Keine Minderung wegen Bebauung in der Nachbarschaft im Berliner Innenstadtbereich

1. Die Errichtung neuer Gebäude in der Wohnumgebung stellt in Berliner Stadtlage grundsätzlich keinen Mangel dar.

2. Das folgt auch daraus, dass bei einem Minderungsanspruch der Mieter einen Instandsetzungsanspruch hätte, der hier unzweifelhaft nicht gegeben ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um das Recht zur Mietminderung.

Die Parteien sind aufgrund Mietvertrages vom 31. März 1973 vertraglich miteinander verbunden. Die Kl. sind die Mieter der im Erdgeschoß links des Hauses gelegenen Wohnung mit einer Gesamtgröße von 64,99 m2, bestehend aus 2,5 Zimmern. Die Bekl. ist die Eigentümerin und Vermieterin dieser Wohnung.

1,5 Zimmer der Wohnung sind in Richtung der Hofseite des Hauses belegen. In einer Entfernung von 22 Metern zu dem von den Kl. bewohnten Gebäude befand sich ein aus fünf Vollgeschossen bestehender Baukörper. Dieser Baukörper wurde im Jahre 2004 abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Ein Teil des Neubaus befindet sich in einer gegenüber dem abgerissenen Gebäude um 4 m verkürzten Entfernung zu dem von den Kl. bewohnten Gebäude. Ferner weist der Neubau sechs Geschosse sowie eine Ladenzeile als Erdgeschoß auf und die Grundfläche des Neubaus wurde gegenüber dem abgerissenen Gebäude vergrößert.

Unter dem Neubau befinden sich Tiefgaragen mit im Blickfeld der Kl. liegenden Lüftungsschächten. Nach bzw. während der Errichtung des Neubaus wurde der Bäume auf dem Innenhof gefällt.

Die Kl. behaupten, keinerlei freien Blick mehr in den Gartenbereich zu haben. Die Bäume, auf die sie früher hätten aus dem Fenster sehen können, seien entfernt Insgesamt seien 18 Bäume entfernt worden. Infolge der Aufstockung um zwei Geschosse komme es auch zu einer erheblichen Verringerung des Lichteinfalls. Nach dem Eindruck der Kl. habe sich die Höhe des Neubaus gegenüber dem abgerissenen Gebäude erhöht. Ferner sei das Zuschlagen von Autotüren und das Starten von Autos durch jeweils acht Meter entfernte Lüftungsschächte zu hören und es rausche aus den Lüftungsschächten. Auch komme es zu einem erhöhten Lärmanfall durch die Vergrößerung der Anzahl der Wohnungen infolge des Neubaus. Die Kl. meinen, der Bruttowarmmietzins sei deshalb um 15 % gemindert.

I. Der nach § 535 Abs. 2 BGB geschuldete Mietzins ist nicht gemäß § 536 Abs. 1 s. 1, S. 2 BGB um 15 % wegen der seitens der Kl. behaupteten Mängel gemindert.

Mängel der Mietsacheliegen nicht vor und die Kl. haben das Vorliegen eines nach § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung berechtigten Mangels nicht ausreichend dargelegt.

Nach § 536 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB ist die Mietsache mangelhaft, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist. Auch Änderungen des Wohnumfeldes können grundsätzlich einen Mangel der Mietsache begründen, wenn sich dadurch gleichzeitig die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch reduziert (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 536 Rn. 129 ff.).

An einer derartigen Minderung des vertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache fehlt es.

Soweit die Kl. vortragen lassen, der Neubau habe den Blick in den ehemaligen Gartenbereich verwehrt, fehlt es an einer Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs Hinter dem Neubau, wie auch dem Altbau, befand und befindet sich die Georg-Wilhelm-Straße und kein Gartenbereich, auf den der Blick durch den Neubau verwehrt werden könnte. Selbst wenn man den Vortrag der Kl. dahingehend versteht, dass sich durch die Vergrößerung der Fläche des Neubaus der Gartenbereich verringert hat, fehlt es zumindest an einer erheblichen Tauglichkeitsminderung.

Eine unerhebliche Tauglichkeitsminderung führt nicht zu einer Minderung des Mietzinses, § 536 Abs. 1 S. 3 BGB. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der noch vorhandene Hofbereich gärtnerisch gestaltet worden ist. Eine Verringerung dieser gärtnerischen Fläche stellt aber nur dann eine erhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung dar, wenn jedweder Erholungswert faktisch ausgeschlossen wird. Davon kann - auch nach dem Vortrag der Kl. - nicht die Rede sein.

Selbst wenn Bäume in erheblicher Stückzahl entfernt worden sind, so kann allein aus diesem Umstand noch keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung hergeleitet werden, da der Hofbereich im Übrigen gärtnerisch gestaltet wurde.

Auch soweit die Kl. behaupten, der Neubau habe zu einer Verringerung des Lichteinfalls durch die Erhöhung des Gebäudes geführt, fehlt es an einem entsprechend konkreten Vortrag, worauf die Bekl.

seite bereits mit Schriftsatz vom 6. Februar 2006 hingewiesen hat. Es hätte an den Kl. gelegen, substantiiert darzulegen, zu welchen Zeiten in die im Erdgeschoß liegende Wohnung der Kl. - trotz des nunmehr abgerissenen Gebäudes - überhaupt Licht gedrungen war und wie sich der Lichteinfall nach Errichtung des Neubaus darstellt. Daran fehlt es. Auch ein konkreter Vortrag hinsichtlich etwa unterschiedlicher Gebäudehöhen fehlt auf Kl.

seite. Die Angabe unterschiedlicher Geschoßzahlen genügt nicht, da sich die Höhe der Geschosse auch verändert haben kann, ohne de Höhe zu beeinträchtigen. Hinzu kommt, dass sich nach dem Vortrag der Kl. - durch das zumindest insoweit unstreitige Fällen der Bäume vor dem Fenster - die Lichtverhältnisse zugunsten eines stärkeren Lichteinfalls hätten verbessern müssen.

