Keine nachträgliche Korrektur von Nachlässigkeitsfehlern einer Betriebskostenabrechnung für Gewerberaum nach Saldoausgleich

Keine nachträgliche Korrektur von Nachlässigkeitsfehlern einer Betriebskostenabrechnung für Gewerberaum nach Saldoausgleich, deklaratorisches Schuldanerkenntnis, konkludenter kausaler Anerkenntnisvertrag, Korrekturvorbehalt in Betriebskostenabrechnung

1. Hat der Gewerberaummieter eine Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter den Saldo ausgeglichen, sind Vermieter und Mieter mit einer nachträglichen Korrektur der Abrechnung, die bereits vor dem Saldoausgleich durch gründliche Prüfung hätte offenbar werden können, ausgeschlossen; insoweit liegt konkludent ein kausaler Anerkenntnisvertrag (deklaratorisches Schuldanerkenntnis) vor.

2. Zur Reichweite eines Korrekturvorbehalts in einer Betriebskostenabrechnung.

Die Kl. betreibt ein Einkaufszentrum, in dem die Bekl. zu 1) Gewerberäume gemietet hat. Die Bekl. zu 2) ist Mietbürgin. Die Kl. rechnete über Betriebskosten für 2001 bis 2003 ab. Daraus ergab sich eine Gesamtnachforderung von 2.700 €. Die Abrechnung enthielt folgenden Korrekturvorbehalt: "Sollten sich Rechnungen bzw. Kosten sowie Zählerstände im nachhinein ändern bzw. im nachhinein bei uns eingehen, behalten wir uns eine anteilige Nachberechnung vor." Die Bekl. zu 1) glich den Saldo aus. Nach dem Saldoausgleich nahm die Kl. eine Abrechnungskorrektur vor, weil aufgrund von Ansprüchen anderer Mieter die Heizkostenabrechnung noch einmal überprüft wurde und die Überprüfung zu dem Ergebnis gelangte, daß falsche Zuordnungen bei der Verteilung der Heizkosten vorgenommen worden waren. Die Kl. korrigierte die Abrechnung der Bekl. mit der Folge, daß die Nachzahlung statt 2.722,18 € nunmehr 7.614,36 € ergab. Den restlichen Nachforderungsanspruch in Höhe von 4.892,18 € macht die Kl. vorliegend geltend. Die Bekl. verweigert die Zahlung mit der Begründung, die Kl. sei mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahre 2001 - 2003 nicht zu. Sie war gehindert, nach Ausgleich der zunächst erteilten Nebenkostenabrechnungen diese nachträglich zu korrigieren und weitere Nachforderungen zu erheben. Die Parteien haben hinsichtlich der mit Schreiben vorn 16.12.2004 abgerechneten Beträge einen kausalen Anerkenntnisvertrag (sog. deklaratorisches Schuldanerkenntnis) geschlossen. Denn in der Übermittlung der Abrechnung liegt ein Angebot des Vermieters, sich hinsichtlich des Nachforderungsbetrages auf eine Mieterhöhung zu verständigen, welches durch den Zahlungsausgleich seitens der Bekl. akzeptiert worden ist. Für die Annahme eines solchen deklaratorischen Schuld-anerkenntnisses spricht auch, daß beide Seiten ein berechtigtes Interesse daran haben, daß alsbald Klarheit über die Verpflichtungen aus dem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum hergestellt wird.

Entgegen der Auffassung der Kl. kann ein solcher Schuldbestätigungsvertrag nicht nur durch ausdrückliche Vereinbarung, sondern auch durch konkludentes Verhalten geschlossen werden. Die Vorschrift des § 546 Abs. 4 BGB steht dem nicht entgegen. Danach sind zwar Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 3 BGB abweichen, insbesondere also Vereinbarungen, die die Einwendungsfrist des Mieters aus § 556 Abs. 3 S. 5 BGB verkürzen, unwirksam. Vorliegend sind jedoch § 556 Abs. 3, Abs. 4 BGB nicht anwendbar, da § 556 BGB ausschließlich für Wohnraum gilt, streitgegenständlich jedoch ein Mietverhältnis über Gewerberaum ist. Im übrigen geht das Gericht im Einklang mit der wohl herrschenden Auffassung davon aus, daß sich § 556 Abs. 4 BGB auch bei Wohnraummietverhältnissen lediglich auf generelle Absprachen zu Lasten des Mieters schon im Mietverhältnis beschränkt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556, Rz. 402 ff.).

