Keine Mitteilung der Rechnungsdaten bei Betriebskostenabrechnung

Die Mitteilung von Einzelrechnungen ist grundsätzlich nicht Fälligkeitsvoraussetzung einer Betriebskostenabrechnung, es sei denn, daß im Einzelfall aus besonderer Abrede oder besonderer Ausgestaltung des Mietverhältnisses sich ein entsprechendes Bedürfnis ergibt.

Die 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hat mit Beschluß vom 18. März 1997 dem Kammergericht folgende Frage zur Beantwortung durch Rechtsentscheid vorgelegt:

"Bedarf eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit der Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten?" Die Kammer begründete ihren Vorlagebeschluß mit der Divergenzrechtsprechung der Zivilkammern des Landgerichts Berlin (vgl. etwa GE 1996, 469 und 1997, 687 [ZK 67] und dagegen GE 1996, 1247 [ZK 65]). Außerdem sei die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Das Kammergericht hat die Vorlage des Landgerichts als unzulässig verworfen, weil einerseits die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage nicht hinreichend begründet worden sei, andererseits eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage deshalb nicht gegeben sei, weil sie bereits durch Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. November 1981 höchstrichterlich entschieden sei. Dazu machte das Kammergericht die folgenden Ausführungen, die Klarheit schaffen.

II. Die Vorlagefrage ist nicht von grundsätzlicher Bedeutung, weil sie bereits höchstrichterlich durch die grundlegende Entscheidung des BGH vom 23. November 1981 (- VIII ZR 298/80 - abgedr. in NJW 1982, 573, WM 1982, 132) geklärt ist (vgl. insoweit OLG Koblenz in ZMR 1989, 216; OLG Hamm in ZMR 1991, 221; OLG Karlsruhe in NJW-RR 1993, 1230, 1231).

Diese Entscheidung des BGH wird im allgemeinen als Grundsatzentscheidung dazu betrachtet, welche Anforderungen an die Erstellung einer ordnungsgemäßen fälligkeitsbegründenden Nebenkostenabrechnung zu stellen sind (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 276; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn 342; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 4 MHG, Rn 13; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., §§ 535, 536, Rn 27; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 3. Aufl., Rn 5059 ff; Soergel-Wolf, aaO, Rn 28; OLG Düsseldorf in WuM 1993, 411; OLG Schleswig in GE 1991, 819; OLG Nürnberg in WuM 1995, 308; OLG München in NJW 1995, 465, 466). Der BGH selbst hat die in der Entscheidung genannten Kriterien als Grundsätze bezeichnet (BGH in WM 1991, 2069, 2071). Auch das Bundesverfassungsgericht ist davon ausgegangen, daß es sich um eine Grundsatzentscheidung handelt, von der mit der Forderung der Vorlage von Einzelbelegen abgewichen werde (vgl. BVerfG in WuM 1994, 141 f = ZMR 1994, 100 f).

Die vorlegende Kammer selbst geht bei der von ihr vertretenen Rechtsauffassung wie auch die von ihr in Bezug genommenen Entscheidungen (LG Berlin - ZK 67 - in GE 1996, aaO, MM 193, aaO, GE 1997, aaO) im Ansatzpunkt von den vom BGH genannten Kriterien aus, meint aber, daß es sich dabei nur um Mindestangaben handele, an die zusätzliche Voraussetzungen geknüpft werden könnten. Diese Ansicht trifft nicht zu.

Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs muß die Nebenkostenabrechnung für den Mieter verständlich sein und ihn in die Lage versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar zu machen. Welche Angaben im Einzelfall enthalten sein müssen, hänge in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Soweit keine besonderen Abreden vorlägen, seien als Mindestangaben gefordert worden

- eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten

- die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels

- die Berechnung des Anteils des Mieters

- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Diese Mindestangaben seien im Regelfall sachgerecht, wobei jedoch die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürften.

Schon begrifflich ergibt sich hieraus, daß eine Aufstellung der Einzelpositionen sämtlicher Kosten, das heißt eine geordnete Zusammenstellung der Einzelkosten, grundsätzlich gerade nicht erforderlich ist. Unter einer geordneten Zusammenstellung der Gesamtkosten ist die zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungsposten zu verstehen (zum Begriff vgl. MK-Keller, BGB, 3. Aufl., § 259, RN 27 sowie Soergel-Wolf, BGB, 20. Aufl., § 259, RN 26; vgl. auch Schmid in ZMR 1996, 415, 416). Das beinhaltet eine Zusammenfassung der entstandenen Einzelkosten, die demselben Entstehungsgrund (Kostenart) zugehörig sind. Allein eine derartige Zusammenstellung der Kostenarten und der auf sie entfallenden Beträge hat der BGH in seiner Entscheidung für erforderlich und ausreichend gehalten, wobei die Gesamtkosten dem Gegenstand nach so weit aufgegliedert sein müssen, daß Grund und Höhe der entstandenen Kosten nachvollziehbar erscheinen. Für nicht ausreichend hat er es daher gehalten, daß eine Kostenposition, die insgesamt 15 Kostenarten umfaßte, nicht hinreichend aufgegliedert worden war, weil es für den Mieter so nicht nachprüfbar sei, ob die Kosten im Ansatz und in der Berechnungsweise berechtigt seien. In der Folgeentscheidung vom 2.10.1991 (XII ZR 92/90, abgedr. in WM 1991, 2069, 2071), hat der BGH den Mieter ausdrücklich darauf verwiesen, im Zweifelsfall die der Abrechnung zugrunde liegenden Buchungen nebst Belegen einzusehen.

