ 100, 42/44; Sternel a. a. O.; Köhler/Kossmann a. a. O.).

Eine Verpflichtung des Kl. zur Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten kann danach nicht festgestellt werden. (1) Für den Zeitraum bis zur Beseitigung der Wandundichtigkeit durch die Bekl. im März 2000 bestand keine Pflicht des Kl. zur Mängelbeseitigung, die zu einem anrechenbaren Mitverschulden führen kann.

Die Durchführung der Abdichtungsarbeiten war nach den unbestrittenen Feststellungen des Sachverständigen F. aufwendig und teuer. Zudem bergen Abdichtungsarbeiten wegen Feuchtigkeit des Bauwerkes wegen der erheblichen technischen Probleme naturgemäß eine erhöhte Gefahr in sich, daß diese nicht dauerhaft wirksam sind, so daß sich der Kl. gegebenenfalls Schadensersatzforderungen der Bekl. ausgesetzt sehen mußte, falls er die Arbeiten selbst ausführte. (...)

(2) Auch nach Durchführung der Abdichtungsarbeiten und Sanierung der Wand im März 2000 bestand für den Kl. keine Verpflichtung, die Restarbeiten zur Instandsetzung des Raumes nunmehr selbst auszuführen. Den Bekl. war die Notwendigkeit der Ausführung der Instandsetzungsarbeiten und der Umstand, daß der Kl. Ersatzräume angemietet hatte, spätestens seit dem Schreiben des Kl. vom 2. März 2000 bekannt, so daß sie vorrangig zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet gewesen wäre.

Zudem bestand aus Sicht des Kl. das Risiko, daß die Bekl. insoweit eine Haftung ablehnen würde. Die von der Bekl. zwischenzeitlich eingeschaltete Versicherung hatte die Haftung der Bekl. insgesamt in Frage gestellt (vgl. Schreiben vom 19. April 2000) und eine Reaktion auf die Übersendung von Kostenvoranschlägen durch den Kl. mit der Bitte um Freigabe mit Schreiben vom 25. März 2000 war nicht erfolgt. Danach bestand für den Kl. keinerlei Sicherheit dahingehend, ob die Bekl. seine Maßnahmen letztlich anerkennen würde.

c. Der Kl. kann sämtliche Kosten für die Anmietung von Ersatzräumen für den Zeitraum vom 1. Dezember 1999 (Zeitpunkt der Anmietung) bis zum 31. Januar 2001 in Höhe von 18.543,96 DM = 9.481,38 e verlangen. aa. Die Schadensersatzpflicht nach § 538 Abs. 1 BGB a. F. umfaßt nicht nur unmittelbare Schäden, z. B. an eingebrachten Sachen. Zu ersetzen ist auch jeder Mangelfolge- oder Begleitschaden, unter anderem auch die Kosten für die Anmietung von Ersatzräumen (vgl. Bub/Treier a. a. O. III. B. Rn. 1376; Staudinger/Emmerich, § 538 BGB Rn. 35 f.; Wolf/Eckert a. a. O. Rn. 294 mit weiteren Nachweisen).

Dem steht auch Ziffer 15. des Mietvertrages nicht entgegen. Der dort vorgesehene Haftungsausschluß bei Mangelfolgeschäden greift zugunsten der Bekl. nicht ein, weil ihr Verhalten grob fahrlässig war. Der Bekl. war der Zustand der Mieträume und die Ursache für die Durchfeuchtung spätestens seit der Einholung des Sachverständigengutachtens durch den Kl. vollständig bekannt. Wenn sie dennoch vom zugesagten Termin der Mängelbeseitigung bis zur Durchführung erster Arbeiten mehr als ein Jahr und bis zum Abschluß der Arbeiten über zwei Jahre verstreichen läßt, stellt dies eine grobe Verletzung ihrer mietvertraglichen Sorgfaltspflichten dar.

bb. Der Kl. kann die Kosten für die Anmietung von Ersatzräumen gemäß Mietvertrag vom 10. November 1999 für dessen Laufzeit bis zum 30. November 2000 in Höhe von 15.840 DM ersetzt verlangen. (wird ausgeführt)

Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Er kann - muß aber nicht - auch den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen.

Im Mietvertrag hieß es, die Vermieterin würde Feuchtigkeitsschäden bis zu einem bestimmten Zeitpunkt beseitigen. Dies unterblieb, der Mieter nahm Ersatzräume und verlangte die Kosten.

Mit Urteil vom 11. Februar 2003 gab das OLG Düsseldorf der Klage statt, da eine Mahnung der Vermieterin nicht erforderlich gewesen sei. Die Verpflichtung zur Beseitigung der Feuchtigkeit sei zu einem bestimmten Termin vereinbart worden. Eine Verpflichtung des Mieters zur Ersatzvornahme habe nicht bestanden; auch ein Mitverschulden müsse verneint werden, da hier nicht festgestanden habe, daß die Vermieterin die Maßnahmen auch anerkennen werde.