Keine Minderung wegen Kinderlärms und Belästigungen *

Der Mieter muß grundsätzlich Lärm und andere Belästigungen durch einen Kinderspielplatz hinnehmen, der bei Vertragsschluß schon vorhanden war, selbst wenn dieser später erweitert wird.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 484,64 DM an rückständigem Mietzins für die Monate Juni bis September 1999 (zu je 121,16 DM) aus § 535 Satz 2 BGB zu.

Gegenrechte können die Bekl. demgegenüber nicht geltend machen. Insbesondere steht ihnen kein Minderungsrecht in Höhe von 20 % der Nettokaltmiete für die genannten Monate wegen des von dem im Hof vor ihrer Wohnung belegenen Kinderspielplatzes ausgehenden großen Lärms oder von dort ausgehenden Uringerüchen zu. Zwar beinhaltet die sich aus den §§ 535, 536 BGB ergebende Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, auch die Pflicht zur Unterlassung und Abwehr von Störungen, d. h. der Vermieter ist verpflichtet, Lärm und sonstige Immissionen, die durch Dritte auf den Mietgebrauch einwirken, abzuwenden. Das bedeutet, daß der Vermieter gehalten ist, gegenüber störenden Dritten gegebenenfalls einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch nach den §§ 862, 869, 906, 1004 BGB geltend zu machen. Falls es sich bei dem Störer um einen Mitmieter handelt, muß der Vermieter von ihm Unterlassung nach § 550 BGB verlangen und in besonders schweren Fällen das Mietverhältnis kündigen (LG Berlin GE 1993, 423, 425, m. w. N.).

Die von den Bekl. geschilderten Belästigungen stellen aber noch keinen Mangel der Mietsache dar.

Bei Beantwortung dieser Frage ist zunächst davon auszugehen, welcher Zustand der Mietsache vom Vermieter geschuldet wird (LG Berlin GE 1999, 1287). Hier ist zwischen den Parteien unstreitig, daß sich bereits bei Anmietung durch die Bekl. im Hof der Wohnanlage unterhalb ihres Balkones ein Kinderspielplatz befunden hat. Ob dieser Spielplatz im Jahr 1998 neu angelegt und erweitert worden ist, wie zwischen den Parteien streitig ist, kann dahinstehen; in jedem Falle haben die Bekl. die von diesem Spielplatz ausgehenden Immissionen hinzunehmen.

Bei der Beantwortung der Frage, welche Lärmeinwirkungen der Mieter hinnehmen muß, sind zum einen die objektiv gemessene Lautstärke und zum anderen die Umstände des einzelnen Falles, wie Ortslage, Lärmart, Intensität der Störung, deren Üblichkeit oder Gemeinschädlichkeit usw. zu berücksichtigen (LG Berlin GE 1993, 423, 425, m. w. N.). Für die Beurteilung, ob Lärm von Kinderspielplätzen vom Mieter hinzunehmen ist, ist die Richtlinie über die von Freizeitanlagen verursachten Geräusche (ABl. Berlin 1996, 2803) heranzuziehen (LG Berlin GE 1999, 1287). Nach Abschnitt 2 Abs. 3 Satz 3 gilt diese Richtlinie aber gerade nicht für Kinderspielplätze, die die Wohnnutzung in dem betroffenen Gebiet ergänzen, wie dies hier der Fall ist. Vielmehr sind nach Halbsatz 2 des Satzes 3 die mit ihrer bestimmungsgemäßen Nutzung unvermeidbaren Geräusche sozial adäquat und müssen deshalb von den Nachbarn hingenommen werden. Dem schließt sich die erkennende Abteilung an.

