Keine Passivlegitimation des Hausverwalters für Kautionsrückzahlungsanspruch

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann die Kaution nur vom Vermieter, nicht aber vom Hausverwalter zurückverlangt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt die Rückzahlung geleisteter Mietsicherheit.

Die Kl. mietete zum 1.9.2004 von der Bekl. zu 2) eine Wohnung in Ludwigsfelde. Die Kl. zahlte die in diesem Mietvertrag vertraglich vereinbarte Mietkaution in Höhe von 836,46 €. Das Kautionskonto wies zum 11.6.2007 einen Guthabensbetrag in Höhe von 841,40 € aus. Zum 1.5.2008 übernahm die Bekl. zu 1) die Verwaltung des Mietobjektes. Diese bestätigte der Kl. gegenüber den Geldeingang der Kautionsgelder vom vorherigen Verwalter. Die Kl. kündigte mit Schreiben vom 6.8.2008 das Mietverhältnis, das nunmehr beendet ist. Die Kl. meint, sie habe einen Anspruch auf Auszahlung des Kautionsguthabens. Dieses sei auch von der Bekl. zu 1) als bevollmächtigte Verwalterin zu zahlen, da die Kaution zwischenzeitlich in deren Besitz sei.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. zu 1) auf Rückzahlung des geltend gemachten Kautionsguthabens.

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 535 BGB in Verbindung mit den getroffenen mietvertraglichen Absprachen. Die Bekl. zu 1) ist insoweit bereits nicht passivlegitimiert. Der Mietvertrag ist zwischen der Kl. und der Bekl. zu 2) zustande gekommen, so dass Ansprüche aus dem Mietvertrag grundsätzlich gegen die Bekl. zu 2) zu richten sind. Vertragliche Ansprüche bestehen zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1) nicht.

Unerheblich ist, dass die Bekl. zu 1) als bevollmächtigte Verwalterin der Bekl. zu 2) die Kaution vom ursprünglichen Verwalter, der offensichtlich ehemals die Kautionszahlung entgegengenommen hatte, in Besitz genommen hat. Bereits aus dem Vortrag der Kl. ergibt sich, dass die Bekl. zu 1) stets als bevollmächtigter Vertreter der Bekl. zu 2) und nicht im eigenen Namen gegenüber der Kl. als Wohnungsverwalter aufgetreten ist. Die Mietsicherheit ist stets vom Mieter an den Vermieter zu leisten und, bei Bestehen eines entsprechenden Guthabens bei Eintritt der Abrechnungsreife der Kaution, von diesem dann auch zurückzuzahlen.

Ein eigenständiges Verwahrungsverhältnis bezogen auf den Kautionsbetrag ist zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1) ebenfalls nicht zustande gekommen, da die Kl. bei Zahlung der Kaution ihre vertragliche Pflicht gegenüber ihrem Vermieter erfüllt hat und die Bekl. zu 1) bei Entgegennahme der Zahlung ihre Aufgabe als Vertreter des Vermieters wahrgenommen und somit auch für diesen gehandelt hat.

Ein Anspruch der Kl. gegen die Bekl. zu 1) ergibt sich auch nicht aus §§ 812 ff. BGB. Die Kl. hat bei Zahlung der Kaution weder an die Bekl. zu 1) geleistet. Die Leistung erfolgte entsprechend dem offensichtlichen Willen der Kl. an die Bekl. zu 2) als Vermieter zur Erfüllung ihrer insoweit bestehenden mietvertraglichen Pflicht. Noch erfolgte diese Leistung ohne Rechtsgrund. Rechtsgrundlage war letztlich der zwischen der Kl. und der Bekl. zu 2) geschlossene Mietvertrag.

Die Bekl. zu 1) hat die Mietkaution auch nicht auf Kosten der Kl. in sonstiger Weise erlangt. Soweit ihr der Kautionsbetrag vom ursprünglichen Wohnungsverwalter überlassen worden ist, hat sie diesen lediglich als Vertreter des Vermieters für diesen in Besitz genommen.

Außerdem hat die Bekl. zu 1) durch die Entgegennahme des Kautionsbetrages auch keinen eigenen Vermögensvorteil und damit nichts weiter erlangt. Eine eigene Verfügungsbefugnis der Bekl. zu 1) über diesen Betrag zu eigenen Zwecken ist nicht erkennbar.

Einmalige oder laufende Zahlungen des Mieters werden an den Hausverwalter geleistet, der aber nicht Empfänger im Rechtssinne ist, da er nur als Stellvertreter für den Vermieter handelt. Rückzahlungsansprüche kann der Mieter daher auch nur gegenüber dem Vermieter geltend machen, auch wenn das Konto auf den Namen des Hausverwalters eingerichtet wurde.

Die Mieterin hatte bei Abschluss des Mietvertrages an die Hausverwaltung eine Kaution gezahlt, die sie nach Beendigung des Mietverhältnisses (auch) vom Verwalter zurückverlangte.

Mit Urteil vom 22. Dezember 2009 wies das Amtsgericht Zossen die Klage ab, da ein Anspruch gegen den Hausverwalter unter keinem denkbaren Gesichtspunkt bestehe. Ein vertraglicher Anspruch könne nur gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden; ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung bestehe ebenfalls nicht, da Leistungsempfänger nicht der Hausverwalter, sondern der Vermieter gewesen sei.

So auch LG Kaiserslautern, WuM 2003, 630; AG Bremen - 4 C 206/07 -, Urteil vom 23. Oktober 2007, juris.