Keine Nichtzulassungsbeschwerde bei Verstoß gegen vorgesehenen Instanzenzug

Keine Nichtzulassungsbeschwerde bei Verstoß gegen vorgesehenen Instanzenzug; Verwalterhaftung

Auch wenn über die Verwalterhaftung unrichtig im Instanzenzug durch das Landgericht und das Oberlandesgericht (statt Amtsgericht und Landgericht) entschieden worden ist, ist die Nichtzulassungsbeschwerde an den BGH grundsätzlich ausgeschlossen, weil eine WEG-Sache vorliegt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Kl., zwei Wohnungseigentümergemeinschaften, verlangen von der Bekl. Schadensersatz wegen Baumängeln. Sie haben ihre Klage sowohl auf Gewährleistungsansprüche gegen die Bekl. als Bauunternehmerin gestützt als auch auf den Umstand, dass sie von der Bekl. als ehemaliger Verwalterin des Wohnungseigentums nicht auf das Bestehen solcher Rechte hingewiesen worden sind. Das Landgericht hat der Klage gestützt auf § 635 BGB a. F. stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Bekl. mit der Nichtzulassungsbeschwerde.

II. 2 Das Berufungsgericht lässt offen, ob hinsichtlich des - in der Berufungsinstanz dem Grunde nach unstreitigen - Anspruchs gemäß § 635 BGB a. F. Verjährung eingetreten ist. Wenn der Schadensersatzanspruch aus dem Bauvertrag verjährt sei, hafte die Bekl. nämlich wegen der Verletzung der Pflichten aus dem Verwaltervertrag gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.

III. 3 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig. Indem das Berufungsgericht die Frage der Verjährung des Gewährleistungsanspruchs offen gelassen und den Schadensersatzanspruch alternativ entweder aus dem Bauvertrag oder aus dem Verwaltervertrag hergeleitet hat, hat es die Verurteilung auf beide Streitgegenstände gestützt.

4 1. Hinsichtlich des auf § 635 BGB a. F. gestützten Teils der Berufungsentscheidung ist die Nichtzulassungsbeschwerde mangels Begründung unzulässig.

5 2. Soweit sich die Bekl. gegen die Verurteilung wegen der Verletzung von Pflichten aus dem Verwaltervertrag gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG wendet, ist die Nichtzulassungsbeschwerde gemäß § 62 Abs. 2 WEG nicht statthaft.

6 a) Das Berufungsgericht hat sachlich über einen Anspruch im Sinne von § 43 Nr. 3 WEG und damit über eine Wohnungseigentumssache gemäß § 62 Abs. 2 WEG entschieden. Auch eine auf die Verletzung von Verwalterpflichten gestützte Klage gegen einen ehemaligen Verwalter fällt unter § 43 Nr. 3 WEG (st. Rspr., zuletzt Senat, Beschluss vom 9. Dezember 2010 - V ZB 190/10, GE 2011, 897 = WuM 2011, 185 Rn. 11 m. w. N.). Dass das Oberlandesgericht über die Berufung entschieden hat, nachdem das Landgericht die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts übersehen und in der Sache entschieden hat, ist ebenso unerheblich wie der Umstand, dass das Landgericht die bereits erstinstanzlich geltend gemachten Ansprüche wegen der Verletzung von Pflichten aus dem Verwaltervertrag sachlich nicht geprüft hat, weil es der Klage gestützt auf den Bauvertrag stattgegeben hat. Der Regelungstechnik des Gesetzes zufolge ist der Ausschluss der Nichtzulassungsbeschwerde nicht darauf bezogen, dass das Landgericht als Berufungsgericht entschieden hat, sondern auf das in der Berufungsinstanz angewandte materielle Recht.

