Keine Notverwalterbestellung nach Verwalterwahl

Ein auf Einsetzung eines Notverwalters gemäß § 26 Abs. 3 WEG gerichtetes Verfahren kann nicht fortgeführt werden, sobald die Gemeinschaft einen neuen Verwalter gewählt hat. Wird die neue Verwalterwahl der Gemeinschaft angefochten, kann eine etwa gebotene Regelung über die Verwaltung nur noch durch einstweilige Anordnung in dem Beschlußanfechtungsverfahren getroffen werden.

Rechtsfehlerfrei legt das Landgericht die Voraussetzungen für die Einsetzung eines Verwalters durch das Gericht fest. Auf Antrag eines Wohnungseigentümers kann das Wohnungseigentumsgericht einen Verwalter nicht nur unter den Voraussetzungen des § 26 Abs. 3 WEG gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG bestellen, sondern auch gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Verwirklichung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung, der sich aus § 21 Abs. 4 WEG ergibt (BayObLG NJW-RR 1989, 461 m. w. N.; vgl. auch Senat WEG 1988, 168 = M 1988, 322 = GE 1988, 1229). Der Richter muß sich dabei nicht darauf beschränken, die sich weigernden Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Verwalterbestellung zu verpflichten, sondern kann auch selbst unmittelbar einen Verwalter bestellen (§ 43 Abs. 2 WEG).

Ohne Rechtsirrtum macht der angefochtene Beschluß die gerichtliche Bestellung eines Verwalters davon abhängig, daß ein Verwalter fehlt. Insoweit sind die Voraussetzungen für die Verwalterbestellung nach §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG keine anderen als nach §§ 26 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG (BayObLG a.a.O.), denn die Einsetzung eines gerichtlichen Notverwalters ist ein Unterfall der vom Gericht ersatzweise durchzuführenden ordnungsmäßigen Verwaltung.

Rechtlich nicht zu billigen ist jedoch die Auffassung des Landgerichts, daß noch zum Zeitpunkt seiner Entscheidung am 3. April 1990 ein Verwalter fehle. Zwar war die Amtszeit der Beteiligten zu 1) seit dem 30. Oktober 1989 beendet. Das Landgericht stellt jedoch in dem angefochtenen Beschluß selbst fest, daß nach Einsetzung des gerichtlichen Verwalters durch den Beschluß des Amtsgerichts vom 30. Juni 1989 zumindest zweimal, nämlich am 26. Juli 1989 und am 1. September 1989, der Beteiligte zu 2) als Verwalter durch Mehrheitsbeschluß gewählt worden ist.

Nach § 26 Abs. 3 WEG geschieht die Bestellung eines gerichtlichen Notverwalters "bis zur Erhebung des Mangels", also solange ein von der Eigentümergemeinschaft gewählter Verwalter fehlt. Stützt sich die Bestellung durch das Gericht auf § 21 Abs. 4 WEG, gilt nichts anderes (BayObLG a.a.O.). Auch der gerichtlich ernannte Verwalter ist im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG bestellt, weil der Gerichtsbeschluß den von allen Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 4 WEG geschuldeten Beschluß ersetzt. Die Amtszeit des gerichtlichen Notverwalters endet, sofern das einsetzende Gericht nichts anderes bestimmt, wie bei jedem anderen Verwalter durch Abberufung infolge eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, spätestens nach fünf Jahren (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Andernfalls würde dem Gerichtsbeschluß eine stärkere Wirkung als einem Mehrheitsbeschluß der Eigentümer beigelegt, nämlich eine stillschweigende Sperre für Neuwahlen durch die Gemeinschaft. Eine solche Blockade kann dem Beschluß des Amtsgerichts vom 30. Juni 1989 aber nicht ohne weiteres entnommen werden.

Zu Unrecht meint das Landgericht, die Wahlen vom 26. Juli 1989 und 1. September 1989 zur Bestellung des Beteiligten zu 2) seien unbeachtlich, weil die betreffenden Eigentümerbeschlüsse angefochten worden seien und das Amtsgericht Spandau in den Beschlußanfechtungsverfahren die Wirksamkeit der Wahlen des Beteiligten zu 2) durch einstweilige Anordnungen vom 14. August 1989 und 15. November 1989 - 70 II 109/89 - ausgesetzt habe. Damit ist zwar den Wahlen zunächst die Wirksamkeit genommen, doch reicht dies nicht aus, bereits das Fehlen eines gewählten Verwalters im Sinne des § 26 Abs. 3 WEG anzunehmen. Denn der Schwebezustand dieser Wahlen kann jederzeit enden, indem etwa die einstweiligen Anordnungen aufgehoben oder die Beschlußanfechtungsanträge zurückgenommen bzw. rechtskräftig zurückgewiesen werden.

Sobald eine Verwalterwahl stattgefunden hat, hindert sie demgemäß die gerichtliche Einsetzung eines Notverwalters. Die Gemeinschaft hat hier ihre Verpflichtung zur ordnungsmäßigen Verwaltung zunächst formal erfüllt. Ob die Verwalterwahl auch inhaltlich ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist ggf. in dem Beschlußanfechtungsverfahren zu prüfen. Soweit sich Wohnungseigentümer durch die neue Verwalterwahl benachteiligt sehen, sind sie auch in diesen Fällen nicht schutzlos gestellt. Denn sie können im Rahmen des Beschlußanfechtungsverfahrens anregen, daß im Wege einstweiliger Anordnung ein anderer Verwalter vorläufig eingesetzt wird.

Für die Weiterführung eines Hauptverfahrens auf gerichtliche Verwalterbestellung ist somit nach einem Tätigwerden der Wohnungseigentümer kein Raum mehr. Nur so kann eine ausreichende zeitliche Koordination der gerichtlichen Verwalterbestellung erreicht werden.