Keine Minderung wegen Umstellung von Gemeinschaftsantenne auf Kabelfernsehen

Keine Minderung wegen Umstellung von Gemeinschaftsantenne auf Kabelfernsehen; Fernsehempfangsmöglichkeit

Der Mieter ist nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn der Vermieter die bisher vorhandene Gemeinschaftsantenne für Fernsehempfang durch einen Kabelanschluss ersetzt, über den der Mieter gleichermaßen Fernsehempfang hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. als Vermieterin verlangt von den Bekl. die Räumung und Herausgabe der Wohnung aufgrund der Kündigungen wegen Zahlungsverzugs vom 15.2.2011 und in der Klageschrift vom 1.4.2011, die am 28.4.2011 zugestellt wurde.

Die Bekl. sind der Auffassung, seit Dezember 2010 zur Minderung der Miete in Höhe von 50 € monatlich aufgrund der unstreitig für das Haus nicht mehr existierenden Gemeinschaftsantenne berechtigt zu sein.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Ein zur Minderung berechtigender Mangel läge nicht vor, da seit 2006 das Mehrfamilienhaus mit einem Kabelanschluss ausgestattet und damit hinreichender Fernsehempfang gewährleistet sei.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Bekl. mit ihrer Berufung.

Der Anfang 2010 erfolgte und von ihnen mit Schreiben vom 18.10.2010 angezeigte Wegfall der Gemeinschaftsantenne sei trotz des seit 2006 bestehenden Kabelanschlusses ein zur Minderung berechtigender Mangel, weil Letzter kostenpflichtig und die Kl. nach § 13 des Mietvertrags vom 15.1.1985 zur Zurverfügungstellung einer Gemeinschaftsantenne verpflichtet sei. Sie berufen sich des Weiteren auf ein Zurückbehaltungsrecht.

Der Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung zu (§ 546 Abs. 1 BGB). [...]

Jedenfalls ist die mit der Klageschrift vom 1.4.2011 erklärte und am 28.4.2011 zugestellte Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB wirksam. [...]

Darüber hinaus befanden sich die Bekl. auch mit weiteren 50 €/mtl. für Dezember 2010 bis einschließlich Februar 2011 in Zahlungsverzug. Denn die von ihnen insoweit geltend gemachte Minderung ab November 2010 wegen der fehlenden Gemeinschaftsantenne greift nicht durch. Es fehlt an einem nicht unerheblichen Mangel (§ 536 Abs. 1 BGB), der zur Minderung berechtigen könnte. Denn unstreitig steht den Mietern des betroffenen Hauses - wie auch den Bekl. - die Möglichkeit des Fernsehempfangs aufgrund des unstreitig jedenfalls vorhandenen Kabelanschlusses zur Verfügung. Die Bekl. selbst haben eingeräumt, mit Hilfe eines von ihnen angeschafften Receivers fernzusehen.

Eine die Gebrauchstauglichkeit herabsetzende Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit folgt nicht aus dem Umstand, dass im Falle des Abschlusses eines Vertrags mit dem Kabelnetzanbieter monatliche Unkosten für die Bekl. entstünden. Aus § 13 des Mietvertrags, in dem es heißt:

„§ 13 Außenantennen: Die Anbringung und Benutzung von Außenantennen bedarf des Abschlusses eines Antennenvertrages. Falls eine Gemeinschaftsantenne vorhanden ist oder errichtet wird, verpflichtet sich der Mieter, die Kosten der Anlage sowie Unterhaltungskosten unter Einschluss von Zinsen und Tilgung anteilig zu tragen."