7 b) Die Rüge einer Verletzung des rechtlichen Gehörs, die mit einem Verstoß gegen § 308 Abs. 1 ZPO begründet worden ist, führt nicht zur Statthaftigkeit der Nichtzulassungsbeschwerde. Im Kern macht die Bekl. geltend, das Berufungsgericht habe nur über den Anspruch aus § 635 BGB a. F. entscheiden dürfen, und ihr sei der Sache nach die Nichtzulassungsbeschwerde abgeschnitten worden, indem die Entscheidung über die Verjährung dieses Anspruchs gestützt auf den Anspruch aus dem Verwaltervertrag unterblieben sei. Ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG eröffnet aber keinen gesetzlich nicht vorgesehenen Instanzenzug (vgl. BVerfGE 107, 395, 411 f.), sondern muss mit der Anhörungsrüge gemäß § 321 a ZPO geltend gemacht werden. Nichts anderes ergibt sich aus dem von der Bekl. herangezogenen Grundsatz der Meistbegünstigung, der schon deshalb nicht einschlägig ist, weil die Entscheidung in der richtigen Form ergangen ist. Ihr Einwand, der Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG habe sich erst durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24. März 2011 (I ZR 108/09, GRUR 2011, 521 ff.) „konkretisiert", und sie habe daher keine fristgerechte Anhörungsrüge erheben können, führt nicht weiter. Abgesehen davon, dass nicht jeder Verfahrensfehler und erst recht nicht eine zeitlich nach der Urteilsverkündung ergangene höchstrichterliche Entscheidung einen Verstoß gegen das rechtliche Gehör begründen kann, übersieht die Nichtzulassungsbeschwerde, dass die Prüfung der von ihr bemängelten Verfahrensfehler die Zulässigkeit des Rechtsmittels voraussetzt. Insbesondere kann die behauptete fehlende sachliche Zuständigkeit des Berufungsgerichts keine weitere Instanz eröffnen.

Das Vorliegen einer WEG-Sache schließt die Nichtzulassungsbeschwerde grundsätzlich aus, auch wenn der Rechtsstreit im falschen Instanzenzug entschieden worden ist.

Zwei Wohnungseigentümergemeinschaften verlangen Schadensersatz wegen Baumängeln in Höhe von 650.000 €. Sie haben ihre Klage sowohl auf Gewährleistungsansprüche gegen die Beklagte als Bauunternehmerin gestützt als auch auf den Umstand, dass sie von der Beklagten als ehemaliger Verwalterin des Wohnungseigentums nicht auf das Bestehen solcher Rechte hingewiesen worden sind.

Das LG hat der Klage gestützt auf § 635 BGB a. F. stattgegeben. Das OLG hat die Berufung zurückgewiesen: Die Frage der Verjährung der Gewährleistungsansprüche könne offen bleiben, weil jedenfalls die Verwalterhaftung durchgreife. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde an den BGH. Angegriffen wird nur die Bejahung der Verwalterhaftung.

Die Nichtzulassungsbeschwerde wird als unzulässig verworfen. Das OLG hat den Schadensersatzanspruch sowohl aus dem Bauvertrag als auch aus dem Verwaltervertrag hergeleitet. Die Herleitung aus dem Bauvertrag ist nicht im Einzelnen angegriffen worden. Hinsichtlich der Herleitung aus dem Verwaltervertrag liegt eine WEG-Sache vor, für die eine Nichtzulassungsbeschwerde nach § 62 Abs. 2 WEG grundsätzlich ausgeschlossen ist. Unerheblich ist, dass über die Verwalterhaftung richtig im Instanzenzug AG/LG zu entscheiden gewesen wäre.

In Zivilsachen können Rechtsmittel beim BGH nur durch die eigens bei diesem zugelassenen Revisionsanwälte eingelegt werden. Diese müssten mit dem Grundsatz vertraut sein, dass Revisionsangriffe (hier in Gestalt der Nichtzulassungsbeschwerde) bei doppelten Begründungen im Urteil der Vorinstanz gegen beide Anspruchsgrundlagen gerichtet werden müssen. Die Entscheidung im falschen Instanzenzug nimmt der Streitsache nicht den Charakter als WEG-Sache. Ähnlich hat der BGH durch Beschluss vom 20. Mai 2011 - V ZR 250/10 - GE 2011, 1244 - hinsichtlich der Zulässigkeit der Revision entschieden.