Das Anerkenntnis hat zur Folge, daß jede Partei im Grundsatz mit solchen nachträglichen Einwänden ausgeschlossen ist, die bereits vor dem Saldoausgleich auf Grund gründlicher Prüfung hätten angebracht werden können. Der Einwendungsausschluß gilt damit für alle Fehler, die sich bereits aus der Abrechnung feststellen ließen. Denn eine unrichtige Verteilung der unverändert gebliebenen Gesamtkosten läßt sich bereits der fehlerhaften Abrechnung vom 16.12.2004 entnehmen. Demzufolge hat auch die Kl. nach nochmaliger Überprüfung der Abrechnung den Fehler festgestellt.

Dem steht auch nicht entgegen, daß die Kl. sich im Schreiben vom 16.12.2004 eine anteilige Nachberechnung vorbehalten hat. Denn dieser Vorbehalt bezieht sich nur auf Fälle, in denen sich Rechnungen bzw. Kosten sowie Zählerstände im nachhinein ändern bzw. im nachhinein bei der Kl. eingehen. Eine solche Fallkonstellation ist vorliegend jedoch nicht gegeben. Die Gesamtkosten haben sich nicht geändert, und es sind auch nicht nachträglich weitere Rechnungen bei der Kl. eingegangen. Vielmehr sind einzig und allein die unveränderten Gesamtheizungskosten in anderem Umfang auf die einzelnen Mietvertragsparteien aufgeteilt worden. Gerade dieser Fall wird jedoch von dem Vorbehalt der Kl. im Schreiben vom 16.12.2004 nicht umfaßt. Entgegen der Auffassung der Kl. kommt eine Auslegung des Vorbehalts dahingehend, daß generell eine Abänderungsmöglichkeit für die Kl. gegeben sein sollte, nicht in Betracht. Dem steht der ausdrückliche Wortlaut entgegen. Auf Grund dieses Wortlauts konnte die Bekl. zu 1) davon ausgehen, daß der Vorbehalt für die Fälle gelten soll, in denen sich eine nachträgliche Änderung der abgerechneten Gesamtkosten ergibt. Einen generellen Abänderungsvorbehalt hat die Kl. jedenfalls im Abrechnungsschreiben nicht erklärt. Im übrigen sind auch durchaus Fälle denkbar, in denen sich nachträglich die bereits abgerechneten Gesamtkosten erhöhen, beispielsweise dadurch, daß der Vermieterin nach Erteilung der Abrechnungen noch weitere Rechnungen für den Abrechnungszeitraum zugehen.

Hat der Gewerberaumvermieter eine Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter den Saldo ausgeglichen, sind Vermieter und Mieter mit einer nachträglichen Korrektur der Abrechnung, die bereits vor dem Saldoausgleich durch gründliche Prüfung hätte offenbar werden können, ausgeschlossen, weil insoweit konkludent ein Anerkenntnisvertrag zustande gekommen ist, entschied das AG Brandenburg/Havel.