ergibt sich nämlich - anders als die Bekl. meinen - gerade keine Verpflichtung der Kl. dazu, eine etwa vorhanden gewesene Gemeinschaftsantenne weiterhin zur Verfügung zu stellen; vielmehr war der Mieter danach - im Falle des Vorhandenseins einer solchen - zur Tragung der damit anfallenden Kosten verpflichtet. Wollte man allerdings aus dem Umstand, dass bei Mietvertragsbeginn eine Gemeinschaftsantenne vorhanden gewesen sein soll, den Schluss ziehen, dass der Vermieter im Rahmen des so vereinbarten vertragsgemäßen Zustands der Mietsache verpflichtet bliebe, eine (irgendwie geartete) Möglichkeit des Fernsehempfangs zu gewährleisten, so ergibt sich für die Bekl. auch dann kein Mangel, weil unstreitig ein moderner Kabelanschluss existiert (vgl. BGH v. 27.6.2007 - VIII ZR 202/06, GE 2007, 1310; a. A.: AG Osnabrück v. 13.10.1998 - 15 C 335/98, WuM 1999, 34). Soweit der Kabelnetzbetreiber hierfür den Abschluss eines Nutzungsvertrags und eine monatliche Nutzungsgebühr verlangt, stellt dies eine nachteilige Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand schon deshalb nicht dar, weil auch für die Gemeinschaftsantenne monatliche Kosten für die Bekl. direkt gegenüber der Kl. zu tragen gewesen wären. Wenn das Kammergericht ausführt, eine Beseitigung des Anschlusses der Mietwohnung an die vertraglich zur Verfügung gestellte Gemeinschaftsantenne brauche der Mieter nicht zu dulden, wenn und solange die Gemeinschaftsantenne ihm den Empfang von Rundfunkprogrammen ermöglicht, deren inhaltlich unveränderte, vollständige und zeitgleiche Einspeisung in das Breitbandkabelnetz nicht gesetzlich gewährleistet ist (KG v. 27.6.1985 - 8 RE-Miet 874/85, GE 1985, 729), so liegt der Fall hier anders, da die Bekl. nicht geltend machen, hinsichtlich des Empfangs der Programme gegenüber der Antenne eingeschränkt zu sein. Ob der Vermieter im Rahmen von § 535 BGB verpflichtet ist, sicherzustellen, dass mit der hauseigenen terrestrischen Dachantenne Signale empfangen werden können und bei dem Mieter auch ankommen und sie bereit- und instand halten muss, sie nicht einfach abbauen darf, insbesondere auch nicht etwa mit der Begründung, der digitale Empfang sei nunmehr über die Stabantenne in der Wohnung möglich (so AG Neukölln v. 29.10.2004 - 20 C 98/03, NZM 2005, 104), ist hier ebenfalls nicht maßgeblich, denn ob der Mieter bei Ausfall der vom Vermieter geschuldeten Versorgung zu einer angemessenen Mietzinsminderung berechtigt ist, hängt stets davon ab, ob der Wegfall der bisherigen Empfangsmöglichkeiten in dem konkreten Einzelfall als erheblicher Mangel § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zu qualifizieren ist (Koch in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Auflage 2010, § 16 Rn. 163). Da die Bekl. mittels des von ihnen seit 2003 betriebenen Receivers einen uneingeschränkten und ungestörten Fernsehempfang haben, ergibt sich eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit nicht. Eine solche haben die Bekl. auch vorprozessual im Schreiben vom 18.10.2010 nicht beanstandet.

Auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum können sich die Bekl. nicht berufen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (BGH, Urteil vom 12.7.2006 - X ZR 157/05, BB 2006, 1819; BGH v. 4.7.2001 - VIII ZR 279/00, NJW 2001, 3114; BGH v. 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, GE 2007, 46). So liegt nach Auffassung der Kammer ein zu entschuldigender Rechtsirrtum vor, wenn der Mieter sich in der Höhe der Minderung irrte, und zwar bis ums Doppelte, weil die Bestimmung des Umfangs der Mietminderung von vielen Detailfragen abhängt sowie von den Gerichten im Einzelnen unterschiedlich beurteilt wird und deshalb häufig nicht vorab und eindeutig vom Mieter geklärt werden kann, auch wenn er entsprechenden rechtlichen Rat einholt und dabei den Sachverhalt umfassend und zutreffend vorträgt (LG Berlin v. 6.9.2005 - 63 5 111/05, GE 2005, 1353). Wer allerdings mangels Vorliegens eines Mangels überhaupt kein Minderungsrecht hat, befindet sich weder in einem unverschuldeten unvermeidbaren noch in einem unverschuldeten vermeidbaren Rechtsirrtum, weil sich die Annahme fehlender Schuld gerade auf die Höhe einer Quote, nicht aber auf das Bestehen des Minderungsrechts bezieht. Ob ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt, ist indes nicht im Rahmen des Verschuldens zu prüfen, sondern tatbestandliche Voraussetzung des § 536 BGB.

Der Kündigung stehen auch nicht Treu und Glauben (§ 242 BGB) deshalb entgegen, weil die Bekl. davon ausgehen durften, dass die Kl. ansonsten der angekündigten Minderung widersprechen müsste. Einer möglichen Verwirkung des nach Zeitabschnitten bemessenen und ohne Aufforderung fälligen Mietzinsanspruchs steht bereits das insoweit fehlende Umstandsmoment entgegen, welches sich nicht allein daraus herleiten lässt, dass eine gesonderte Aufforderung zur Zahlung oder ein Widerspruch gegen die Geltendmachung eines vermeintlichen Gegenrechts unterbleibt. Die Überschreitung der am 28.6.2011 abgelaufenen Schonfrist um 3 Wochen ist auch nicht unerheblich, sondern stellt eine Überschreitung von ca. 40 % dieser Frist dar. Die Berufung auf soziale Härtegründe im Sinne von § 574 BGB geht angesichts der wirksamen fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB ins Leere, denn bei Letzterer ist kein Raum für eine derartige Abwägung (Palandt/Weidenkaff, 70. Aufl., § 574 Rn. 2).