Selbst dann, wenn man zugunsten der Bekl. deren Behauptung als wahr unterstellt, durch die Ausweitung des Kinderspielplatzes seien sehr viel mehr Kinder angezogen worden und hätten ohne Rücksicht auf irgendwelche Ruhezeiten in der hier streitgegenständlichen Zeit von Juni bis September 1999 unerträglichen Lärm verursacht, sind dennoch bei der Prüfung der Sozialverträglichkeit bzw. Zumutbarkeit der durch spielende Kinder verursachten Geräusche aus naheliegenden Gründen andere Maßstäbe anzulegen als beispielsweise bei Lärmbelästigungen, die durch Maschinen, Fernsehen, Radio u. ä. verursacht werden (vgl. LG Berlin GE 1993, 423, 425). Letztere können eingeschränkt bzw. auf ein für die Mitmenschen erträgliches Maß reduziert werden, ohne daß die Persönlichkeitsentfaltung des Verursachers in unerträglicher Weise beschnitten wird. Demgegenüber liegt es in der Natur des Kindes, daß dessen Spiel- und Bewegungsdrang ausgeprägt mit einer gewissen Lautstärke verbunden ist (LG Lübeck WuM 1989, 627; LG Berlin a. a. O.). Darüber hinaus bedarf es keiner näheren Ausführungen, daß nach heutigen Erkenntnissen Kinder, die ihren Bewegungsdrang nicht ausleben dürfen, mit Aggressionen und sonstigen Verhaltensstörungen reagieren. Insbesondere in der Innenstadt in Mehrfamilienhäusern lebende Großstadtkinder sind in hohem Maße auf Spielplätze angewiesen, da hier verkehrsbedingt das Spiel auf Straße und Gehwegen nicht ratsam ist. Diesem Umstand trägt z. B. auch die Berliner Bauordnung in § 8 Abs. 3 Satz 6 dadurch Rechnung, daß bei Errichtung größerer Wohngebäude die Einrichtung eines Kinderspielplatzes zwingend vorgeschrieben ist. In Übereinstimmung mit dem Vorstehenden heißt es in Ziffer 8 Abs. 1 der Ausführungsvorschriften zu § 8 Abs. 3 der Bauordnung Berlin - Kinderspielplätze -:

"Das Verlangen nach der Herstellung von Kinderspielplätzen dient nicht nur der Gefahrenabwehr im engeren polizei- und ordnungsrechtlichen Sinn. Vielmehr wird ein Mindeststandard auch zur Abwehr sozialer Mißstände aufgestellt, der auf der gesicherten sozial-pädagogischen und sozial-medizinischen Erkenntnis beruht, daß für eine gesunde Entwicklung der kindlichen Persönlichkeit das Vorhandensein ausreichender und angemessen ausgestatteter Kinderspielplätze in unmittelbarer Nähe der Wohnhäuser unerläßlich ist. (...) Aufgrund der Sollvorschrift des § 8 Abs. 3. Satz 6 Bauordnung Berlin ist dabei allerdings in aller Regel den Belangen der Kinder besonderes Gewicht beizumessen. Sie genießen nicht nur Vorrang gegenüber den Interessenlagen anderer, z. B. älterer oder kinderloser Mieter. So müßten z. B. gewisse Beeinträchtigungen der Ruhe durch das Spiel der Kinder auf den Spielplätzen hingenommen werden. (...)"

Das Interesse der Kl. an einer ruhigen und ungestörten Wohnung ist gegenüber dem Bedürfnis der in der Wohnanlage aufhältlichen Kindern, sich kindgemäß und entsprechend lärmintensiv zu verhalten, auch deswegen nachrangig, weil für die Kl. bereits bei Mietvertragsabschluß erkennbar war, daß sie Kinderlärm ausgesetzt sein würden (vgl. LG Berlin a. a. O.). Eine - von den Bekl. behauptete - Vergrößerung des Spielplatzes durch die Kl. würde daran nichts ändern. Es besteht nämlich keine Gesetzmäßigkeit, nach der der Grad der Lautstärke von der Größe des Spielplatzes abhinge. Vielmehr kann auch von kleinen Spielplätzen eine ziemlich intensive Lärmbelästigung ausgehen, während größere Spielplätze weniger lärmintensiv sein können.

Hier ist das Interesse der Bekl. an einer ruhigen - zumindest ruhigeren - Wohnung gegenüber dem Bedürfnis der in der Wohnanlage aufhältlichen Kinder, sich kindgemäß und entsprechend lärmintensiv zu verhalten, auch deswegen nachrangig, weil für die Bekl. bereits bei Mietvertragsabschluß erkennbar war, daß sie Kinderlärm ausgesetzt sein würden. Hier kommt hinzu, daß die Wohnung nach § 1 Ziffer 2 des Mietvertrages öffentlich gefördert und nach Ziffer 2 "Mietverbilligung" unter Absatz 2 offensichtlich mit Mitteln des II. Wohnungsbaugesetzes errichtet worden ist. Nach § 1 Abs. 2 Satz 3 des II. Wohnungsbaugesetzes sind "in ausreichendem Maße solche Wohnungen zu fördern, die die Entfaltung eines gesunden Familienlebens, namentlich für kinderreiche Familien, gewährleisten". Selbst ein juristischer Laie, dem diese Vorschriften nicht bekannt sind, muß davon ausgehen, daß Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert werden und in der Regel preisgünstiger sind als freifinanzierte Wohnungen, besonders häufig von Familien mit überdurchschnittlich vielen Kindern genutzt werden, da bei diesem Personenkreis häufig das Familieneinkommen aus naheliegenden Gründen so niedrig ist, daß die entsprechenden Einkommensgrenzen nicht überschritten werden (vgl. LG Berlin a. a. O.). Ferner war für die Bekl. - wie oben bereits näher dargelegt - erkennbar, daß der unter ihrem Balkon gelegene Spielplatz ggf. auch intensiver als zu Mietvertragsbeginn genutzt werden würde.

