Keine Nutzungsentschädigung für Rückgabetag

Für den Tag der Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses schuldet der Mieter keine Nutzungsentschädigung.

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Insoweit hat der Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung aus § 557 Abs. 1 S. 1 BGB in der bis zum 31.8.2001 geltenden Fassung (a. F.). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.

Nach § 557 Abs. 1 S. 1 BGB a. F. hat der Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, solange der Mieter ihm die Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthält. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien über eine Wohnung in dem Haus Rstraße 46 ist zum 30.6.2001 gekündigt worden. Die Bekl. haben die Wohnung erst am 11.7.2001 herausgegeben. Für die Tage bis zum 10.7.2001 einschließlich besteht daher ein Anspruch, dessen Höhe sich nach der vereinbarten Miete richtet und sich auf 144,86 € beläuft (Nettomiete 449,08 € / 31 * 10).

Für den 11. Juli 2001 besteht kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 557 Abs. 1 S. 1 BGB a. F. An diesem Tag haben die Bekl. die Wohnung zurückgegeben und sie dem Kl. nicht länger vorenthalten. Für den Tag der Rückgabe ist weder Miete noch Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des Gesetzes. Nach § 556 Abs. 1 BGB a. F. (§ 546 Abs. 1 BGB n. F.) ist die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Der Mieter muß die Sache mithin nicht bis zum Ablauf der Mietzeit zurückgeben, sondern erst nach Ablauf des Zeitraums, in dem er die Sache nutzen darf und dafür auch Miete entrichtet (vgl. Schilling in Münchner Kommentar, 4. Aufl. 2004, § 546 Rdnr. 15 m. w. N.; Fittkau-Koch in Schmid, Mietrecht und Mietprozeß, 4. Aufl. 2004, S. 835). Bei einem Vertrag, bei dem sich die Mietzeit und die zu zahlende Miete nach Monaten bemißt - wie es bei Wohnraum üblicherweise der Fall ist -, zahlt der Mieter ein Entgelt für die Nutzung bis zum letzten Tag des Monats, 24 Uhr. Es ist kein Grund erkennbar, warum er bereits am letzten Tag auf die Nutzung verzichten muß, während er aber zur Zahlung verpflichtet sein soll. Allein das praktische Bedürfnis des Vermieters, die Wohnung für eine nahtlose Weitervermietung bereits vor Ablauf der Mietzeit zurückzuerhalten, reicht nicht aus (so aber Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 546 BGB, Rdnr. 19 m. w. N.). Bei diesem "praktischen Bedürfnis" handelt es sich allein um die Gewinnerzielungsinteressen des Vermieters, die nicht auf Kosten des Mieters durchgesetzt werden können. Der Vermieter kann entweder das neue Mietverhältnis erst am 2. des Monats beginnen lassen oder aber mit dem ausziehenden Mieter über eine Rückgabe bereits am Monatsende verhandeln.

Etwas anderes ist auch nicht der von der Klägerseite angeführten Rechtsprechung zu entnehmen. In dem Urteil vom 19.10.1988 (NJW 1989, 451) hat der BGH sich zu der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen und der Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Wohnung geäußert. Das Urteil enthält keinerlei Ausführungen dazu, wann die Wohnung zurückzugeben ist. Daß Schönheitsreparaturen mit Beendigung des Mietverhältnisses fällig werden, bedeutet nicht, daß die Wohnung am letzten Tag herauszugeben ist. Dem Urteil des OLG Düsseldorf v. 17.8.2000 (NZM 2001, 131) lag eine vertragliche Vereinbarung zugrunde, nach der die Mietsache bei Beendigung zurückzugeben war. Zu der gesetzlichen Rechtslage hat das Gericht sich nicht geäußert.

