keine modernisierende Instandsetzung bei fehlender Amortisation

1. Eine modernisierende Instandsetzung, bei der die Amortisation des Zusatzaufwandes frühestens nach mehr als 20 Jahren eintritt, kann nicht von einer Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden, sondern bedarf der Allstimmigkeit.

2. Ein Instandsetzungsbeschluß kann vom Gericht auch dann für ungültig erklärt werden, wenn den Wohnungseigentümern bei der Beschlußfassung objektiv unzutreffende Angaben über die Finanzierungsmöglichkeiten (öffentliche Zuschüsse) gemacht worden sind.

Die im Jahre 1911 errichtete Wohnanlage besteht aus dem Vorderhaus, dem Seitenflügel und einem Quergebäude, hinter dem ein zweiter Hof liegt. Die zu diesem zweiten Hof gelegene Hinterfront des Quergebäudes ist instandsetzungsbedürftig. Ein Architekt errechnete für fünf Sanierungsvarianten die Nettokosten:

1. Nur Balkonsanierung 25.155 DM

2. Balkonsanierung und Ausbesserung des Fassadenputzes 40.954 DM

3. Balkonsanierung und Fassadenneuputz 66.735 DM

4. Balkonsanierung, Fassadenneuputz und Fassadenanstrich 76.334 DM

5. Balkonsanierung und Wärmedämmputz auf der Fassade 85.135 DM

abzüglich WBK-Zuschuß für Wärmedämmaßnahmen 21.600 DM

64.135 DM

Weil damals ein Verwalter fehlte, berief der Verwaltungsbeirat eine Eigentümerversammlung zum 23. September 1992 ein. In dem Einladungsschreiben hieß es zu TOP 7:

"Sanierung der Fassade Quergebäude 2. Hof gem. Kostenschätzung des Architekten ... Kostenvarianten 1. - 5.

a) Ausführungsvariante

b) Finanzierung der Maßnahmen

c) Ausführungstermin

d) Bauleitung".

Die Eigentümermehrheit entschied sich am 23. September 1992 für die Kostenvariante 5 und beschloß eine Sonderumlage von 80.000 DM, fällig am 30. Januar 1993. Auf den Anfechtungsantrag des Antragstellers erklärte das Amtsgericht Charlottenburg die zu TOP 7 gefaßten Eigentümerbeschlüsse betreffend die Fassadensanierung für ungültig, weil zusätzlich zur Instandsetzung die Anbringung von Wärmeschutzmaßnahmen beschlossen worden sei und es sich hierbei um eine bauliche Veränderung handele, die nur einstimmig hätte beschlossen werden dürfen. Auf die Erstbeschwerde der Eigentümergemeinschaft hat das Landgericht Berlin nach Einholung eines Sachverständigengutachtens den Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers führte zur Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. (...)

Rechtsfehlerfrei führt das Landgericht Grundsätze auf, nach denen im Zuge einer modernisierenden Instandsetzung Sanierungsarbeiten auch dann mit bloßer Mehrheit (statt mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer) beschlossen werden können, wenn sie über die Wiederherstellung eines mangelfreien Zustandes hinausgehen. Dies ist dann der Fall, wenn ein verantwortungsbewußter, wirtschaftlich denkender Hauseigentümer vernünftigerweise ebenso handeln würde, der wirtschaftliche Aufwand für eine technische Neuerung also in einem vertretbaren Verhältnis zum Erfolg steht und sich in absehbarer Zeit amortisiert (ständige Rechtsprechung des Senats wie auch anderer Oberlandesgerichte; vgl. Senat NJW-RR 1994, 1358 = WM 1994, 563 = WE 1995, 58 = DWE 1994, 159 = GE 1994, 1387 = KGR Berlin 1994, 171).

Die vom Landgericht vorgenommene Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall begegnet jedoch durchgreifenden rechtlichen Bedenken.

a) Die vom Landgericht anhand des Sachverständigengutachtens vorgenommene Kosten-Nutzen Analyse ergibt nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen folgendes: Die Sanierungskosten mit Wärmedämmung sind mit 90.300 DM zu veranschlagen und sind damit um 43.200 DM teurer als der normale Fassadenputz mit 47.100 DM. Wartungsarbeiten sind bei Wärmedämmung früher, und zwar nach 15 Jahren statt nach 20 bis 25 Jahren, fällig, weshalb der Sachverständige 7.500 DM Mehrkosten in 22,5 Jahren errechnet hat. Das ergibt für diesen Zeitraum Kosten von 50.700 DM. Die jährliche Heizkostenersparnis ist mit 2.367,50 DM zu bemessen, so daß nach 21,41 Jahren die zunächst höheren Kosten aufgewogen sind.

Damit ist einmal selbst nach der Berechnung des angefochtenen Beschlusses der absehbare Zeitraum erheblich überschritten, in dem sich die Mehrkosten amortisieren müssen, damit eine Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer aus Gründen der Wirtschaftlichkeit zulässig werden kann. Zusätzliche Kosten, welche (nach gegenwärtig allein möglicher Voraussicht) erst nach mehr als 20 Jahren wieder hereingeholt werden können, würden einen wirtschaftlich denkenden Hauseigentümer nicht dazu bringen, diese Lösung zu wählen. Soweit der Sachverständige vor dem Landgericht erklärt hat, er selbst würde diese Sanierungsmaßnahmen aus Gründen der Energieeinsparung und Umweltschonung durchführen, mögen achtenswerte Beweggründe vorliegen. Sie reichen aber nicht aus, um einer durch § 22 Abs. 1 WEG geschützten Eigentümerminderheit die teurere Lösung aufzwingen zu können.

