Keine Minderung wegen Bebauung in der Nachbarschaft im Berliner Innenstadtbereich

1. Die Errichtung neuer Gebäude in der Wohnumgebung stellt in Berliner Stadtlage grundsätzlich keinen Mangel dar.

2. Das folgt auch daraus, dass bei einem Minderungsanspruch der Mieter einen Instandsetzungsanspruch hätte, der hier unzweifelhaft nicht gegeben ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um das Recht zur Mietminderung.

Die Parteien sind aufgrund Mietvertrages vom 31. März 1973 vertraglich miteinander verbunden. Die Kl. sind die Mieter der im Erdgeschoß links des Hauses gelegenen Wohnung mit einer Gesamtgröße von 64,99 m2, bestehend aus 2,5 Zimmern. Die Bekl. ist die Eigentümerin und Vermieterin dieser Wohnung.

1,5 Zimmer der Wohnung sind in Richtung der Hofseite des Hauses belegen. In einer Entfernung von 22 Metern zu dem von den Kl. bewohnten Gebäude befand sich ein aus fünf Vollgeschossen bestehender Baukörper. Dieser Baukörper wurde im Jahre 2004 abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Ein Teil des Neubaus befindet sich in einer gegenüber dem abgerissenen Gebäude um 4 m verkürzten Entfernung zu dem von den Kl. bewohnten Gebäude. Ferner weist der Neubau sechs Geschosse sowie eine Ladenzeile als Erdgeschoß auf und die Grundfläche des Neubaus wurde gegenüber dem abgerissenen Gebäude vergrößert.

Unter dem Neubau befinden sich Tiefgaragen mit im Blickfeld der Kl. liegenden Lüftungsschächten. Nach bzw. während der Errichtung des Neubaus wurde der Bäume auf dem Innenhof gefällt.

Die Kl. behaupten, keinerlei freien Blick mehr in den Gartenbereich zu haben. Die Bäume, auf die sie früher hätten aus dem Fenster sehen können, seien entfernt Insgesamt seien 18 Bäume entfernt worden. Infolge der Aufstockung um zwei Geschosse komme es auch zu einer erheblichen Verringerung des Lichteinfalls. Nach dem Eindruck der Kl. habe sich die Höhe des Neubaus gegenüber dem abgerissenen Gebäude erhöht. Ferner sei das Zuschlagen von Autotüren und das Starten von Autos durch jeweils acht Meter entfernte Lüftungsschächte zu hören und es rausche aus den Lüftungsschächten. Auch komme es zu einem erhöhten Lärmanfall durch die Vergrößerung der Anzahl der Wohnungen infolge des Neubaus. Die Kl. meinen, der Bruttowarmmietzins sei deshalb um 15 % gemindert.

Die Berufung der Kl. ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und die Fortbildung des Rechts sowie die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung keine Entscheidung des Berufungsgerichts erforderlich machen.

Hinsichtlich der fehlenden Erfolgsaussicht der Berufung verbleibt die Kammer auch bei Berücksichtigung der im Schriftsatz der Kläger vom 04.07.2006 vorgebrachten Argumente bei der im Hinweis des Vorsitzenden vom 19.06.2006 bereits geäußerten Auffassung. Auf den Hinweis wird deshalb zur Begründung der Entscheidung Bezug genommen. Der Gesichtspunkt, dass der Vermieter durch den Bau eines weiteren Hauses höhere Einnahmen hat, ist - unterstellt, der Vortrag wäre zutreffend - irrelevant. Zum einen ist bei der Rückgabe das Äquivalenzverhältnis zwischen Mietzahlung und Gebrauchsgewährung abzustellen, so dass es auf Einkünfte aus anderen Quellen nicht ankommt. Zum anderen würde sich für die Kläger an der Sachlage auch nichts ändern, wenn ein Dritter das Haus errichtet hätte. Es geht mithin allein um die Frage, inwieweit die Kläger für sie negative Änderung in der Umwelt hinzunehmen haben. Dies hat die Kammer aber beantwortet.

Ein zur Minderung berechtigender Mangel kann auch dann vorliegen, wenn sich das Wohnumfeld ändert. Das Landgericht Berlin hat (MM 2000, 375) das im Falle bejaht, dass der bislang von der Wohnung aus mögliche Fernblick durch Neubebauung des Nachbargrundstücks gestört wird. Die 65. Kammer ist anderer Auffassung.

Der Mieter der Wohnung im Erdgeschoß verlangte Mietminderung, nachdem auf dem Nachbargrundstück ein Haus abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wurde, der höher war als das abgerissene Haus. Ferner sei nunmehr wegen der Tiefgarage eine erhöhe Lärmbelästigung festzustellen.

Mit Beschluss vom 11. Juni 2006 bestätigte das Landgericht Berlin das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg und meinte, in Berliner Stadtlage müsse immer mit der Bautätigkeit, der Errichtung neuer Gebäude und damit einhergehender relativer Verdichtung der Bebauung gerechnet werden. Die Beeinträchtigung des Lichteinfalls könne nur dann einen Mangel darstellen, wenn dieser infolge einer baurechtlich nicht zulässigen Bebauung eingetreten sei. Eine Minderung scheide auch deshalb aus, weil man anderenfalls einen Instandsetzungsanspruch des Mieters auf Rückbau bejahen müsse, der hier nicht gegeben sei.

Der zusätzliche Hinweis der Kammer auf den fehlenden Instandsetzungsanspruch ist zumindest missverständlich, wenn nicht gar falsch. Ein Minderungsrecht des Mieters besteht nämlich auch dann, wenn der Mangel auf Umwelteinflüssen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die er auch nicht beseitigen kann. Das ist für Baulärm von einer legalen Baustelle in der Nachbarschaft vor langen Jahren vom Bayerischen Obersten Landesgericht entscheiden worden (NJW 1987, 1950). Der vermietende Eigentümer kann gegen den Nachbarn einen Ausgleichsanspruch nach § 906 GB haben wegen des Mietausfalls (LG Hamburg NJW-RR 1999, 378). Für die Minderung des Mieters spielt das keine Rolle.

Maßgeblich ist vielmehr daher die Hauptbegründung der 65. Kammer, wonach ein Mangel dann nicht vorliegt, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses der Mieter mit dieser Entwicklung rechnen musste. Das sind die sogenannten Anlagefälle, bei denen die spätere Entwicklung abzusehen ist. Wer in ein Haus einzieht, in dem im Erdgeschoß eine Bäckerei betrieben wird, muss auch damit rechnen, dass sich der Betrieb vergrößert und in den frühen Morgenstunden Lärmbelästigungen entstehen. Ebenso muss im Berliner Innenstadtbereich ein Mieter damit rechnen, dass neue Gebäude errichtet werden.

(siehe auch AG Charlottenburg, Urteil vom 6. März 2006 - 209 C 566/05 -)