Aus Vorstehendem ergibt sich, daß nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Mitteilung der Einzelrechnungen grundsätzlich nicht Fälligkeitsvoraussetzung einer Nebenkostenabrechnung ist. Anlaß zu weiteren Erläuterungen kann nach seinen Ausführungen vielmehr nur dann bestehen, wenn im Einzelfall sich aus besonderer Abrede oder aus der besonderen Ausgestaltung des Mietverhältnisses ein entsprechendes Bedürfnis ergibt. Letzteres ist etwa in Fällen denkbar, in denen Kosten (z. B. Hauswartkosten) für mehrere Objekte des Vermieters entstanden und auf diese umzurechnen sind, oder sich in dem Objekt neben Mietwohnungen Gewerberaum mit einem Mehrverbrauch von Wasser (Sauna, Wäscherei, Getränkehersteller), Müll (Gaststätten, Läden) oder anderen Betriebsmitteln befindet, oder daß sonst auf einen Abrechnungsposten nur Teile einer Gesamtausgabe entfallen, die herauszurechnen sind (z. B. nur teilweise umlagefähiger Stromverbrauch). Umgekehrt können sich im Laufe des Mietverhältnisses geringere Anforderungen an die Erläuterungspflicht ergeben, etwa nachdem dem Mieter die Systematik der Abrechnungen bereits mitgeteilt worden ist (wie in dem in WM 1991, 2069 entschiedenen Fall). Wie weit das Informationsbedürfnis geht, ist dabei, wie der BGH ausdrücklich ausgeführt hat, nach dem jeweiligen Einzelfall zu beurteilen. Das Landgericht will demgegenüber als Regelangabe die Mitteilung der einzelnen Rechnungsdaten fordern, weil seiner Ansicht nach das generelle lnformationsbedürfnis der Mieter sonst nicht ausreichend befriedigt werde. Das ist mit den vom BGH genannten Regelkriterien nicht vereinbar, sondern geht über diese hinaus (vgl. auch Schmid in ZMR 1996, aaO; BVerfG in ZMR 1994, aaO). Ob entsprechend der vom Landgericht vertretenen Auffassung von den vom BGH entwickelten Grundsätzen abzuweichen wäre, könnte allein im Wege der Divergenzvorlage geklärt werden. Das Landgericht hat die Vorlagefrage aber ausdrücklich damit begründet, daß eine Abweichung nicht gegeben sei. Eine Umdeutung der Vorlagefrage in eine Divergenzvorlage kommt daher, abgesehen davon, daß die Vorlage bereits aus anderen Gründen unzulässig ist, nicht in Betracht (vgl. OLG Karlsruhe in NJW-RR 1993, 1230).

Das Kammergericht hat durch Beschluß vom 28. Mai 1998 - 8 RE-Miet 4877/97 - für Vermieter die Abrechnung von Betriebskosten wesentlich erleichtert und entschieden, daß bei Betriebskostenabrechnungen nicht jede einzelne Rechnung aufgeführt werden muß.

Der Entscheidung vorausgegangen war ein Vorlagebeschluß der für ihren besonderen Hang zum Formalismus bekannten 64. ZK des LG Berlin, die vom KG wissen wollte, ob eine Betriebskostenabrechnung "zu ihrer Wirksamkeit der Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten" bedürfe.

Das KG hat den Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt mit der Begründung, die Frage sei bereits höchstrichterlich durch den BGH geklärt.

Danach müsse die Nebenkostenabrechnung für den Mieter verständlich sein und ihn in die Lage versetzen, sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar zu machen. Gefordert habe der BGH u. a. eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten.

Schon begrifflich, so das Kammergericht, ergebe sich aus der Forderung, es müsse eine Zusammenstellung der Gesamtkosten vorgelegt werden, nicht eine geordnete Zusammenstellung der Einzelkosten. Gefordert sei vielmehr eine Zusammenfassung der entstandenen Einzelkosten, die zur selben Kostenart gehörten.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sei die Mitteilung der Einzelrechnungen gerade nicht Fälligkeitsvoraussetzung einer Betriebskostenabrechnung. Anlaß zu weiteren Erläuterungen bestünde vielmehr nur dann, wenn im Einzelfall ein Bedürfnis aufgrund besonderer Mietvertragsabreden oder einer besonderen Ausgestaltung des Mietverhältnisses vorliege. Das Kammergericht nannte beispielhaft dafür, daß Kosten, die für mehrere Objekte des Vermieters entstanden seien und auf einzelne Wirtschaftseinheiten heruntergerechnet werden müßten, oder daß sich in einem Objekt neben Mietwohnungen auch Gewerberaum mit spezifischem Mehrverbrauch befände.

Umgekehrt könnten sich im Laufe des Mietverhältnisses auch geringere Anforderungen an Erläuterungspflichten ergeben, wenn dem Mieter die Systematik der Abrechnung bereits mitgeteilt worden sei.