Keine nachträgliche Anrechnungsbestimmung für Teilzahlung durch Jobcenter

Keine nachträgliche Anrechnungsbestimmung für Teilzahlung durch Jobcenter; Anrechnung auf Betriebskosten; Leistungsbestimmung; Verrechnung; fristlose Kündigung

Erfolgt nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Teilzahlung durch das Jobcenter ohne Anrechnungsbestimmung, ist der Vermieter berechtigt, die Zahlung auch auf fällige Betriebskostennachforderungen anzurechnen. Eine spätere Leistungsbestimmung durch das Jobcenter ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Nachdem die Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung am 9. Januar 2008 aufgrund einer außergerichtlichen Einigung den Rechtsstreit insgesamt in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hatte das Gericht gemäß § 91 a Absatz 1 Satz 1 ZPO über die Kosten des Rechtsstreites unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluß zu entscheiden.

Es entsprach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, die Kosten des Rechtsstreites dem Bekl. aufzuerlegen, weil er ohne die übereinstimmende Erklärung der Hauptsachenerledigung unterlegen wäre:

Mit der Klage wurde die Räumung der vom Bekl. angemieteten Wohnung verlangt unter Berufung auf die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges vom 25. Juli 2007: §§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Absatz 3 BGB. Diese Kündigung wurde gestützt auf Mietzinsrückstände in Höhe von 2.621.55 € bei einem monatlichen Mietzins von zuletzt 419,06 €. Zugleich wurde die Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von zuletzt 2.390 € verlangt.

Der zuletzt offene Rückstand des Mietzinses in Höhe von 2.390 € ist unstreitig geblieben.

Streitig war nur die Frage, ob die Kl. eine eingegangene Zahlung zu Recht gemäß § 366 Absatz 2 BGB auf die jeweils zunächst fällige Schuld verrechnen durfte oder ob eine Bestimmung der Anrechnung der Leistung gemäß § 366 Absatz 1 BGB vorlag:

Bei einer Zahlung durch das Jobcenter Neukölln am 1. Dezember 2006 in Höhe von 1.075,95 € nahm die Kl. die Verrechnung gemäß § 366 Absatz 2 BGB auf die jeweils zunächst fällige Schuld vor. [...]

Danach setzte sich dieser Rückstand neben Nachzahlungsbeträgen aus der Heizkostenabrechnung 2004 in Höhe von 1.293,65 € und der Betriebskostenabrechnung 2005 in Höhe von 237,83 €, aus Restbeträgen des Mietzinses in Höhe von jeweils 6,80 € für die Monate Januar bis März 2006 und aus dem vollen Mietzinsrückstand in Höhe von jeweils 419,06 € für die Monate November 2006 und Dezember 2006 zusammen. Bei dieser Verrechnung ist die Kündigung nicht gemäß § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, weil die Kl. nicht hinsichtlich der fälligen Mieten befriedigt wurde. Damit war nicht nur der Zahlungsanspruch, sondern auch der Räumungsanspruch weiterhin begründet.

Am 24. Oktober 2007 und mithin fast elf Monate nach der Zahlung vom 1. Dezember 2006 in Höhe des Betrages von 1.075,95 € und nach Rechtshängigkeit am 11. Oktober 2007 erläuterte das Jobcenter seine Zahlung. [...]

Bei Anrechnung der Leistung gemäß dieser nachträglichen Erläuterung würde sich zwar der gleiche offene Restbetrag ergeben, dieser würde sich aber lediglich zusammensetzen aus den Nachzahlungsbeträgen aus der Heizkostenabrechnung 2003 in Höhe von 1.043,85 € und der Heizkostenabrechnung 2004 in Höhe von 1.346,15 €. Bei dieser Anrechnung der Leistung wäre die Kündigung gemäß § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, weil fälliger Mietzins gezahlt wäre. Betriebskosten im Sinne des § 556 BGB stellen keine Mieten im Sinne von § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB dar. Dann wäre der Räumungsanspruch nicht mehr begründet gewesen.

