Keine Minderung wegen schon bei Vertragsschluß zu vermutenden Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück

Keine Minderung wegen schon bei Vertragsschluß zu vermutenden Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück; Mängel

Ist das Risiko der Aufnahme von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück bei Vertragsschluß für den Mieter erkennbar, kommt eine Minderung wegen der späteren Beeinträchtigungen nicht in Betracht.

Die Bekl. vermietete den Kl. Gewerberäume im Souterrain des Hauses ... in Berlin zum Betrieb eines Geschäfts, in dem Design-Objekte hergestellt und verkauft werden sollten.

Der Feststellungsantrag der Kl. ist nach § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Den Kl. ist ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung der Minderung ihrer Miete für die Zeit ab Juli 2003 zuzugestehen.

Der Feststellungsantrag der Kl. ist jedoch unbegründet.

Die Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück und die damit einhergehenden, im wesentlichen nur in ihrem Ausmaß streitigen Beeinträchtigungen der Bekl. in dem Gebrauch der im Souterrain des Hauses gelegenen Gewerberäume führt nicht nach § 536 Abs. 1 BGB zu einer Minderung der Miete, die die Kl. der Bekl. schulden.

Es wird zwar durchaus anerkannt, daß Störungen, die durch die Bautätigkeit eines Dritten auf einem Nachbargrundstück verursacht werden, einen Mangel der Mietsache darstellen können (vgl. OLG München NJW-RR 1994, 654; LG Berlin GE 2003, 115, 116; Bub/Treier, aaO., III Rn. 1239 und 1344).

Dies gilt aber nicht, wenn - wie hier - bei Vertragsschluß erkennbar war, daß mit Bautätigkeit in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muß (OLG München NJW-RR 1994, 654; LG Berlin GE 2003, 115, 116; KG GE 2003, 116; Bub/Treier, a. a. O., III, Rn. 1239 und 1344).

Dann ist davon auszugehen, daß die Parteien das Risiko der Aufnahme von Bauarbeiten und die damit regelmäßig einhergehenden Störungen bei Vertragsschluß zumindest stillschweigend vorausgesetzt haben und im vereinbarten Mietzins entsprechend berücksichtigen konnten ( OLG München NJW-RR 654; Bub/Treier, a. a. O., III, Rn. 1239, 1344 ). Ob die Parteien dieses Risiko bei der Mietpreisbildung tatsächlich berücksichtigt haben, ist ohne Belang (KG GE 2003, 116). Dieses Ergebnis wird auch durch den in § 536 b BGB enthaltenen Rechtsgedanken, daß Minderungsrechte dem Mieter, der bei Vertragsschluß einen Mangel der Mietsache kennt, nicht zustehen, bestätigt (OLG München NJW-RR 1994, 654 zum entsprechenden § 539 BGB a. F.). Daran, daß das Risiko der Aufnahme von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück bei Vertragsschluß vorlag und für die Kl. erkennbar war, kann kein Zweifel bestehen. Die Kl. haben selbst in der Klageschrift vorgetragen, daß bereits vor Anmietung der Gewerberäume aufgrund der Baulücke neben dem Haus der Bekl. in der ansonsten geschlossenen Bebauung der Umgebung zu vermuten war, daß das Nachbargrundstück bebaut werden könnte.

Diese Vermutung war für sie immerhin so naheliegend, daß sie sich nach eigener Darstellung vor Vertragsschluß bei dem Ehemann der Bekl. danach erkundigt haben, wann mit der Bebauung des Nachbargrundstücks zu rechnen sei.

Konkrete tatsächliche Anhaltspunkte dafür, daß die Kl. darauf vertrauen durften, daß sich das Risiko von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück während der Mietzeit nicht verwirklichen wird, sind nicht erkennbar. Sie ergeben sich auch nicht aus der Behauptung der Kl., der Ehemann der Bekl. hätte ihnen bei einer Besichtigung der Mieträume im Mai 2001 versichert, daß die Bauarbeiten im September 2001 abgeschlossen sein würden, der Ehemann der Bekl. habe wörtlich weiter erklärt: "... das ist doch heute keine große Sache mehr, ein Haus zu bauen ... das geht ganz schnell und wird aus einzelnen Teilen nur zusammengesetzt. Der Innenhof wird auch schön begrünt, und dann ist das hier ab Herbst eine richtig schöne Lage."

