Keine Nutzungsentschädigung für Kfz-Stellplatz trotz einbehaltenen Schlüssels

Gibt der Mieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses über einen Kfz-Abstellplatz in einer Sammelgarage eindeutig zu erkennen, daß er keine Besitzansprüche mehr erhebe, kann der Vermieter auch dann keine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn die Schlüssel für die Absperrschranke zunächst nicht zurückgegeben werden. (Leitsatz der Redaktion)

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Bekl. ist überwiegend - nämlich in Höhe von 1.006,35 EUR - be-gründet, denn der Kl. stehen gegenüber dem Bekl. nur anteilige Zah-lungsansprüche für den Monat Juli 2000 in Höhe von 21,04 EUR zu.

Zunächst hat das Amtsgericht zu Recht entschieden, daß der Kl. lediglich Nutzungsentschädigungsansprüche gemäß § 557 Abs. 1 Satz 1 a. F. BGB bzw. gemäß § 546 a n. F. BGB zustehen können, weil das streitgegenständliche Mietverhältnis über den Garagenstellplatz bereits seit dem 30. Juni 2001 beendet ist. Insoweit kann dahingestellt bleiben, ob die Kündigung des Bekl. vom 28. Juni 1999 der Kl. bzw. ihrer Hausverwaltung zugegangen ist, denn die Hausverwaltung hat jedenfalls in ihrem Schreiben vom 28. Dezember 2000 ein Vertragsende zum 30. Juni 2000 angegeben. Die Kl. hat nicht ausreichend darlegen können, warum diese Angabe nicht zutreffend sein sollte. Soweit sie im Termin zur mündlichen Verhandlung am 13. Dezember 2002 angegeben hat, es handele sich hierbei um eine Falschbezeichnung, beseitigt dies nicht den Erklärungswert des Schreibens vom 28. Dezember 2000, zumal mit diesem nur Mieten bis Juni 2000 angemahnt wurden. Selbst mit Schreiben vom 4. Januar 2002 teilte die Hausverwaltung noch ein Vertragsende zum 30. Juni 2000 mit.

Nutzungsentschädigungsansprüche stehen der Kl. jedoch nur für die Zeit vom 1. Juli 2000 bis 11. Juli 2000 zu (116 DM : 31 x 11 Tage = 41,16 DM), denn es kann nur von einem Vorenthalten der Mietsache seitens des Bekl. bis zum 11. Juli 2000 ausgegangen werden. Ein Vorenthalten einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn sie gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgegeben wird. Dieses Merkmal ist regelmäßig auch dann erfüllt, wenn der Mieter den mittelbaren Besitz an der Mietsache behält, weshalb grundsätzlich bei der Vermietung von Wohnraum ein Vorenthalten dann anzunehmen sein wird, wenn der Mieter Wohnungsschlüssel zurückbehält. Vorliegend hat der Bekl. die Schlüssel zwar unstreitig bis zum 10. Dezember 2001 nicht an die Klägerseite zurückgegeben, jedoch kann nicht unberücksichtigt bleiben, daß es hier nicht um die Rückgabe der Wohnung, sondern um die Rückgabe einer gemieteten Garagenstellfläche geht, die sich nicht in einem abgegrenzten abgeschlossenen Raum befindet, sondern in einer Sammelgarage, die lediglich durch eine Schranke zum Parkgelände abgeschlossen werden kann. Vorliegend hat der Bekl. zudem den Besitz an der Garage mit seinem Schreiben vom 8. Juli 2000 aufgegeben, denn in diesem hat er eindeutig zum Ausdruck gebracht, daß er den Garagenstellplatz nicht mehr nutzen wolle und die Kl. über ihn verfügen könne. Der Bekl. und seine Frau haben in diesem Schreiben darauf hingewiesen, daß sie den Stellplatz wegen Wohnungswechsels nicht mehr nutzten und insoweit auf die Kündigung vom 28. Juni 1999 verwiesen; gleichzeitig teilten sie mit, daß der Garagenschlüssel bei ihnen zur Abholung bereitstünde. Zwar war die Kl. zu einer Abholung der Schlüssel bei dem Bekl. - noch dazu außerhalb von Berlin - nicht verpflichtet, jedoch hat der Bekl. mit dem Schreiben ausreichend zum Ausdruck gebracht, daß er keinerlei Besitzansprüche mehr an dem Garagenstellplatz erhebe. Demgegenüber ging die Kl. ihrerseits von einem Mietvertragsende zum 30. Juni 2000 aus, so daß sie die Rückübertragung des Besitzes an sie ebenfalls wünschte. Gleichzeitig hatte die Kl. darüber hinaus Zutritt zum Mietgegenstand, weil sie noch über andere Schlüssel für die Schranke verfügte. Nach alledem ist mit Zugang des Schreibens vom 8. Juli 2000, der am 11. Juli 2000 anzunehmen ist, da der 8. Juli 2000 ein Samstag war, von einer Besitzübergabe der Garage von dem Bekl. an die Kl. auszugehen.

