Keine Notwegrente für Wegerechte

Keine Notwegrente für Wegerechte; Grunddienstbarkeit

Ist eine Grunddienstbarkeit über ein Wegerecht im notariellen Kaufvertrag ohne Gegenleistung vereinbart worden, kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht nachträglich eine Notwegrente verlangen.

Die Kl. machen gegen die Bekl. einen Anspruch auf Notwegrente aus § 917 Abs. 1 BGB geltend. Die Bekl. bestreiten diesen Anspruch unter Hinweis auf einen zuvor zwischen den Parteien geschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrag, in dem ihnen ein Anspruch auf Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit eingeräumt worden ist, ohne daß eine entsprechend zu zahlende Geldrente vereinbart worden wäre.

Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht einen Anspruch der Kl. auf Zahlung einer Notwegrente nach § 917 Abs. 2 BGB verneint. Die Berufungskammer hält die Ausführungen des Vorderrichters für zutreffend.

Unter § 2 III des notariellen Kaufvertrages ist den Bekl. eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB eingeräumt worden, die auch ins Grundbuch eingetragen wurde. Eine solche Grunddienstbarkeit unterscheidet sich ihrer Rechtsnatur nach von einem Notwegerecht nach § 917 BGB. Sie ist ein dingliches Recht, das dem dienenden Grundstück als solchem anhaftet und sich auch bei Veräußerung des Grundstücks an diesem fortsetzt, während das Notwegerecht nach § 917 BGB ein schuldrechtlicher Anspruch ist, der jedem Grundstückseigentümer gegenüber erneut geltend gemacht werden muß. Auch bei der Einräumung eines Wege- und Leitungsrechts in Form einer Grunddienstbarkeit kann sich die Verpflichtung zur Zahlung eines Entgelts aus dem zugrunde liegenden schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft ergeben. Das ist aber nur dann der Fall, wenn es auch vereinbart wurde. Vorliegend enthält der Grundstückskaufvertrag keine Hinweise darauf, daß die Parteien die Bewilligung der Grunddienstbarkeit von der Zahlung eines Entgelts abhängig machen wollten. Auch für eine entsprechende ergänzende Vertragsauslegung ist kein Raum, denn die Kl. tragen selber vor, bei Abschluß des Kaufvertrages an ein entsprechendes Entgelt nicht gedacht zu haben, die Bekl. hätten vielmehr für eine einseitige Vertragsgestaltung in ihrem Sinne gesorgt.

Ein entsprechendes Entgelt kann auch nicht nachträglich unter Berufung auf § 917 Abs. 2 BGB gefordert werden. Veranlassung zu einem Vorgehen nach § 917 BGB wäre nur dann gegeben, wenn die begehrte Grundstücksnutzung von der bewilligten Grunddienstbarkeit nicht erfaßt wäre, wie es in einem vom OLG des Landes Sachsen-Anhalt zu einer Baulast entschiedenen Rechtsstreit der Fall war (Urt. vom 26. Mai 1998, Az. 7 U 2128/97, nicht veröffentlicht). Für die Frage, ob der Grundstückseigentümer trotz der im Grundbuch eingetragenen Baulast Anspruch auf eine Geldrente für die Duldung der Nutzung des Notweges nach § 917 Abs. 2 BGB hat, hat das Oberlandesgericht als entscheidend angesehen, daß sich aus einer übernommenen Baulast lediglich ein öffentlich-rechtlicher Anspruch auf Nutzung des Weges ergibt, privatrechtlich daraus aber weder dem dadurch Begünstigten ein Nutzungsanspruch erwächst, noch der Eigentümer dadurch verpflichtet wird, die Nutzung zu dulden. Das Oberlandesgericht hat dementsprechend in dem von ihm zu entscheidenden Fall einen Anspruch des Grundstückseigentümers nach § 917 Abs. 2 BGB bejaht, weil die eingetragene Baulast die Gewährung eines Notwegerechts nach § 917 Abs. 1 BGB nicht überflüssig gemacht hat. Der vorliegende Fall liegt aber anders, weil die Bekl. schon nach der im Grundbuch einzutragenden Grunddienstbarkeit das Recht hatten, den im Grundstückskaufvertrag näher bezeichneten Weg zu benutzen. Für ein weiteres Vorgehen nach § 917 BGB bestand deshalb kein Anlaß. Die Kl. haben schlicht bei Abschluß des Grundstückskaufvertrages versäumt, für die Aufnahme einer entsprechenden schuldrechtlichen Regelung über die Entgeltlichkeit des Wegerechts zu sorgen.

* 15 WEGERECHT

Der Grundstückseigentümer muß dulden, daß der Nachbar ohne Straßenanschluß sein Grundstück als Zufahrt nutzt. Für diesen Notweg hat der Nachbar eine Geldrente zu zahlen. Anders ist es, wenn eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist - etwa das übliche Geh-, Fahr- und Leitungsrecht. In diesen Fällen muß - zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch - durch Vertrag vereinbart werden, ob und was der Begünstigte dafür an den Eigentümer des dienenden Grundstücks leisten soll. Fehlt eine solche Vereinbarung, gibt es nichts! Aber vielleicht muß der Notar haften.

Im notariellen Kaufvertrag war dem zukünftigen Nachbarn ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit eingeräumt worden; eine Geldrente wurde nicht erwähnt. Die Verkäufer verlangten nachträglich eine Geldrente. Diesen Anspruch glauben sie, auf das Notwegerecht stützen zu können.

Mit Urteil vom 9. August 2002 wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Die Voraussetzungen des § 917 BGB lägen nicht vor, da kein Notweg vom Nachbarn beansprucht werde, sondern ein Wegerecht aufgrund einer Grunddienstbarkeit. Wenn in dem Kaufvertrag keine Entschädigung vereinbart sei, bleibe es dabei. Die Frage, ob die Verkäufer nicht einen Amtshaftungsanspruch gegen den Urkundsnotar geltend machen konnten, der diese Frage offenbar schlicht übersehen hatte, brauchte das Landgericht nicht zu prüfen. Allerdings ist - jedenfalls für Berlin, wo in den vergangenen 20 Jahren viele Hinterlandbebauungen nur über Grunddienstbarkeiten ermöglicht wurden - festzustellen, daß Entgeltvereinbarungen für die Einräumung eines Wegerechts eher die Ausnahme darstellen.

Achtung: Anders ist es, wenn eine Nutzung nicht aufgrund einer Grunddienstbarkeit, sondern durch öffentliche Baulast erfolgt. In einem solchen Fall kann der belastete Grundstückseigentümer Geldrente fordern.