Keine Nachforderung bei vorbehaltloser Kautionsrückzahlung

Zahlt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution vorbehaltlos zurück, ist eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, die der Mieter ca. ein halbes Jahr später erhält, verwirkt, und zwar auch dann, wenn die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist des § 20 NMV erfolgt (hier: acht Monate).

Die Bekl. waren Mieter der Wohnung im Haus B.- Straße in Berlin. Der Mietvertrag wurde zum 30. April 1996 gekündigt.

Die Mietkaution wurde zum 28. Juni 1996 abgerechnet und an die Bekl. zurückgezahlt, ohne daß der Kl. sich weitere Ansprüche vorbehielt.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1995 sowie die Heizkostenabrechnung für die Zeit vom 1. Mai 1995 bis 30. April 1996 haben die Bekl. als Anlage zum Schreiben des Kl. vom 15. Januar 1997 erhalten. Mit Schreiben vom 25. Juni 1998 wurden die Betriebskosten 1996 abgerechnet. Mit der Klage macht der Kl. ohne Erfolg eine Forderung aufgrund von Betriebskosten- und Heizkostennachzahlungen in Höhe von insgesamt 1.209,74 DM geltend.

Etwaige Ansprüche des Kl. sind verwirkt. Das Rechtsinstitut der Verwirkung ist ein außerordentlicher Rechtsbehelf. Er setzt voraus, daß der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat (sog. Zeitmoment) und der Verpflichtete darauf vertrauen durfte und auch vertraut hat, daß es auch in Zukunft nicht geltend gemacht werde (BGH WM 1985, 1854; Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Auflage, § 551 Rz. 11) - sog. Umstandsmoment. Diese Voraussetzungen liegen vor. Das Umstandsmoment ergibt sich hier aus der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution. Durch dieses Verhalten hat der Kl. ein berechtigtes Vertrauen der Bekl. darin begründet, nicht mehr wegen etwaiger früherer Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis in Anspruch genommen zu werden (LG Berlin GE 1990, 657). Zwar ist es zutreffend, daß dem Kl. kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution im Hinblick auf mögliche Nachforderungsansprüche aus Nebenkostenabrechnungen zukam (vgl. LG Berlin GE 1999, 188). Dessen ungeachtet hatte der Kl. aber die Möglichkeit gehabt, bei Auszahlung der Kaution sich Nachforderungen vorzubehalten (vgl. auch Kinne/Schach, a. a. O.). In diesem Fall hätte kein berechtigtes Vertrauen der Bekl., weiteren Ansprüchen des Kl. als Vermieter nicht mehr ausgesetzt zu sein, entstehen können. Auch das für die Verwirkung erforderliche Zeitmoment liegt vor. Bei laufendem Mietverhältnis ist das Zeitmoment für die Verwirkung von Nebenkostenforderungen in der Regel dann gegeben, wenn der Vermieter nicht innerhalb eines Kalenderjahres nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperioden oder einer gesetzlichen Abrechnungsfrist mit seinen Ansprüchen hervorgetreten ist. Bei beendetem Mietverhältnis ist das Zeitmoment regelmäßig noch kürzer zu fassen, da der Mieter sich bei Auszug regelmäßig darauf einstellt, daß nach einem gewissen Zeitablauf grundsätzlich keine Forderungen mehr zu erwarten sind (LG Berlin GE 1990, 657). Die Betriebskostenabrechnung 1995 ist den Bekl. erst im Januar 1997 zugegangen; dies ist mehr als ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode. Die Heizkostenabrechnung 1995/1996 haben die Bekl. ebenfalls erst im Januar 1997 erhalten. Bereits dieser Zeitraum, der acht Monate nach Ende der Abrechnungsperiode ausmacht, genügt bei beendeten Mietverhältnissen um das Zeitmoment der Verwirkung als erfüllt anzusehen. Nach dieser Zeitspanne geht ein Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig davon aus, daß ihm gegenüber keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden. [...]

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hatte der Vermieter über die Kaution abzurechnen, wofür eine Regelfrist von sechs Monaten gilt. Ob er einen Teil der Kaution wegen eines zukünftigen Anspruchs aus einer Betriebskostenabrechnung einbehalten darf, ist umstritten.

In dem vom Amtsgericht Charlottenburg mit Urteil vom 21. Januar 2000 entschiedenen Fall wurde dem Vermieter zu große Eile zum Verhängnis. Er hatte knapp zwei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückgezahlt, ohne auf Betriebskostennachforderungen hinzuweisen. Diese wurden erst ca. sechs Monate später geltend gemacht; das Amtsgericht Charlottenburg hielt die Ansprüche für verwirkt, obwohl sie zum Teil schon vor Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach § 20 NMV entstanden waren. Der Fall enthält zwei Lehren: 1. Die zuweilen vertretene Auffassung in der Rechtsprechung, der Vermieter dürfe bei einer Kautionsabrechnung nicht einen Teil für eine zu erwartende Betriebskostennachforderung einbehalten, ist falsch. 2. In jedem Fall sollte sich der Vermieter eine solche Nachforderung bei der Abrechnung über die Kaution vorbehalten.