Keine Nutzungsentschädigung durch Käufer

Keine Nutzungsentschädigung durch Käufer; Besitzüberlassung durch vorzeitige Schlüsselübergabe

Überläßt der Verkäufer einer Wohnung dem Käufer vor dem im notariellen Vertrag vorgesehenen Zeitpunkt der Übergabe die Schlüssel der Wohnung, so liegt jedenfalls dann Besitzüberlassung vor, wenn dem Verkäufer der vorzeitige Einzug des Käufers "egal" ist; der Verkäufer kann in diesem Fall auch bei Verzug des Käufers mit der Kaufpreiszahlung weder Räumung noch Nutzungsentschädigung verlangen.

Der Kl. macht einen Anspruch auf Herausgabe einer Wohnung und Nutzungsentschädigung wegen unberechtigter Nutzung der Wohnung gegenüber der Bekl. geltend. Der Kl. hat mit notariellem Kaufvertrag vom 12.4.1995 der Bekl. eine Eigentumswohnung verkauft. Der Kaufpreis war fällig zum 31.3.1995. Die Besitzübergabe sollte nach dem Vertrag am 1.6.1995 erfolgen, jedoch nicht vor Zahlung des Kaufpreises. Den Kaufpreis hatte die Bekl. bisher nicht gezahlt, war aber in die Wohnung eingezogen.

Der Kl. hat vorgetragen, die Bekl. habe einen Schlüssel für die Wohnung lediglich zum Ausmessen und Ähnlichem vor Bezug der Wohnung erhalten, er habe ihr aber nie gestattet, in die Wohnung vor Zahlung des Kaufpreises einzuziehen. Deshalb besitze die Bekl. die Wohnung aufgrund verbotener Eigenmacht und sei zur Räumung verpflichtet. Darüber hinaus hat der Kl. ab Rechtshängigkeit eine Nutzungsvergütung für die Wohnung in der Größenordnung von 1.500 DM monatlich eingeklagt, wobei die angemessene Nutzung der Schätzung des Gerichts unterliegen sollte.

