Keine Minderung wegen Wohnflächendifferenz bei fehlender Wohnflächenangabe im Mietvertrag

Der Mieter hat keinen Mietminderungsanspruch wegen einer Wohnflächendifferenz, wenn im Mietvertrag keine Wohnfläche nach Quadratmetern angegeben ist. Eine im Bauträgervertrag verzeichnete Wohnungsgröße ist für die mietvertragliche Gewährleistung ohne Bedeutung. (Leitsatz der Redaktion)

Wie bereits rechtskräftig durch das Teilurteil des Amtsgerichts Schöneberg (vom 21. November 2001) festgestellt, können die Bekl. eine Minderung des Mietzinses wegen einer vermeintlichen Flächenabweichung nicht geltend machen. Die Parteien haben im Mietvertrag keine Quadratmeterangaben gemacht, so daß auch nicht eine bestimmte Quadratmeterzahl geschuldet war. Die Bekl. können sich auch nicht darauf berufen, daß der Bauträgervertrag die Vereinbarungen des Mietvertrages präzisieren sollte. Dann hätten die Parteien bei der Beschreibung der zu überlassenden Räumlichkeiten auf den notariellen Vertrag nebst Baubeschreibung bzw. Objektbeschreibung (Bemusterung) verweisen können. Dies haben sie aber gerade nicht getan. Sie wollten die Räumlichkeiten daher - wie sie vorgefunden wurden - mieten.

Nach BGH kann eine zu geringe Wohnfläche zu einem Minderungsanspruch des Mieters führen. Fraglich ist, ob der Mieter sich auch auf ihm bekannte Angaben zur Wohnungsgröße aus anderen Urkunden (vorliegend Bauträgervertrag) berufen kann, die von einer anderen Wohnungsgröße ausgehen als die tatsächliche.

Im Mietvertrag war keine Wohnungsgröße angegeben. In einem Zahlungs- und Räumungsprozeß berief sich der Mieter, der die Wohnung ursprünglich einmal kaufen wollte, auf eine Wohnflächenangabe in dem ihm bekannten Bauträgervertrag, die höher war als die von ihm (behauptete) tatsächliche Wohnungsgröße. Er wollte (u. a.) die Miete deswegen mindern.

Das AG Schöneberg kam zu dem Ergebnis, daß der Mieter sich nicht darauf berufen könne, daß der Bauträgervertrag die Vereinbarung des Mietvertrages präzisieren sollte. Dann hätten die Mietvertragsparteien bei der Beschreibung der zu überlassenden Räumlichkeiten auf diesen Vertrag verweisen können.

Nach der BGH-Rechtsprechung zur Wohnflächenminderung vor allem auch bei einer nur mit "ca." im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße (GE 2004, 683 ff.) wird die Ansicht vertreten, daß man im Mietvertrag neben der genauen Objektbeschreibung nach Anzahl der Zimmer usw. überhaupt keine Wohnungsgröße angeben müsse. Dem ist zuzustimmen, jedenfalls für den Fall, daß der Mietvertrag die gemietete Sache räumlich genau beschreibt. Zum Zeitpunkt des Teilurteils des AG Schöneberg, in dem diese Ausführungen enthalten sind, war die Rechtsprechung des BGH noch nicht bekannt. In dem Schlußurteil, in dem auf das (rechtskräftige) Teilurteil Bezug genommen wird, hat das AG aber keinen Anlaß gesehen, zu der BGH-Rechtsprechung Stellung zu nehmen.

Neben dieser Wohnflächenproblematik ist aber vorliegend noch etwas ganz anderes bemerkenswert. Das Teilurteil stammt vom 21. November 2001. Dabei handelte es sich um das Räumungsurteil. Das Schlußurteil, das eine Verurteilung zur Zahlung von über 300.000 Euro (!) umfaßt, stammt vom Februar 2005 (!). Dazwischen lag nicht etwa eine verzögernde Beweisaufnahme.