Keine Nutzungsentschädigung bei fehlendem Rücknahmewillen

Keine Nutzungsentschädigung bei fehlendem Rücknahmewillen; Vorenthaltung der Mietsache

Bestreitet der Vermieter das Vorliegen wesentlicher Mängel und hält deshalb die außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters für unwirksam, scheidet ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung dann aus, wenn der Mieter nach der wirksamen Kündigung die Schlüssel nicht vollständig zurückgegeben und Einrichtungsgegenstände in den Räumen zurückgelassen hat, weil die Räume wegen fehlenden Rücknahmewillens des Vermieters nicht vorenthalten wurden. (Leitsatz der Redaktion)

Nach gefestigter Ansicht in Rechtsprechung und Literatur ist das Merkmal des "Vorenthaltens" in § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. so auszulegen, daß eine Vorenthaltung begrifflich ausscheidet, wenn der Vermieter dem Mieter zu erkennen gibt, daß er das Mietverhältnis nicht als beendet ansieht. Der Bundesgerichtshof hat bereits in seiner Entscheidung vom 22.3.1960 (NJW 1960, 909 f.) dargelegt, daß dem Begriff der Vorenthaltung jedenfalls das Merkmal eines dem Willen des Vermieters widersprechenden Verhaltens des Mieters innewohnt. Der Bundesgerichtshof hat weiter ausgeführt, gerade in dem Fall, in dem der Vermieter die Wirksamkeit einer Kündigung des Mieters in Abrede stelle, fehle es an der Vorenthaltung. In einer solchen Situation dürfe nicht einmal auf die gegebenenfalls fehlende Fähigkeit des Mieters zur Rückgabe abgestellt werden. Die Kritik der Kl. hieran, dies stehe dogmatisch nicht im Einklang mit den Regelungen über den Annahmeverzug, vermag der Senat nicht zu teilen. Zum einen geht es um die Interpretation eines Tatbestandes, das ausdrücklich in der Spezialvorschrift des § 557 Abs. 1 BGB genannt ist. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind für den Fall verspäteter Rückgabe einer Mietsache spezieller als die allgemeinen Regeln über den Annahmeverzug. Im übrigen steht die zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber auch mit den Vorschriften über den Annahmeverzug in Einklang, weil auch im Hinblick auf § 295 BGB allgemein Einigkeit darüber herrscht, daß ein wörtliches Angebot dann nicht erforderlich ist, wenn offenkundig ist, daß der Gläubiger auf seiner Weigerung beharrt (vgl. nur: Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 295 Rn. 4; BGH NJW 2001, 287).

Es besteht weiter in der Rechtsprechung allgemein Einigkeit darüber, daß ein Vermieter, der den Mietvertrag nicht als gekündigt ansieht, die Mietsache auch nicht zurückerhalten will. Solange liegt keine Vorenthaltung vor (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 546 a Rz. 19; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 546 a Rz. 8; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 157 Rz. 5; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 1114; OLG Hamm NJW-RR 1997, 264 f.; ZMR 2003, 354 f.; OLG München WuM 2002, 614; 2003, 279; OLG Düsseldorf WuM 1991, 264 f.; OLG Dresden NJW-RR 2001, 79/80). Der Senat sieht keinen Anlaß, von dieser gefestigten Rechtsprechung, der auch der Senat folgt, abzuweichen.

Im vorliegenden Fall hat das Landgericht auch aus dem unstreitigen Sachverhalt zutreffend entnommen, daß die Kl. im Sinne der vorbezeichneten Rechtsprechung nicht rücknahmebereit gewesen ist. Die Kl. bzw. ihre Hausverwaltung haben stets das Vorliegen relevanter Mängel bestritten. Dies ergibt sich im übrigen aus der vorgelegten Korrespondenz. Dies gilt nicht nur für die Zeit vor Ausspruch der Kündigung, sondern insbesondere für die Zeit danach. Das Festhalten an der klägerischen Position wird besonders deutlich durch ihr Vorbringen im Rechtsstreit, der vor dem Landgericht Potsdam zwischen den Parteien zum Aktenzeichen 3 O 126/00 geführt worden ist. Dort ist erst auf die Widerklage der hiesigen Bekl. hin die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung mit Urteil vom 15.8.2001 festgestellt worden. Die Kl. hatte bis dahin den Standpunkt vertreten, der Mietvertrag bestehe fort, weil keine relevanten Mängel vorlägen. Aus diesem Grund war die Kl. nicht bereit, die Räume zurückzunehmen.

Die Kl. kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, es seien Einrichtungsgegenstände der Bekl. in den vermieteten Räumen zurückgeblieben. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Umfang der zurückgelassenen Gegenstände überhaupt derart war, daß er einer Erfüllung des Herausgabeanspruchs der Kl. entgegengestanden hätte. Darauf kommt es hier nicht an, weil zwischen den Parteien unstreitig ist, daß es sich im wesentlichen um eine Deckenkonstruktion und um sonstiges Inventar handelt, das der Nachmieter insgesamt übernommen hat. Es ist nicht ersichtlich, daß die Kl. insoweit an einer Räumung und Beseitigung überhaupt interessiert gewesen ist. Sie war jedenfalls aufgrund des Einverständnisses des Nachmieters mit dem Zustand der Räume nicht daran gehindert, über die Mieträume nach der Rückgabe zweckgerichtet zu verfügen.

(...)

Nach Beendigung des Mietverhältnisses haftet der Mieter auf Nutzungsentschädigung bis zur Räumung und Rückgabe der Schlüssel. Voraussetzung ist, daß die Mietsache dem Vermieter "vorenthalten" wurde, wozu auch eine Rücknahmebereitschaft gehört.

Die Mieter hatten das Geschäftsraummietverhältnis außerordentlich fristlos wegen Schimmelpilzbefalls gekündigt. Die Vermieterin bestritt die Wirksamkeit der Kündigung. Weil die Schlüssel nicht zurückgegeben worden waren, verlangte die Vermieterin Nutzungsentschädigung.

Mit Urteil vom 23. Juni 2004 wies das OLG Brandenburg die Klage ab. Im Vorprozeß war festgestellt worden, daß die Kündigung wirksam war. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Zeit danach scheitere daran, daß die Mieter die Sache nicht vorenthalten hätten, weil es am Rücknahmewillen der Vermieterin gefehlt habe. Auch wenn der Vermieter die Wirksamkeit der Kündigung in Abrede stelle, gebe er zu erkennen, daß er nicht rücknahmebereit sei.

Der Einsender des Urteils empfiehlt, in solchen Fällen hilfsweise eine Frist zur Herausgabe der Mietsache zu setzen. Dieser Weg dürfte nicht gangbar sein, da eine Rücknahmebereitschaft nicht hilfsweise erklärt werden kann (widersprüchliches Verhalten).

Um das Mietausfallrisiko für den Vermieter zu verringern, sollte der Vermieter - unter Aufrechterhaltung seines Rechtsstandpunkts - nach Rückgabe der Mietsache eine Weitervermietung betreiben.

Stellt sich später heraus, daß die Kündigung unwirksam war, hat nach der Rechtsprechung des BGH zu § 537 BGB der Mieter den Mietausfall zu tragen. Stellt sich später heraus, daß die Kündigung wirksam war, ist bei einer erfolgreichen Weitervermietung der Schaden gering gehalten.