Der maximale Zeitraum, bei dem noch von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation der Mehraufwendungen für modernisierende Instandsetzungen gesprochen werden kann, wird bei etwa zehn Jahren liegen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß bei einer längeren Dauer eine realistische Einschätzung der Energiepreisentwicklung kaum möglich ist bzw. immer unsicherer wird. Aus vergleichbaren Erwägungen hat der Senat einen unverhältnismäßigen Kostenaufwand für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung im Sinne des § 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizkostenVO angenommen, wenn in einem Zehnjahresvergleich die Kosten für die Installation der Meßgeräte sowie für deren Wartung und Ablesung die voraussichtliche Einsparung von Energiekosten übersteigen (Senat OLGZ 1993, 308 = NJW-RR 1993, 468 = ZMR 1993, 182 = WM 1993, 300 = WE 1993, 138 = DWE 1993, 80; ebenso BayObLG NJW-RR 1994, 145 = WM 1993, 753 = WE 1994, 282).

b) Die Kosten-Nutzen-Analyse in dem angefochtenen Beschluß des Land-gerichts ist allerdings noch aus einem weiteren Grunde rechtlich angreifbar. Bei einem Wirtschaftlichkeitsvergleich über 20 Jahre sind auch die Zinserträge für langfristige Kapitalanlagen zu berücksichtigen. Bei nur 5 % Jahreszinsen ergibt sich für die sofort aufzuwendenden Mehrkosten von 43.200 DM ein jährlicher Ertrag von 2.160 DM. Damit wird die theoretisch errechnete jährliche Heizkostenersparnis von 2.367,50 DM annähernd erreicht. Aus Gründen der Wirtschaftlichkeit würde deshalb ein Hauseigentümer von dem Zusatzaufwand für die Wärmedämmung absehen.

c) Ohne weitere Ermittlungen kann der Senat anhand der verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts noch aus einem anderen Grunde zu dem Ergebnis gelangen, daß der Sanierungsbeschluß vom 23. September 1992 Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Die von der Eigentümermehrheit beschlossene Kostenvariante 5 endete an sich mit dem Betrag von 85.735 DM, der sich nur durch die Annahme öffentlicher Zuschüsse in Höhe von 21.600 DM auf 64.135 DM verringerte und erst damit unter den Kostenvarianten 3 und 4 lag. Wie sich aus den Förderungsrichtlinien des Landes Berlin (ABl. 1990, 684) und den Ausführungen des Sachverständigen ergibt, lag der Förderungsbetrag erstens nicht bei 60 DM, sondern bei 40 DM pro Quadratmeter, wurde aber überdies nur für Mietwohnungen und nicht für Eigentumswohnungen bewilligt. Nur durch die objektiv unzutreffende Reduzierung um 21.600 DM gelangte der Architekt bei dieser Kostenvariante zu einer Reduzierung auf 64.135 DM. Es kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß sich die Eigentümermehrheit für die erheblich teurere Kostenvariante 5 auch entschieden hätte, wenn festgestanden hätte, daß öffentliche Mittel überhaupt nicht in Betracht kamen.

d) Unter diesen Umständen bedarf es keiner rechtlichen Erörterung, ob die Wirtschaftlichkeit der modernisierenden Instandsetzung nicht bereits deshalb scheitert, weil nur ein geringer Teil der Hausfassaden saniert werden sollte und deshalb lediglich eine Minderheit der Wohnungseigentümer in den Genuß der Heizkostenersparnis kommt. Denn die Wohnanlage verfügt nicht über eine Zentralheizung. Nach den Angaben der Beteiligten sind die durch die vorgesehene Wärmedämmung begünstigten Wohnungen entweder mit einer Gasetagenheizung oder mit einer Elektroheizung ausgestattet. Somit müßte die Eigentümergesamtheit für die aufwendigere Fassadensanierung aufkommen, während die errechnete Heizkostenersparnis bei der Minderheit der bevorzugten Wohnungseigentümer verbliebe.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können bauliche Veränderungen nur einstimmig beschlossen werden, während für Reparaturen ein Mehrheitsbeschluß der Eigentümer ausreicht. Das können auch modernisierende Instandsetzungen sein, bei denen also nicht bloß ein mangelfreier Zustand hergestellt wird. Der wirtschaftliche Aufwand muß dann allerdings in einem vertretbaren Verhältnis zum Erfolg stehen und sich in absehbarer Zeit amortisieren.

Mit Beschluß vom 2. Februar 1996 stellte das Kammergericht fest, daß dies bei einer Fassadensanierung mit Wärmedämmung nicht zutraf. Die höheren Kosten für die Wärmedämmung wären erst nach ca. 20 Jahren ausgeglichen worden; dabei wäre zusätzlich noch zu berücksichtigen, daß in dieser Zeit das Kapital hätte zinsbringend angelegt werden können. Es handelte sich also nicht mehr um eine modernisierende Instandsetzung, so daß der Senat nicht zu entscheiden brauchte, ob das Mehrheitsprinzip auch deshalb nicht anzuwenden war, weil die Wärmedämmung nur einigen Eigentümern zugute gekommen wäre, weil das Haus nicht mit einer Zentralheizung ausgestattet war.