Keine Nachforderung bei vorbehaltloser Kautionsabrechnung

Keine Nachforderung bei vorbehaltloser Kautionsabrechnung; negatives Schuldanerkenntnis; nachträgliche Mängel

Rechnet der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution vorbehaltlos ab, liegt darin hinsichtlich weiterer dem Vermieter bekannter Ansprüche ein negatives Schuldanerkenntnis mit der Folge, daß diese Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Kaution aus dem beendeten Mietverhältnis der Parteien unter Berücksichtigung des Nachzahlungsbetrages der Heizkostenabrechnung 2005 und eines Einbehalts hinsichtlich der Heizkostenabrechnung 2006 in Höhe von den geltend gemachten 1.587,81 € zu.

Der Bekl. hat diesem Hauptanspruch auch nicht weiter widersprochen und insbesondere im Rechtsstreit einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich unterlassener Schönheitsreparaturen auch im Hinblick auf die Quotenklausel aus dem Mietvertrag nicht weiter geltend gemacht.

Der Bekl. vermag aber auch mit seinem Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Wiederherstellung der Steckdosen und Lichtschalter sowie des Kieferndielenbodens im Berliner Zimmer der Wohnung nicht durchzudringen. Dabei kann dahinstehen, inwieweit der Kl. berechtigt war, die diesbezüglichen Elektroarbeiten und Arbeiten am Dielenfußboden durchzuführen, denn jedenfalls kann der Bekl. nach Abrechnung der Kaution mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 einen derartigen Anspruch im Rechtsstreit nicht mehr geltend machen.

Insoweit ist nämlich in der vom Bekl. erfolgten vorbehaltlosen Kautionsabrechnung vom 30. Oktober 2006 ein negatives Schuldanerkenntnis zu sehen, und zwar zumindest dergestalt, daß der Bekl. Ansprüche hinsichtlich der Elektroanlage und des Dielenfußbodens nicht mehr geltend macht. Die Kautionsabrechnung vom 30. Oktober 2006 ist nämlich nach Ablauf des Mietverhältnisses und nach Übergabe der Wohnung an den Bekl. erfolgt. Damit hatte der Bekl. die Möglichkeit, durch Inbesitznahme der Wohnung auch die einzelnen Mängel und Umgestaltungen in der Wohnung zu begutachten. Wenn der Bekl. nach Abnahme der Wohnung dann eine entsprechende Kautionsabrechnung erteilt, so kann der Kl. nach Treu und Glauben darauf vertrauen, daß anderweitige darüber hinausgehende Ansprüche, als in der Kautionsabrechnung beschrieben sind, vom Bekl. als Vermieter nicht mehr geltend gemacht werden. Demgemäß entspricht die Kautionsabrechnung einem negatorischen Schuldanerkenntnis im Sinne von § 397 BGB (OLG München NJW Rechtsprechungsreport 1990 S. 20). Demgemäß ist der Bekl. auch mit der späteren Geltendmachung nicht in der Abrechnung aufgeführter Ansprüche ausgeschlossen, wobei es nicht darauf ankommt, inwieweit der Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht oder eine Aufrechnung erklärt. Anderenfalls hätte sich der Bekl. entsprechende Ansprüche vorbehalten müssen, was im vorliegenden Fall auch, wie es der Einbehalt der Heizkostenabrechnung 2006 zeigt, zum Teil geschehen ist.

Nach Aufgabe der Mietsache muß der Vermieter über die Kaution abrechnen, in der Regel spätestens nach sechs Monaten. Dabei ist Sorgfalt geboten, weil der Vermieter mit der Geltendmachung von weiteren Ansprüchen ausgeschlossen sein kein.

Die Kautionsabrechnung des Vermieters endete mit einem Nachzahlungsanspruch des Vermieters, der im wesentlichen auf einer Abgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen beruhte. Nachdem der Bundesgerichtshof diese Klausel für unwirksam erklärt hatte, berief sich der Vermieter auf ein Zurückbehaltungsrecht für vom Mieter noch auszuführende Elektroarbeiten und Arbeiten am Dielenfußboden, die in der Kautionsabrechnung nicht erwähnt waren.

Mit Urteil vom 16. Mai 2007 gab das Amtsgericht Tiergarten der Zahlungsklage des Mieters statt und meinte, in der vorbehaltlosen Kautionsabrechnung liege ein negatives Schuldanerkenntnis mit der Folge, daß der Vermieter gehindert sei, die nicht erwähnten Ansprüche geltend zu machen.

Ob in einer vorbehaltlosen Kautionsabrechnung ein negatives Schuldanerkenntnis liegt (Tonner in juris PK-BGB Rdn. 16 zu § 551) oder ein Erlaßvertrag (Müller in juris PK-BGB Rdn. 19 zu § 397), ist ein eher feinsinniger juristischer Unterschied. Ob tatsächlich nach einer vorbehaltlosen Abrechnung weitere Ansprüche nicht geltend gemacht werden können, ist umstritten (gegen einen Erlaßvertrag Rieble in Staudinger Rdn. 107 zu § 397 BGB). Jedenfalls ist dem Vermieter zu empfehlen, sich in der Abrechnung die Geltendmachung weiterer Ansprüche ausdrücklich vorzubehalten. Diese müssen aber im einzelnen konkretisiert werden, denn ein schlichter Vorbehalt ("diese Abrechnung erfolgt unter dem Vorbehalt, daß weitere Ansprüche nicht bestehen"), ist "Schall und Rauch" und wäre im Zweifel unwirksam. Auf die Verjährung nach § 548 BGB könnte sich im übrigen der Mieter in solchen Fällen nicht berufen, da die Aufrechnung wie auch das Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung weiter geltend gemacht werden können (§ 215 BGB). Im vorliegenden Fall jedenfalls konnte sich der Vermieter nicht mehr darauf berufen, daß der Mieter noch Arbeiten ausführen müßte.