Ungeachtet der Problematik, daß sich derartige Erklärungen im Mietvertrag der Parteien, der die Vermutung für sich hat, die von den Parteien getroffenen Vereinbarungen vollständig und richtig wiederzugeben, nicht finden lassen, war nicht davon auszugehen, daß der Ehemann der Bekl. als Vertreter der Bekl. auf diese Weise eine rechtlich verbindliche Erklärung in dem Sinne abgeben wollte, daß die Bekl. vertraglich dafür einsteht, daß die Kl. nach September 2001 nicht mehr durch Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück belästigt werden.

Die Behauptung, der Ehemann der Bekl. habe die Beendigung geplanter Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück im September 2001 mehrfach versichert, ist nicht hinreichend substantiiert.

Da die Bekl. den Wortlaut der mehrfachen "Versicherungen" nicht abgeben, läßt sich nicht überprüfen, ob es sich dabei um rechtlich verbindliche Erklärungen gehandelt hat oder um bloße Anpreisungen des Mietobjekts im Rahmen der Vertragsverhandlungen, die typischerweise keinen verbindlichen Charakter haben.

Die Wiedergabe des konkreten Inhalts der behaupteten Versicherungen wäre aber schon deshalb erforderlich, weil die von den Kl. in diesem Zusammenhang wörtlich zitierten weiteren Äußerungen des Ehemannes der Bekl. gerade nicht auf rechtlich verbindliche Erklärungen, sondern auf bloße Anpreisungen hindeuten, die völlig unkonkret bleiben und deren Überzogenheit für jeden erkennbar ist.

Die erkennbare Unverbindlichkeit der angeblichen Erklärungen des Ehemannes der Bekl. folgt auch daraus, daß es lebensfremd erscheint, daß jemand rechtlich verbindliche Zusagen zum Zeitpunkt der Beendigung von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück macht, mit denen er nichts zu tun hat.

Die Dauer der Errichtung eines mehrstöckigen Wohn- und Geschäftshauses ist erfahrungsgemäß schon für die am Bau beschäftigten Bauunternehmer und den Bauherrn schwer kalkulierbar. Dies gilt erst recht für einen unbeteiligten Dritten.

Dies gilt erst recht, wenn man zudem berücksichtigt, daß der Ehemann der Bekl. die Aussagen über den Abschluß der Bauarbeiten bis September 2001 im Mai 2001 getroffen haben soll, obwohl der Nachbar mit den Bauarbeiten überhaupt noch nicht begonnen hatte. Nach dem Vortrag der Kl. war auch nicht davon auszugehen, daß die Beeinträchtigungen, denen sie durch die Arbeiten auf dem Nachbargrundstück ausgesetzt sind, über das zu erwartende und damit vertraglich vorausgesetzte Maß hinausgehen.

Insbesondere rechtfertigen die von den Kl. vorgelegten Protokolle diese Annahme nicht. Wenn es dort immer wieder heißt "extreme Lärmbelästigung" oder "starke Staubentwicklung", sind dies rein subjektive Einschätzungen der Kl., die für einen anderen keine sicheren Rückschlüsse zulassen (vgl. KG GE 2003, 116, 117).

Die Umleitung des Fußwegs, das Aufstellen von Gerüsten, Bauzäunen, Dixie-WCs und Müllcontainern auf dem bzw. vor dem Nachbargrundstück gehören ebenfalls zu den vorhersehbaren Beeinträchtigungen infolge der Bauarbeiten.

Etwas anderes könnte allenfalls gelten, wenn der Zugang zu den Geschäftsräumen der Kl. unmittelbar erschwert worden wäre.