Der Mieter, der bisher Fernsehen über eine Gemeinschaftsantenne empfangen hatte, kann die Miete nicht mindern, wenn der Vermieter nunmehr den Zugang über einen Kabelanschluss gewährleistet, so das LG Berlin. Damit ist gewährleistet, dass Vermieter bei der immer wichtiger werdenden Ausstattung von Wohnungen mit modernen Kommunikationsanschlüssen, wozu heute auch ein schneller Internet-Anschluss gehört (der über Kabel gewährleistet wird), nicht ins Hintertreffen geraten.

Der Mieter minderte die Miete i.H.v. 50 € monatlich und begründete das damit, dass der Vermieter die bisherige Gemeinschaftsantenne entfernt und durch einen Kabelanschluss ersetzt habe, der kostenpflichtig sei. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und erhob Räumungsklage. Das Amtsgericht verurteilte antragsgemäß wegen des entstandenen kündigungsbegründenden Zahlungsrückstandes. Dagegen legte der Mieter Berufung zum Landgericht ein.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Die Minderung wegen der fehlenden Gemeinschaftsantenne greife nicht durch. Es fehle an einem nicht unerheblichen Mangel.

Unstreitig stehe den Mietern des betroffenen Hauses – wie auch dem Beklagten – die Möglichkeit des Fernsehempfangs aufgrund des unstreitig jedenfalls vorhandenen Kabelanschlusses zur Verfügung. Der beklagte Mieter habe selbst eingeräumt, mittels eines von ihm angeschafften Receivers fernzusehen.

Wollte man aus dem Umstand, dass bei Mietvertragsbeginn eine Gemeinschaftsantenne vorhanden gewesen sei, den Schluss ziehen, dass der Vermieter im Rahmen des so vereinbarten vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache verpflichtet bliebe, eine (irgendwie geartete) Möglichkeit des Fernsehempfangs zu gewährleisten, so ergebe sich für den Mieter auch dann kein Mangel, weil unstreitig ein moderner Kabelanschluss existiere.

Soweit der Kabelnetzbetreiber hierfür den Abschluss eines Nutzungsvertrages und eine monatliche Nutzungsgebühr verlange, stelle dies eine nachteilige Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand schon deshalb nicht dar, weil auch für die Gemeinschaftsantenne monatliche Kosten für die Mieter direkt gegenüber dem Vermieter zu tragen gewesen wären.

Auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum hinsichtlich der von ihm vorgenommenen Mietminderungen könne sich der Mieter nicht berufen. Der Schuldner müsse die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten.

So liege nach Auffassung der Kammer ein zu entschuldigender Rechtsirrtum vor, wenn der Mieter sich in der Höhe der Minderung irre, und zwar bis um das Doppelte, weil die Bestimmung des Umfangs der Mietminderung von vielen Detailfragen abhänge sowie von den Gerichten im Einzelnen unterschiedlich beurteilt werde und deshalb häufig nicht vorab und eindeutig vom Mieter geklärt werden könne, auch wenn er entsprechenden rechtlichen Rat einhole und dabei den Sachverhalt umfassend und zutreffend vortrage (LG Berlin GE 2005, 1353).

Wer allerdings mangels Vorliegens eines Mangels überhaupt kein Minderungsrecht habe, befinde sich weder in einem unverschuldeten unvermeidbaren noch in einem unverschuldeten vermeidbaren Rechtsirrtum, weil sich die Annahme fehlender Schuld gerade auf die Höhe einer Quote, nicht aber auf das Bestehen des Minderungsrechts beziehe.

Ob ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliege, sei indes nicht im Rahmen des Verschuldens zu prüfen, sondern tatbestandliche Voraussetzung des § 536 BGB. Der Kündigung stehe auch nicht Treu und Glauben (§ 242 BGB) deshalb entgegen, weil der Mieter davon habe ausgehen dürfen, dass der Vermieter der angekündigten Minderung widersprechen müsste.

Einer möglichen Verwirkung des nach Zeitabschnitten bemessenen und ohne Aufforderung fälligen Mietzinsanspruchs stehe bereits das insoweit fehlende Umstandsmoment entgegen, welches sich nicht allein daraus herleiten lasse, dass eine gesonderte Aufforderung zur Zahlung oder ein Widerspruch gegen Geltendmachung eines vermeintlichen Gegenrechts unterbleibe.

Hinsichtlich des unverschuldeten Rechtsirrtums so jetzt auch BGH vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11 -.