Gemäß § 366 Absatz 1 BGB ist bei der Anrechnung einer Leistung auf mehrere Forderungen zunächst nach der Anrechnungsbestimmung des Schuldners zu verfahren. Bei der Zahlung von 1.075,95 € am 1. Dezember 2006 war eine ausdrückliche Anrechnungsbestimmung nicht getroffen. Aber auch eine konkludente Anrechnungsbestimmung wurde nicht getroffen. Denn eine solche würde voraussetzen, daß der Kl. eine offensichtliche und zweifelsfreie Zuordnung der Leistung zu bestimmten Forderungen hätte möglich sein müssen. Dies ist aber vorliegend nicht der Fall: Denn daß sich der gezahlte Betrag zusammensetzen soll aus dem Mietzins November und Dezember 2006 in Höhe von zusammen 798.48 € aus 231,83 € für die Betriebskostenabrechnung 2005 sowie aus jeweils 19,82 € ebenfalls für November und Dezember 2006 war dem Betrag von 1.075,95 € keineswegs eindeutig und zweifelsfrei zu entnehmen.

Damit hat die Kl. zu Recht die Anrechnung gemäß § 365 Absatz 2 BGB auf die jeweils zunächst fällige Schuld vorgenommen. Hierdurch sind die jeweiligen Forderungen getilgt worden, so daß sie in diesem Zeitpunkt erloschen: § 362 Absatz 1 BGB.

Eine Anrechnungsbestimmung elf Monate später ist kein Tatbestand, aufgrund dessen ein gemäß § 362 Absatz 1 BGB bereits erloschener Anspruch neu entsteht. Die Frage eines Verschuldens hinsichtlich der verspäteten Anrechnungsbestimmung ist für die Frage der Anrechnung und für den hiesigen Rechtsstreit irrelevant. Im Rechtsverhältnis zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits ist es der Bekl., der sich gemäß § 535 Absatz 1 BGB zur Mietzinszahlung verpflichtet hat. Woher er seinerseits seine Mittel bezieht, liegt in seiner Sphäre und Verantwortung.

[...]

Erfolgt nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Teilzahlung durch ein Jobcenter ohne Anrechnungsbestimmung, darf der Vermieter die Zahlung auf fällige Betriebskosten anrechnen. Eine spätere Leistungsbestimmung des Jobcenters ist unwirksam.

Der Mieter war nicht nur mit seinen Mietzahlungen in Verzug, sondern auch mit erheblichen Betriebskostennachforderungen. Nach fristloser Kündigung überwies das Jobcenter einen Betrag, der ausreichte, die Mietrückstände (ohne die Betriebskostennachforderungen) auszugleichen. Der Vermieter nahm eine andere Leistungsbestimmung vor; erst Monate später teilte das Jobcenter mit, die Zahlungen seien nur für die Mietrückstände gedacht gewesen. Der Mieter meinte, damit sei die Kündigung wegen Zahlung innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB unwirksam geworden.

Mit Beschluß vom 10. Januar 2008 folgte das AG Neukölln dieser Auffassung nicht und meinte, der Vermieter sei hier zur Verrechnung "auf die jeweils zunächst fällige Schuld" berechtigt gewesen und habe deshalb auch die Zahlung auf die Betriebskostennachforderung anrechnen dürfen. Eine spätere Leistungsbestimmung sei unwirksam.

Die Entscheidung ist zweifelhaft. Zunächst läßt sich durchaus vertreten, daß in einem solchen Fall der Mieter eine konkludente Leistungsbestimmung getroffen hat, wonach die Zahlung sich allein auf die Mietrückstände beziehen soll, die zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung geführt hatte. Das jedenfalls dann, wenn die Zahlung durch das Jobcenter mit dem erkennbaren Ziel erfolgt, den Wohnraum für den Mieter zu retten. Aber auch die Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB führt zu keinem anderen Ergebnis. Dort heißt es nämlich nicht, wie das AG Neukölln offenbar meint, der Vermieter sei zur Verrechnung "auf die jeweils zunächst fällige Schuld" berechtigt. Bei mehreren fälligen Schulden ist nämlich zunächst eine Anrechnung auf diejenige geboten, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet. Das ist hier nicht anzuwenden, weil sowohl Mietrückstände als auch Rückstände aus einer Betriebskostenabrechnung dem Vermieter eine gleichartige Sicherheit bieten. Der mittelbare Druck, der auf den Mieter durch die fristlose Kündigung ausgeübt werden kann, betrifft nicht die Durchsetzbarkeit des Zahlungsanspruchs und ist deshalb nicht zu berücksichtigen. Maßgeblich dürfte deshalb die nächste Alternative in § 366 Abs. 2 sein, wonach die dem Mieter lästigere Schuld im Zweifel als getilgt gilt. Das sind die Mietrückstände und nicht die aus Betriebskostenabrechnungen.