Dem Kl. steht weder der geltend gemachte Räumungsanspruch noch der Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Den Räumungsanspruch hat das Landgericht zu Recht abgewiesen, weil der Kl. der Bekl. den Besitz an der Wohnung (aufgrund des Kaufvertrages) überlassen hat und deshalb der Bekl. gemäß § 986 BGB ein Recht zum Besitz zusteht. Dies entspricht der Rechtsprechung und der h. M. in der Literatur. Auch der Zahlungsverzug der Bekl. bringt das relative Recht zum Besitz der Bekl. nicht zum Erlöschen (Medicus in Münchener Kommentar zum BGB 3. Aufl. § 986 Rdn. 14; m. N.; dagegen Palandt/Bassenge, BGB 56. Aufl. § 929 Rdn. 40; Honsell JuS 1981, 705). Erst nachdem der Verkäufer den Vertrag nach § 326 BGB zum Erlöschen gebracht hat, fällt das obligatorische Besitzrecht aus dem Kaufvertrag weg. Eine solche Erklärung nach § 326 BGB aber hat der Kl. hier gerade nicht abgegeben. Vielmehr hat er sich den Kaufpreisanspruch nebst Verzugszinsen titulieren lassen. Daß der Kl. der Bekl. den Besitz an der Wohnung - entgegen der Regelung im Kaufvertrag, wonach der Besitzübergang auf keinen Fall vor der Zahlung des Kaufpreises erfolgen sollte - den Besitz an der Wohnung eingeräumt hat, ist - worauf die Bekl. zutreffend hinweist - aus dem Schreiben des Prozeßbevollmächtigten des Kl. vom 13.7.1995 zu entnehmen, worin ausgeführt wird, daß der Kl. der Bekl. den Besitz "zunächst freiwillig" eingeräumt hat. Die Aussage des Zeugen K. steht dieser Wertung nicht entgegen, sondern bestätigt sie vielmehr im Kern. Danach wurden der Bekl. die Schlüssel zur Wohnung schon bei der Besichtigung der Wohnung - also schon vor Abschluß des Kaufvertrages - überlassen. Sie hat sie auch weiterhin behalten, wobei sie sie aber zwischendurch einmal wieder abgegeben hat. Das bedeutet aber, daß sie sie danach wieder zurückerhalten hat, obwohl der Kaufpreis nicht bezahlt war. Zurückgefordert wurden die Schlüssel bis zum Schreiben vom 13.7.1995 nicht. Auch hat der Zeuge K., der den Kl. beim Notartermin vertreten hat, darauf vertraut, daß die Bekl. aus dem Verkauf einer Hofstelle rechtzeitig soviel erlösen würde, daß "alles mit der Abwicklung klappen" würde. Dazu hat er ausgesagt, daß es nach seinem Wissen dem Kl. nach Abschluß des Kaufvertrages egal war, ob die Bekl. - die aus ihrer Hofstelle heraus mußte - in die Wohnung einzog, weil die Wohnung ja leerstand und der Kaufvertrag gesichert gewesen sei. Der Einräumung des Besitzes an der Wohnung für die Bekl. steht auch die Bestimmung im Kaufvertrag der Parteien nicht entgegen, daß die Besitzübergabe zum 1. Juni 1995, jedoch nicht vor Zahlung des Kaufpreises erfolgt. Insbesondere stellt die tatsächliche Besitzeinräumung an die Bekl. keine gemäß § 313 BGB beurkundungspflichtige Abänderung des Kaufvertrages dar. Der Kl. hat der Bekl. den Besitz als tatsächliches Herrschaftsverhältnis (vgl. Kregel in RGRK 12. Aufl. § 854 Rdn. 1) verschafft. Dies war neben der Bestimmung im Kaufvertrag möglich; einen Ausschluß dieser Besitzübertragung nach § 854 Abs. 1 BGB enthält der Kaufvertrag nicht - so daß offenbleiben kann, ob durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung ein Besitzerwerb als tatsächliches Verhältnis (das auch durch verbotene Eigenmacht begründet werden kann und selbst in diesem Fall ebenfalls eine Vindikation ausschließen soll, wenn zwischen dem Besitzer und dem Eigentümer ein Kaufvertrag über den Besitzgegenstand abgeschlossen wurde - vgl. Gursky in Staudinger, BGB [1993] § 986 Rdn. 21) ausgeschlossen werden kann. Die Regelung im Kaufvertrag zum

auch durch verbotene Eigenmacht begründet werden kann und selbst in diesem Fall ebenfalls eine Vindikation ausschließen soll, wenn zwischen dem Besitzer und dem Eigentümer ein Kaufvertrag über den Besitzgegenstand abgeschlossen wurde - vgl. Gursky in Staudinger, BGB [1993] § 986 Rdn. 21) ausgeschlossen werden kann. Die Regelung im Kaufvertrag zum Besitzübergang ist lediglich eine Vereinbarung nach § 854 Abs. 2 BGB, die rechtsgeschäftlich die Besitzergreifung durch den Käufer gestattet (vgl. F. Schmidt in Festschrift für Seuß S. 241 f.); durch sie wird die Freiheit des Verkäufers, den Besitz nach § 854 Abs. 1 BGB ohne notarielle Abänderung des Kaufvertrages zu übertragen, nicht beeinträchtigt.

Da die Bekl. ein Recht zum Besitz hatte, steht dem Kl. auch kein Nutzungsentgelt zu, weil dieses Besitzrecht einen Rechtsgrund i. S. v. § 812 BGB darstellt; Ansprüche nach §§ 987 ff. BGB scheiden damit ebenfalls aus. Der Kl. kann auch nicht geltend machen, daß er die Wohnung gewinnbringend weitervermietet hätte, wenn die Bekl. nicht in der Wohnung verblieben wäre. Der Verkäufer muß nämlich in einem Fall wie hier die verkaufte Sache unbenutzt lassen (vgl. Honsell, JuS 1981, 705).