Dies tragen die Kl. jedoch nicht vor und ist nach den von den Kl. vorgelegten Fotos auch nicht anzunehmen.

Zu einem anderen Ergebnis kommt man auch dann nicht, wenn man der Auffassung folgt, störende Immissionen seien nur dann ein Mangel der Mietsache, wenn sie über den Rahmen des § 906 BGB hinausgehen ( vgl. die Nachweise bei LG Berlin GE 2003, 115, Bub/Treier, a. a. O., III, Rn. 1239 und 1344).

Nach § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Grundstückseigentümer die Zuführung von Lärm und Schmutz von einem anderen Grundstück nicht verbieten, wenn die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt nach § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB in der Regel vor, wenn die in den Gesetzen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Nach § 906 Abs. 2 BGB muß der Grundstückseigentümer auch wesentliche Einwirkungen dulden, wenn diese Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Nutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Ein Ausgleichsanspruch steht dem Eigentümer gegen den Störer nur zu, wenn die Einwirkungen eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigen.

Bei Übertragung dieser Grundsätze auf das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis hätten die Kl. die Lärm- und Schmutzeinwirkungen durch die Bauarbeiten auf dem Grundstück als unwesentliche Beeinträchtigungen hinzunehmen.

Die Kl. haben nicht dargetan, daß die vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärm- und Schmutzimmissionen die geltenden Grenz- und Richtwerte übersteigen.

Aber auch wenn es sich um wesentliche Beeinträchtigungen handeln sollte, wäre der Eigentümer zur Duldung verpflichtet, ohne daß ihm ein Ausgleichsanspruch gegen den Störer zustünde. Die Bebauung des Nachbargrundstücks mit einem mehrstöckigen Wohn- und Geschäftshaus stellt eine ortsübliche Nutzung des Grundstücks dar.

Die von den Kl. angemieteten Räume liegen in der Innenstadt. Unstreitig weist die Umgebung eine geschlossene Bauweise auf. Dies wird auch durch die von den Bekl. vorgelegten Fotos bestätigt.

Da nicht erkennbar ist, daß die von der Bautätigkeit ausgehenden Beeinträchtigungen die ortsübliche Nutzung des Grundstücks der Bekl. oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt hat, mußte die Bekl. die Beeinträchtigungen durch die Bautätigkeit dulden und konnte ihrerseits vom Bauherrn keinen Ausgleich beanspruchen.

Ein Mangel der Mietsache, der zur Minderung führt, liegt auch dann vor, wenn der Vermieter Beeinträchtigungen, etwa durch Lärm und Staub, nicht verursacht hat. Auch bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück kann der Mieter mindern. Anders ist es aber, wenn schon bei Vertragsschluß Bauarbeiten zu erwarten waren.

Der Geschäftsraummieter hatte bei Vertragsschluß mit dem Ehemann der Vermieterin über die Baulücke auf dem Nachbargrundstück gesprochen, der erklärte, die Bauarbeiten würden sicher schnell abgeschlossen werden. Nachdem es dann doch zu erheblichen Beeinträchtigungen kam, verlangte der Mieter Minderung.

Mit Urteil vom 15. August 2003 wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Die Parteien hätten das Risiko der Aufnahme der Bauarbeiten und damit regelmäßig einhergehenden Störungen bei Vertragsschluß zumindest stillschweigend vorausgesetzt. Eine Minderung komme dann nicht mehr in Betracht. Aus den bloßen Anpreisungen des Ehemanns der Vermieterin ergebe sich nichts anderes, denn es handle sich nicht um rechtlich verbindliche Erklärungen.

Das Urteil ist in einem allerdings nicht entscheidungserheblichen Teil fragwürdig, wenn es dort heißt, daß der Eigentümer zur Duldung der Bauarbeiten verpflichtet sei, ohne daß ihm ein Ausgleichsanspruch gegen den Nachbarn zustehe. Das Gegenteil ist richtig (LG Hamburg (NJW-RR 1999, 378).