Allerdings schuldet der Bekl. für die Zeit vom 1. Juni 2000 (gemeint: Juli, die Redaktion) bis 11. Juni 2000 (gemeint: Juli, die Redaktion) anteilig Nutzungsentschädigung, weil er bis zu diesem Zeitpunkt die Mietsache der Kl. vorenthalten hat, auch wenn er die Garage bereits seit März 2000 nicht mehr nutzte und möglicherweise auch gar nicht mehr nutzen konnte, weil er aus Berlin verzogen war und nicht mehr nach Berlin zurückkehrte. Ein Mieter erfüllt nämlich seine Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache nicht schon dadurch, daß er nur den Besitz aufgibt, vielmehr ist eine einvernehmliche Übertragung des Besitzes zwischen Mieter und Vermieter erforderlich (vgl. nur Gather, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 556 BGB Rn. 22). Auf ein tatsächliches Nutzen bzw. Nichtnutzen der Mietsache kommt es im Rahmen eines Nutzungsentschädigungsanspruches nicht an, wenn der Mieter eines Sammelgaragenstellplatzes, für den er die Schlüssel nicht zurückgibt, gegenüber dem Vermieter nicht deutlich macht, daß er keine Besitzansprüche mehr auf den Sammelgaragenstellplatz erhebt. Die Übersendung einer Kündigung - deren Zugang unterstellt - reicht hierfür regelmäßig nicht aus, weil die Kl., die von dem Bekl. keine Schlüssel erhielt, nicht zwingend davon ausgehen mußte, daß der Mieter mit Ablauf der gesetzten Kündigungsfrist den Besitz an der Garagenstellfläche aufgegeben hat.

Wenn der Mieter nach Vertragsende die Mietsache nicht zurückgibt, schuldet er Nutzungsentschädigung. Rückgabe bedeutet auch Rückgabe der Schlüssel - allerdings nicht immer, wie das Landgericht Berlin meint.

Die Mieter eines Stellplatzes in einer Sammelgarage waren im März 2000 aus Berlin weggezogen, den Mietvertrag hatten sie schon vorher gekündigt. Schlüssel gaben sie allerdings nicht zurück, sondern verwiesen in einem Schreiben vom 8. Juli 2000 darauf, daß die Garagenschlüssel bei ihnen zur Abholung bereit lägen. Die Schlüsselrückgabe erfolgte dann erst im Dezember 2001; bis dahin verlangte die Vermieterin Nutzungsentschädigung.

Mit Urteil vom 13. Dezember 2002 meinte das Landgericht Berlin, zwar gehöre grundsätzlich zur Rückgabe der Mietsache auch die Rückgabe der Schlüssel. Bei einem Stellplatz in einer Sammelgarage sei das jedoch anders, da hier der Vermieter auch andere Schlüssel für die Absperrschranke habe. Wenn der Mieter ausdrücklich zu erkennen gebe, daß er den Besitz nicht mehr ausüben wolle, liege keine Vorenthaltung im Sinne des § 546 a BGB vor. Zwar reiche die Kündigung allein dafür nicht aus. Eine Besitzaufgabe liege hier jedoch in dem Schreiben vom 8. Juli 2000, so daß nur bis zu dessen Zugang Nutzungsentschädigung zu zahlen sei.