Der Mieter müßte die Wohnung demnach am 1. des Folgemonats um 0.00 Uhr herausgeben. Erfolgt die Rückgabe erst im Laufe des Tages, liegt bis dahin regelmäßig kein Vorenthalten i. S. d. § 557 Abs. 1 BGB a. F. (§ 546 a Abs. 1 BGB n. F.) vor. Vorenthalten setzt voraus, daß der Vermieter zur Annahme der Wohnung bereit ist. Das ist er zu der genannten Uhrzeit grundsätzlich nicht, sondern erst zu einem zwischen den Parteien vereinbarten Termin im Laufe des Tages.

Ein Anspruch auf Entschädigung für den 11.7.2001 folgt auch nicht aus § 286 Abs. 1 BGB a. F. Neben der Nutzungsentschädigung ist ein weitergehender Schadensersatzanspruch möglich (§ 557 Abs. 1 S. 1 BGB a. F.), sofern ein solcher Schaden entstanden ist. Das ist hier aber nicht der Fall. Dem Vermieter wäre nur dann ein Schaden in Form entgangener Miete für den 11.7.2001 entstanden, wenn er bei rechtzeitiger Rückgabe der Wohnung sie erneut hätte vermieten können. Dies hat er aber nicht konkret vorgetragen. Es kann bei der derzeitigen - und auch im Jahr 2001 herrschenden - Marktlage nicht entsprechend § 252 BGB davon ausgegangen werden, daß eine Wohnung nach Beendigung eines Mietverhältnisses sofort hätte neu vermietet werden können (vgl. KG GE 2004, 297).

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Neuerdings in Frage gestellt wird, ob dies auch für den Tag nach Beendigung des Mietverhältnisses gilt.

Der Mieter gibt die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses am 30. Juni erst am 11. Juli zurück. Daraufhin verklagt der Vermieter den Mieter auf Nutzungsentschädigung für elf Tage.

Das AG Lichtenberg spricht eine Nutzungsentschädigung nur für zehn Tage mit der Begründung zu, für den Tag der Rückgabe enthalte der Mieter die Mietsache nicht vor. Denn er sei berechtigt, die Wohnung bis zum Ablauf des Mietverhältnisses bis 24 Uhr zu nutzen. Da der Vermieter nicht bereit sei, die Wohnung am Folgetag um 0.00 Uhr zu übernehmen, beginne die Vorenthaltung erst am folgenden Tag. Ein Anspruch auf den Mietausfall folge auch nicht aus Verzugsgesichtspunkten, da der Vermieter nicht dargetan habe, daß er die Wohnung für die streitige Zeit habe weitervermieten können.

Die Entscheidung ist zwar zu § 557 BGB a. F. ergangen, während für die Zeit ab 1. September 2001 § 546 a BGB n. F. gilt. Nach beiden Vorschriften kann aber der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn der Mieter die gemietete Sache "nach Beendigung des Mietverhältnisses" nicht zurückgibt. Das Mietverhältnis endet aber bei fristgemäßer Kündigung bereits mit Ablauf des Tages, zu dem es gekündigt worden ist, bei fristloser Kündigung mit Ablauf desjenigen Tages, an dem dem Mieter die Kündigung zugegangen ist.

Erfüllt der Mieter daher bis zum Ablauf dieses Tages nicht seine Rückgabepflicht, so entsteht der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung mit Beginn des nächsten Tages, und zwar unabhängig davon, daß der Mieter bis zum Ablauf des vorangegangenen Tages noch zur Nutzung berechtigt ist. Denn die Nutzungsberechtigung ist von der Rückgabeverpflichtung zu trennen (a. A. wohl Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 546 Rdn. 7: ab dem nächsten Tag) .Denn ab dann "enthält" der Mieter dem Vermieter die Mietsache "vor". Die Nichtrückgabe widerspricht auch unabhängig davon, ob der Vermieter einen Übergabetermin vereinbart, solange seinem Rückerlangungsverlangen, bis er die Sache zurückerhält. Selbst die bloße Besitzaufgabe beendet die Vorenthaltung nicht, bis der Vermieter die Sache in Besitz nimmt (Blank/Börstinghaus § 546 a BGB Rn. 11).

Die Auffassung des AG Lichtenberg dürfte daher einer kritischen Überprüfung nicht standhalten.