Nichts anderes gilt für die behaupteten Geräusche aus den Entlüftungsschächten. Auch der diesbezügliche Vortrag der Kl. ist, worauf der Bekl.

vertreter ebenfalls hingewiesen hat, nicht ausreichend substantiiert. Es hätte an den Kl. gelegen, darzulegen, zu welchen Zeiten und in welchem Umfang/Lautstärke ein Rauschen auftritt und ein Türenzuschlagen zu hören ist. Da vorher die Straße teilweise stärker zu sehen war, müssen auch damit Geräusche verbunden gewesen sein, die nunmehr nicht mehr in dem Umfang auftreten können. Selbst wenn es sich um eine verkehrsberuhigte Straße handelt, treten an einer Straße keine wesentlich geringeren Geräusche als in einer Tiefgarage auf, zumal sich die Tiefgarage nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. in einer Entfernung von etwa 23 Metern befindet. Lediglich die Lüftungsschächte sind näher zu den Kl. gelegen. Hinzu kommt, dass die Tiefgarage lediglich über 24 Stellplätze verfügt. Selbst wenn ein Zuschlagen der Autotüren in der Wohnung der Kl. zu vernehmen sein sollte, so liegt insoweit ein unerheblicher Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 S.3 BGB vor. Geringfügige Lärmbelästigungen durch Mitmieter oder Mieter benachbarter Gebäude sind hinzunehmen. Als derartige geringfügige Belästigungen werden etwa das Öffnen und Schließen von Türen oder das Betätigen von Toilettenspülungen nach 22 Uhr angesehen (Eisenschmid, a.a.O., Rn. 49). Das Schließen von Autotüren ist mit derartigen Beeinträchtigungen vergleichbar. Auch welche erhöhte Lärmbelastung durch die erhöhte Anzahl der Wohn- und Gewerbemieter des Neubaus auftritt, tragen die Kl. nicht ansatzweise substantiiert vor.

Ein zur Minderung berechtigender Mangel kann auch dann vorliegen, wenn sich das Wohnumfeld ändert. Das Landgericht Berlin hat (MM 2000, 375) das im Falle bejaht, dass der bislang von der Wohnung aus mögliche Fernblick durch Neubebauung des Nachbargrundstücks gestört wird. Die 65. Kammer ist anderer Auffassung.

Der Mieter der Wohnung im Erdgeschoß verlangte Mietminderung, nachdem auf dem Nachbargrundstück ein Haus abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wurde, der höher war als das abgerissene Haus. Ferner sei nunmehr wegen der Tiefgarage eine erhöhe Lärmbelästigung festzustellen.

Mit Beschluss vom 11. Juni 2006 bestätigte das Landgericht Berlin das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg und meinte, in Berliner Stadtlage müsse immer mit der Bautätigkeit, der Errichtung neuer Gebäude und damit einhergehender relativer Verdichtung der Bebauung gerechnet werden. Die Beeinträchtigung des Lichteinfalls könne nur dann einen Mangel darstellen, wenn dieser infolge einer baurechtlich nicht zulässigen Bebauung eingetreten sei. Eine Minderung scheide auch deshalb aus, weil man anderenfalls einen Instandsetzungsanspruch des Mieters auf Rückbau bejahen müsse, der hier nicht gegeben sei.

Der zusätzliche Hinweis der Kammer auf den fehlenden Instandsetzungsanspruch ist zumindest missverständlich, wenn nicht gar falsch. Ein Minderungsrecht des Mieters besteht nämlich auch dann, wenn der Mangel auf Umwelteinflüssen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die er auch nicht beseitigen kann. Das ist für Baulärm von einer legalen Baustelle in der Nachbarschaft vor langen Jahren vom Bayerischen Obersten Landesgericht entscheiden worden (NJW 1987, 1950). Der vermietende Eigentümer kann gegen den Nachbarn einen Ausgleichsanspruch nach § 906 GB haben wegen des Mietausfalls (LG Hamburg NJW-RR 1999, 378). Für die Minderung des Mieters spielt das keine Rolle.

Maßgeblich ist vielmehr daher die Hauptbegründung der 65. Kammer, wonach ein Mangel dann nicht vorliegt, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses der Mieter mit dieser Entwicklung rechnen musste. Das sind die sogenannten Anlagefälle, bei denen die spätere Entwicklung abzusehen ist. Wer in ein Haus einzieht, in dem im Erdgeschoß eine Bäckerei betrieben wird, muss auch damit rechnen, dass sich der Betrieb vergrößert und in den frühen Morgenstunden Lärmbelästigungen entstehen. Ebenso muss im Berliner Innenstadtbereich ein Mieter damit rechnen, dass neue Gebäude errichtet werden.

(siehe auch Hinweisbeschluss des LG Berlin vom 19. Juni 2006 - 65 S 86/06 - sowie Beschluss des LG Berlin vom 11. Juli 2006 - 65 S 86/06 -)