Die Klägerin betreibt ein Einkaufszentrum, in welchem die Beklagte zu 1) Gewerberäume gemietet hat. Die Beklagte zu 2) ist Mietbürgin. Am 16. Dezember 2004 rechnete die Klägerin über die Betriebskosten für 2001 bis 2003 ab, woraus sich eine Gesamtnachforderung von rd. 2.700 €. ergab. Im Anschreiben hieß es: "Sollten sich Rechnungen bzw. Kosten sowie Zählerstände im nachhinein ändern bzw. im nachhinein bei uns eingehen, behalten wir uns eine anteilige Nachberechnung vor." Nachdem die Beklagte zu 1) den Saldo ausgeglichen hatte, nahm die Klägerin unter dem 19. Dezember 2005 eine Abrechnungskorrektur vor, weil es bei der Verteilung der Heizkosten auf die einzelnen Mieter zu einer falschen Zuordnung gekommen war. Daraus resultierte nunmehr eine Nachforderung von insgesamt rd. 7.600 €. Wegen des Differenzbetrages erhob die Klägerin Zahlungsklage.

Das Amtsgericht Brandenburg a. d. H. wies die Klage ab. Durch die Übermittlung der ursprünglichen Abrechnungen (= Angebot) und die daraufhin erfolgten Nachzahlungen (= Annahme) sei nämlich konkludent ein kausaler Anerkenntnisvertrag (sog. deklaratorisches Schuldanerkenntnis) zustande gekommen. Demzufolge sei jede Partei im Grundsatz mit solchen nachträglichen Einwänden ausgeschlossen, die bereits vor dem Saldoausgleich aufgrund gründlicher Prüfung hätten angebracht werden können. Insofern habe sich die unrichtige Verteilung der unverändert gebliebenen Heizkosten bereits der fehlerhaften Ausgangsrechnung entnehmen lassen. Eine Ausnahme hiervon gelte auch nicht angesichts des im Anschreiben gemachten Vorbehaltes, denn dieser habe gerade keine generelle Abänderungsmöglichkeit vorgesehen, sondern sich ausdrücklich nur auf nachträgliche Änderungen der zugrunde liegenden Rechnungen, Kosten und Zählerstände bezogen. Die (bloß) anderweitige Verteilung der konstant gebliebenen Heizkosten falle nicht darunter.

1. Die Entscheidung entspricht der bislang h. M., wonach in der Erteilung einer Nebenkostenabrechnung und dem vorbehaltlosen Ausgleich des Abrechnungssaldos regelmäßig ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis im Sinne der §§ 781, 782 BGB zu erblicken ist, mit der Folge, daß jede Mietpartei im Nachgang keine Einwendungen mehr erheben kann, die sie bereits bei Rechnungserteilung hätte vorbringen können (siehe Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, 8. Aufl. 2003, § 556 BGB, Rdnr. 85 - m. w. N. in Fn. 459 f.). Während bei Gewerbemietverhältnissen kein triftiger Grund besteht, davon abzuweichen, ist fraglich, ob dies auch für Wohnraummietverhältnisse gelten kann.

a) Insofern besteht zunächst die Besonderheit, daß durch die Mietrechtsreform für den Bereich des preisfreien Wohnraums seitens des Vermieters eine Abrechnungsfrist und seitens des Mieters eine Einwendungsfrist von jeweils zwölf Monaten eingeführt wurde (§ 556 Abs. 3 S. 2 bzw. S. 5 BGB), deren Ablauf grundsätzlich zum Ausschluß von Nachforderungen des Vermieters respektive Einwendungen des Mieters führt (§ 556 Abs. 3 S. 3 bzw. S. 6 BGB). Daraus wird zum Teil gefolgert, daß entgegen der überkommenen h. M. der vorbehaltlose Ausgleich des Abrechnungsergebnisses (Nachzahlung/Guthaben) nicht mehr als deklaratorisches Schuldanerkenntnis interpretiert werden könne, weil die (jeweils) einjährige Ausschlußfrist einen überschaubaren Zeitraum darstelle, innerhalb dessen die Mietparteien ohne weiteres noch mit Nachforderungen und Einwänden zu rechnen hätten, ohne sich solche vorbehalten zu müssen (vgl. LG Berlin, GE 2006, 125, 127). Dies vermag indes nicht zu überzeugen, denn folgerichtig wäre dann auch bei Gewerbemietverhältnissen nicht mehr von einem Anerkenntnis auszugehen, obschon dort keinerlei Ausschlußfristen gelten, so daß im Grunde jederzeit noch mit nachträglichen Korrekturen oder Beanstandungen gerechnet werden müßte. Letzteres würde aber dem berechtigten Interesse beider Mietparteien zuwiderlaufen, daß alsbald Klarheit über die Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum herrschen soll (Schmidt-Futterer/Langenberg, 9. Aufl. 2007, § 556 BGB, Rdnr. 406). Jedenfalls erscheint das Argument, ein Vorbehalt sei wegen der nach § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB neuerdings ohnehin nur befristeten Möglichkeit zur Geltendmachung von Nachforderungen entbehrlich, nicht stichhaltig. Zumal wenn man bedenkt, daß nach § 20 Abs. 3 S. 4 NMV für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums schon seit langem eine - ebenfalls ausschlußbewehrte - zwölfmonatige Abrechnungsfrist gilt, ohne daß sich die Rechtsprechung bisher daran gehindert sah, in solchen Fällen ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis anzunehmen (z. B. LG Berlin, GE 1999, 909, 911; GE 2000, 1686 f.).

