Keine Nebenkostenvorschüsse nach Abrechnungsreife

Keine Nebenkostenvorschüsse nach Abrechnungsreife; Sollvorschüsse

Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann ordnungsgemäß, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen des Vermieters und nicht die vom Mieter geschuldeten Sollvorschüsse enthält.

Nebenkostenvorschüsse können für das Jahr 1998 nicht mehr verlangt werden, da zwischenzeitlich entsprechend § 20 Abs. 3 S. 4 NMV insoweit Abrechnungsreife eingetreten ist. Daher könnten allenfalls noch Ansprüche aus einer entsprechenden - ordnungsgemäßen - Abrechnung geltend gemacht werden. Denn die Vorschüsse werden nur als Abschlag im Hinblick auf die zu erstellende Abrechnung geschuldet. Ist die Abrechnung aber erstellt oder zumindest Abrechnungsreife eingetreten, entfällt die Verpflichtung zur Zahlung von Vorschüssen.

Daran ändert im vorliegenden Fall auch der Umstand nichts, daß der Kl. in die Betriebskostenabrechnung für 1998 nicht die tatsächlich gezahlten, sondern als "Sollvorschüsse" die geschuldeten Vorschüsse eingestellt hat. Denn eine solche Abrechnung ist nach ständiger Rechtsprechung der Kammer nicht ordnungsgemäß (vgl. Urt. v. 7.7.2000 - 64 S 69/00 -; Urt. v. 5.9.2000 - 64 S 167/00 -). Eine Abrechnung ist nur dann ordnungsgemäß im Sinne des § 259 BGB, wenn sie über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben abrechnet (vgl. BGH NJW 1982, 573). Sollvorschüsse sind jedoch keine tatsächlichen Einnahmen, sondern rein buchungstechnische Rechnungsposten. Entspricht die vom Vermieter erstellte Abrechnung diesen Anforderungen nicht, werden die Nachzahlungsansprüche nicht fällig. Die Erstellung einer derartigen fehlerhaften Abrechnung führt insbesondere auch nicht dazu, daß der Vermieter nach Abrechnungsreife weiterhin die Vorschüsse einfordern könnte.

Nach Eintritt der Abrechnungsreife - in der Regel also ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes - können Nebenkostenvorschüsse für diesen Zeitraum nicht mehr geltend gemacht werden.

Der Vermieter hatte in einer Betriebskostenabrechnung nicht die vom Mieter gezahlten Vorschüsse aufgeführt, sondern die geschuldeten Sollvorschüsse. Nach Abrechnungsreife, also ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, verlangte er Zahlung der Miete zzgl. noch nicht geleisteter Nebenkostenvorschüsse (die er in seiner Betriebskostenabrechnung als fiktiv bereits gezahlt eingestellt hatte).

Das Landgericht Berlin wies in seinem Urteil vom 13. Oktober 2000 insoweit die Klage ab, denn es meinte, eine ordnungsgemäße Abrechnung liege nicht vor. Dann kann nach allgemeiner Meinung der Vermieter nicht mehr für die Zukunft Betriebskostenvorschüsse verlangen. Die 64. Kammer verwies auf ihre ständige Rechtsprechung, wonach nur die tatsächlichen Einnahmen in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden dürfen.

Die Zivilkammer 64 des Landgerichts ist in diesen Fällen ausgesprochen konsequent penibel. Auf einer etwas anderen Linie liegt das Urteil der 62. Kammer (GE 2000, 1623) für preisfreien Wohnraum (ebenso wohl Langenberg, Betriebskostenrecht, 2. Aufl. 2000 G Rdn. 32). Auf der sicheren Seite ist man aber jedenfalls, wenn man so verfährt, wie es die ZK 64 vorschreibt.