Das Recht der Bekl. zur Minderung scheitert jedoch auch an ihrem unzureichenden Vortrag. Sie haben zwar ausreichend substantiiert geschildert, daß und zu welchen Zeiten sie extremen Kinderlärm und von Kindern verursachte Uringerüche wahrnehmen; es fehlt jedoch an jeglichen Angaben dazu, von welchem Kind welcher Lärm verursacht wurde und inwieweit den Eltern eine Aufsichtspflichtverletzung vorzuwerfen ist. Die Notwendigkeit eines derart umfassenden Vortrages ergibt sich daraus, daß der Vermieter bei Immissionen, die vom Mieter nicht geduldet werden müssen, verpflichtet ist, gegen die Störenden nach §§ 872, 869, 906, 1004 BGB vorzugehen bzw. gegenüber einem störenden Mitmieter einen Unterlassungsanspruch nach § 550 BGB geltend zu machen und ggf. das Mietverhältnis zu kündigen. Dieses ist jedoch nur möglich, wenn die Person und deren störendes Verhalten im einzelnen bekannt sind (LG Berlin a. a. O.). Ohne diese Angaben ist der Kl. Abhilfe nur möglich, indem sie den Spielbetrieb - nicht nur zu den Ruhezeiten - untersagt oder indem sie die Spielanlage entfernt, was nach § 8 Abs. 3 Bauordnung Berlin unzulässig ist (vgl. insoweit LG Berlin a. a. O.). Mangels entsprechenden substantiierten Vortrages waren die Bekl. im Zeitraum von Juni bis September 1999 nicht zur Mietminderung wegen übermäßigen Lärms oder Geruchsbelästigung durch Urin der spielenden Kinder berechtigt. Dies gilt auch für die Bekl.-Behauptung, Hunde hätten den Spielplatz aufgesucht und dort ihre "Bedürfnisse" verrichtet. Der für diese Behauptung von den Bekl. angebotene Zeugenbeweis stellt sich demnach als unzulässiger Ausforschungsbeweis dar.

Lärmende Kinder bieten dem Mieter keine Chance, eine Mietminderung durchzusetzen.

Mieter hatten ihren Balkon im ersten Stock oberhalb eines im Hofe des Hauses befindlichen Kinderspielplatzes und fühlten sich so gestört, daß sie die Miete minderten. Der Vermieter wollte sich mit der Mietminderung nicht abfinden, zumal deshalb, weil einschlägiger Rechtsvorschriften die Einrichtung von Kinderspielplätzen auf Privatgrundstücken erzwingen können.

Mit Urteil vom 26. Juni 2000 gab das Amtsgericht Wedding der Zahlungsklage des Vermieters statt und meinte, die Interessen der Mieter seien gegenüber dem Bedürfnis der Kinder, sich kindgemäß und entsprechend lärmintensiv zu verhalten, nachrangig. Ein Mangel der Mietsache liege schon deshalb nicht vor, weil der Spielplatz schon bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war. Es komme dann auch nicht darauf an, ob der Spielplatz später vergrößert worden war und ob auch andere Kinder aus der Nachbarschaft dort spielten. Dem ist sicher beizupflichten. Zweifelhaft sind die Ausführungen des Urteils allerdings zu den offenbar unstreitigen von den Kinder verursachten Uringerüchen (die Wege zu den Toiletten waren den Rackern offenbar zu weit). Hier dürfte die Duldungspflicht des Mieters überschritten worden sein, denn es liegt schließlich auch nicht im Interesse der Kinder, in einer Kloake spielen zu müssen. Dies um so mehr, wenn - wie hier - möglicherweise auch Hunde die Verursacher waren. Das Amtsgericht meinte, hier hätten die Mieter auch angeben müssen, welches Kind oder welcher Hund dies verursacht habe. Grundsätzlich erfüllt der Mieter jedoch seine Substantiierungspflicht, wenn er den Mangel angibt, also in welchem Zeitraum welche konkreten Belästigungen vorlagen. Die Ursache spielt dabei keine Rolle; insbesondere kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel abstellen kann. So muß der Vermieter auch der Lärm von einer rechtmäßigen Baustelle dulden, der Mieter hat aber gleichwohl ein Minderungsrecht. Bei einer substantiierten und nicht bestrittenen Schilderung von Uringerüchen hätte das AG daher insoweit dem Minderungsverlangen des Mieters entsprechen müssen.