b) Zweifelhaft ist freilich, ob der Annahme eines Schuldanerkenntnisses jetzt § 556 Abs. 4 BGB entgegensteht (offengelassen in BGH, GE 2006, 246 f.). Danach sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 3 BGB abweichen, unwirksam. Hierzu zählen grundsätzlich auch Verkürzungen der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist. Geht man daher in Anbetracht der vorbehaltlosen Rechnungsbegleichung durch den Mieter vom Abschluß eines Anerkenntnisvertrages mit der Wirkung eines vorzeitigen Einwendungsverzichts aus, mag es zwar nach dem Wortlaut des § 556 Abs. 4 BGB durchaus nahe liegen, darin eine für ihn nachteilhafte Vereinbarung zu sehen (vgl. Sternel, ZMR 2001, 937, 940). Nach richtiger Lesart ist der Anwendungsbereich des § 556 Abs. 4 BGB jedoch im Wege teleologischer Reduktion auf solche Absprachen zu Lasten des Mieters zu beschränken, die es ihm generell verwehren wollen, die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB voll auszuschöpfen (AG Mitte, GE 2006, 1045, 1047 m. w. N.). Im Einzelfall können sich die Mietparteien daher nach wie vor wirksam (auch konkludent) dazu verständigen, daß das Abrechnungsergebnis bereits vor Ablauf der gesetzlichen Einwendungsfrist, die lediglich eine zeitliche Höchstgrenze festlegt (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 BGB, Rdnr. 411), für beide Seiten verbindlich werden soll. Insbesondere wenn eine dahingehende Verständigung ausdrücklich erfolgt, wäre es schlechterdings nicht nachvollziehbar, warum eine solche Vereinbarung mit dem Makel der Unwirksamkeit behaftet sein sollte.

2. Nur in extremen Ausnahmefällen kommt bei Gewerberaum eine Abrechnungskorrektur nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB in Betracht, wenn die angesetzten Kosten den tatsächlichen nicht einmal annähernd entsprechen und der fehlerhafte Ansatz für den Mieter offensichtlich ist (OLG Hamburg, WuM 1991, 598). Es empfiehlt sich daher, in jedem Fall einen Korrekturvorbehalt in die Abrechnung aufzunehmen. Bei dessen Formulierung sollte man indes möglichst vermeiden, zu sehr ins Detail zu gehen, da ansonsten - wie hier - die Gefahr besteht, daß einzelne Sachverhalte unberücksichtigt bleiben und deshalb vom Vorbehalt nicht erfaßt werden. Hingegen kann eine beispielhafte Aufzählung von Berichtigungsgründen ohne abschließenden Charakter ("insbesondere") später als Auslegungsgrundlage hilfreich sein.